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Asta giudiziaria e acquisto per conto di terzi

24 Aprile 2018
Asta giudiziaria e acquisto per conto di terzi

Una srl immobiliare può acquistare all’asta per conto di terzi e trasferire la proprietà a quest’ultimi soltanto dopo il rilascio dell’immobile da parte di eventuali esecutati/occupanti? Che tipo di contratto la società dovrebbe stipulare con il terzo acquirente (e con quali modalità), tenuto conto che, da quanto ci risulta, la società non dovrebbe avere i requisiti per poter svolgere attività di intermediazione immobiliare?

Si parta innanzitutto dal presupposto che la s.r.l. ha la possibilità di partecipare all’asta giudiziaria, non essendo sul punto previsto un divieto da parte della legge. L’articolo 571 c.p.c. stabilisce infatti che “ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale anche a norma dell’articolo 579, ultimo comma” … e ancora l’articolo 579 c.p.c.: “Salvo quanto è disposto nell’articolo seguente, ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto. Le offerte debbono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.”

Disciplina, infine, l’art 1471 del codice civile che non possono essere compratori nemmeno all’asta pubblica, né direttamente né per interposta persona:

1) gli amministratori dei beni dello Stato, dei comuni, delle province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura;

2) gli ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero;

3) coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui, rispetto ai beni medesimi;

4) i mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, salvo il disposto dell’articolo 1395.

Nei primi due casi l’acquisto è nullo; negli altri è annullabile.

Fatta questa doverosa premessa normativa sui limiti previsti dal legislatore, lo statuto della società lettrice, prodotto in allegato, prevede che la stessa possa svolgere “ogni attività ed operazione in campo immobiliare in Italia e all’estero, sia per conto proprio che di terzi … ivi compresi, a titolo esemplificativo e non esaustivo, l’acquisto …”. Pertanto, a parere di chi scrive, non ricorrono ostacoli per la società all’acquisto tramite asta giudiziaria di un immobile per conto di terzi e a trasferire la relativa proprietà a quest’ultimi in un secondo momento e, cioè, dopo il rilascio dell’immobile da parte del debitore. Ad avviso dello scrivente, la lettera dello statuto, pur se non espressamente, dichiara la possibilità della società di effettuare attività di intermediazione immobiliare. Non avrebbe, altrimenti, senso parlare di “ogni attività … per conto proprio che terzi … ivi compresi … l’acquisto”: è la descrizione classica, per quanto atipica, dell’intermediazione immobiliare. Sul punto, lo Statuto esclude solo l’attività di intermediazione mobiliare, ma non quella avente ad oggetto beni immobili. E così, la società potrebbe stipulare un contratto per persona da nominare, nel caso in cui il terzo promittente volesse rimanere nell’anonimato, in vista della partecipazione all’asta pubblica della società stipulante. In quell’eventualità, s’eviterebbe un doppio trasferimento (debitore-società-terzo) e quindi una doppia imposizione fiscale, poiché gli effetti si produrrebbero direttamente in capo al terzo.

All’interno del contratto verrebbero disciplinate tutte le modalità di pagamento, anche relative alla funzione svolta dalla società stipulante, oltre le modalità in cui avverrebbe la consegna dell’immobile acquistato.

Se, invece, al terzo non interessa l’anonimato o, diversamente, questi necessita della sicurezza di acquistare l’immobile privo di occupanti, allora potrebbe essere stipulato tra società e terzo un contratto preliminare di compravendita ad effetti obbligatori, condizionato all’esito di due eventi:

1- l’acquisto dell’immobile all’asta per il prezzo concordato tra le parti,

2- e lo sgombero dell’immobile da cose e persone.

In questo caso, solo con l’avveramento di queste due condizioni, scatterebbe in capo al terzo l’obbligo di acquistare l’immobile. Diversamente, se le condizioni non si verificassero, il terzo si svincolerebbe dall’accordo pattuito.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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