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Vendere casa con abuso edilizio: come tutelarsi

21 Aprile 2018
Vendere casa con abuso edilizio: come tutelarsi

Vorrei vendere un immobile del 1953 che potrebbe avere (sono in attesa di avere informazioni al riguardo) un abuso storico che non posso fisicamente correggere. Il palazzo ha cambiato progetto di costruzione nel 1953, inserendo un ascensore al posto della cucina, e contemporaneamente permettendo di allargare le cucine, ma al catasto risulta una planimetria pre-costruzione, senza ascensore e addirittura senza finestra nel salone. Se fosse confermato che è un abuso, e cioè che non sia stato autorizzato o condonato decenni addietro, cosa rischio io e l’acquirente nell’andare avanti con la compravendita? Si può fare un contratto che protegga entrambi da eventuali problemi futuri?

La legge punisce chi realizza un abuso edilizio o chi lo commissiona, ma non anche chi acquista un manufatto già abusivo (in quanto, come è intuibile, non compie alcuna condotta illecita sul bene). L’unica eccezione è costituita dall’acquirente che abbia indotto il proprietario (venditore) a compiere l’abuso comunicandogli che altrimenti non lo avrebbe più comprato. In questo caso, infatti, potrebbe esservi (ma nella pratica non l’ho mai visto succedere) un concorso nel reato.

Da quanto si può dedurre dal quesito il lettore non ha realizzato l’abuso ma ne è venuto a conoscenza soltanto di recente. Questo esclude sia che questi abbia realizzato (o commissionato) l’abuso, sia che abbia concorso, anche solo moralmente, con il committente o con l’esecutore dei lavori. Stesso discorso vale per il suo acquirente.

Occorre precisare che, in ogni caso (cioè anche se, a differenza di quanto si è inteso, fosse stato il lettore a commissionare l’abuso tanti anni fa), non potrebbe essere condannato in quanto i fatti, così risalenti nel tempo, sono ormai già prescritti (l’abuso edilizio è un reato contravvenzionale che si prescrive nel termine massimo di 5 anni dal momento del fatto); dunque, dal punto di vista penale, non vi sono profili di responsabilità penale in capo al lettore o al nuovo acquirente.

Diverso, però, è il discorso dal punto di vista amministrativo: le sanzioni amministrative (sanzioni pecuniarie, confisca e demolizione) sono disposte dal Comune a prescindere dalla consapevolezza o meno dell’abuso. Sia lei che il nuovo acquirente potreste ricevere, un giorno, una richiesta da parte del Comune di demolizione dell’abuso o di acquisizione dell’immobile (ovviamente ci sarebbe un giudizio in cui sareste chiamati a difendervi). Purtroppo una scrittura privata tra il lettore e l’acquirente avrebbe valore giuridico solo tra di voi (si dice che ha efficacia solo tra le parti che la sottoscrivono e non anche nei confronti di terzi, come può essere l’Ente comunale) e non potrebbe tutelarvi da eventuali sanzioni; piuttosto potrebbe tutelare il lettore da una eventuale richiesta di risarcimento da parte dell’acquirente per le eventuali spese sostenute a seguito di sanzioni ricevute.

  

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Sabina Coppola



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