Diritto e Fisco | Editoriale

Infiltrazioni di acqua in casa e responsabilità legale

21 Aprile 2018 | Autore:
Infiltrazioni di acqua in casa e responsabilità legale

Se ci sono infiltrazioni di acqua in casa, la responsabilità per i danni ricade in capo al proprietario dell’immobile che le ha causate, ma anche sul condominio e sul costruttore.

Avere una corretta manutenzione della propria abitazione è fondamentale per poterla godere il più a lungo possibile. Può però capitare che dal piano di sopra, o da un soffitto comune di proprietà del condominio nel quale si abita, ci siano delle infiltrazioni di acqua, che sia allargano a macchia d’olio e a vista d’occhio anche in casa nostra. La situazione, che può essere anche improvvisa ed imprevista (si pensi alla rottura di uno scaldabagno con allagamento dell’appartamento del piano di sopra, magari in orario di lavoro, quando non c’è nessuno in casa per tamponare la situazione) ha delle conseguenze importanti, in quanto le infiltrazioni d’acqua possono causare danni di non poco conto, dall’umidità alla muffa. In questi casi, bisogna capire chi risponde legalmente per i danni da infiltrazioni, e quindi quali sono le responsabilità legali in caso di infiltrazioni: vediamolo assieme.

Infiltrazioni di acqua in casa: la responsabilità del condominio

Può succedere che le infiltrazioni di acqua siano derivate dalla rottura di un tubo condominiale, o causate da una perdita che ha avuto luogo in un bene di proprietà condominiale. In questo caso, pertanto, i danni che siano derivati al singolo condòmino per le infiltrazioni sono a carico del condominio. In caso di danni alla struttura causati dalle infiltrazioni di acqua quindi sarà il condominio a dover sostenere tutte le spese relative ai lavori di ripristino, compreso il risarcimento del danno. Chiaramente però, se il tubo che si è rotto dando origine alle infiltrazioni è di proprietà di un condòmino in quanto relativo al suo appartamento, la responsabilità ricadrà soltanto su quest’ultimo condòmino.

Il caso del lastrico solare

Una ipotesi particolare, oggetto di grande interesse anche nei tribunali del nostro paese, riguarda le infiltrazioni che derivano dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà condominiale, che sovrasti più di una unità immobiliare del condominio, alla quale vengano causati danni da infiltrazioni d’acqua. In questa situazione, bisogna considerare che il condominio è da ritenersi comunque responsabile, anche qualora il terrazzo sia di proprietà esclusiva di un solo condòmino, cui quindi è riservato l’uso del terrazzo stesso. Il condominio infatti sarà responsabile in quanto tenuto a porre in essere i doverosi controlli per la conservazione delle parti comuni, indispensabile per poter intervenire con le idonee opere di manutenzione qualora fosse necessario.

Infiltrazioni di acqua in casa: la responsabilità del costruttore

Quando ci sono danni da infiltrazioni d’acqua, occorre verificare se queste infiltrazioni sono causate da un difetto originario della costruzione o se sono frutto di carente manutenzione successiva, mancata verifica di lavori che siano stati fatti in un momento posteriore o se siano state causate da altri eventi, non prevedibili. Comprendere la causa delle infiltrazioni d’acqua è fondamentale, in quanto a seconda di quale sia la ragione della perdita la responsabilità legale dei danni causati, ed il ripristino dello stato dei luoghi, viene riconsociuto in capo a soggetti differenti. Finora abbiamo esaminato le ipotesi in cui la responsabilità potesse farsi ricadere in capo ad un singolo condòmino o al condominio, ma c’è una terza possibilità, molto più frequente di quanto si pensi: la responsabilità del costruttore. Se infatti i danni da infiltrazioni sono stati causati da vizi costruttivi, ne risponderà l’impresa che ha costruito l’edificio.

In queste ipotesi, pertanto, il condominio non risponderà dei danni, in quanto sarà manlevato dal costruttore. Manlevato significa che si verifica un passaggio di responsabilità, che comporta in concreto una sostituzione del responsabile per quanto riguarda chi deve materialmente intervenire per riparare i danni e sostenere le relative spese necessarie per la manutenzione: il condominio sarà manlevato – e quindi sollevato, nel senso di sostituito – dal costruttore dell’edificio, che da parte sua non aveva a suo tempo adempiuto l’obbligazione contrattuale di consegnare una costruzione priva di difetti.

Infiltrazioni di acqua in casa: risarcimento del danno non patrimoniale

Per quanto riguarda il risarcimento dei danni che possono essere stati causati dalle infiltrazioni d’acqua, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare in più di un’occasione quali sono i danni che spettano ai proprietari di un’abitazione che abbia subito danni a seguito dell’umidità derivante da una coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio non adeguata. In primo luogo, naturalmente, sono ricompresi tutti i danni materiali, ovvero le spese per ripristinare l’appartamento danneggiato. Inoltre, dato che viene inevitabilmente compromessa l’abitabiltà dell’unità immobiliare, e di conseguenza viene meno il godimento del bene stesso, si viene a creare una tale situazione di disagio da pregiudicare sia il diritto alla salute che il diritto all’abitazione, con conseguente risarcibilità dei danni non ptarimoniali che ne siano derivati.

Infiltrazioni di acqua in casa: cosa dice la giurisprudenza

Come abbiamo visto, il tema delle infiltrazioni di acqua è molto caldo, e quindi anche ampiamente dibattuto in giurisprudenza, sia per quanto riguarda i casi arrivati in corte di cassazione che in relazione alle sentenze dei tribunali e delle corti di merito. Di seguito quindi riportiamo una breve rassegna dei più recenti interventi giurisprudenziali in materia di infiltrazioni di acqua e responsabilità legale per i danni causati da infiltrazioni.

Il condominio deve anche prevenire le eventuali infiltrazioni d’acqua?

Sì: in caso di infiltrazioni di acqua all’interno di un immobile privato è responsabile il condominio, alla luce del fatto che, nel caso concreto analizzato dal tribunale di Milano, avrebbe potuto – e dovuto – evitare che la piletta di scarico si riempisse, provvedendo quindi ad adeguarla per tempo e, in ogni caso, realizzando un sistema di raccolta delle acque pluviali [1].

In quali casi il condominio non risponde dei danni da infiltrazioni di acqua?

Anche se il condominio risponde tendenzialmente di tutti i danni cagionati dal bene condominio, può andare esente da responsabilità nel caso in cui riesca a provare in giudizio che i danni da infiltrazioni d’acqua si sono verificati per caso fortuito. Il caso fortuito, peraltro, può essere anche in concreto la condotta dello stesso danneggiato, che abbia concausato i danni [2].

Per le infiltrazioni risponde qualcun altro oltre l’appaltatore?

In caso di contratto di appalto, se i difetti della costruzione comportano infiltrazioni che a loro volta creano un danno rovinando l’immobile, la responsabilità può essere solidale fra l’appaltatore e il progettista – direttore dei lavori, se i rispettivi inadempimenti hanno concorso alla causazione del danno. Entrambi quindi rispondono dell’obbligazione risarcitoria. Il progettista è dunque responsabile come l’appaltatore, in quanto avrebbe dovuto porre in essere tutte le spese necessarie all’eliminazione dei vizi per assicurare un’esecuzione della costruzione ad opera d’arte [3].

Quali sono le infiltrazioni che integrano i gravi difetti di costruzione idonei ad essere risarciti?

Affinchè si possa parlare di gravi difetti di costruzione dell’edificio, che comportano la responsabilità dell’appaltatore e del costruttore, non occorre che si verifichino vizi riguardanti per forza la staticità dell’edificio: le infiltrazioni di acqua e di umidità nelle murature sono idonee ad integrare gravi difetti di costruzione in quanto consistano in alterazioni che incidono sulla struttura e sulla funzionalità globale dell’edificio, anche nel caso in cui riguardino soltanto una parte condominiale [4].

I danni da infiltrazioni d’acqua spettano anche all’inquilino?

Non poter godere della disponibilità dell’immobile a causa di lavori al solaio di copertura dell’edificio, che causano le infiltrazioni nell’appartamento di sotto, integra ipotesidi ingiustizia costituzionalmente qualificata, perciò i danni possono essere risarciti non soltanto al proprierario dell’abitazione, ma anche all’inquilino o all’usufruttuario[5].

note

[1] Sent. Trib. Milano del 6 giugno 2017.

[2] Sent. Trib. Lecce, n. 452 del 1° febbraio 2017.

[3] Ordin. Cass. Civ., sez. II, n. 29218 del 6 dicembre 2017.

[4] Sent.Trib. Roma, sez. X, del 9 febbraio 2018.

[5] Sent.Trib. Roma, sez. V, del 3 gennaio 2018.


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