Diritto e Fisco | Articoli

Se uno dei condomini consuma più acqua degli altri

19 Aprile 2018
Se uno dei condomini consuma più acqua degli altri

Se l’assemblea dei condomini non si mette d’accordo sulla modifica dei criteri di ripartizione secondo millesimi delle spese condominiali, il giudice può fare qualcosa?

Da alcuni mesi, nel tuo condominio, si sta verificando un aumento dei costi dell’acqua potabile. Il caso vuole che questa variazione coincida proprio con l’apertura di una palestra al primo piano. Non ci vuole un tecnico per comprendere che è proprio la presenza di un esercizio commerciale – che evidentemente consuma molta più acqua rispetto a tutti gli altri appartamenti – la causa della maggiore spesa che state sostenendo. Tu e alcuni condomini vorreste quindi modificare il sistema di ripartizione  della bolletta dell’acqua, non solo secondo millesimi ma tenendo conto anche della destinazione dell’immobile. Insomma, bisognerebbe trovare il modo per far pagare di più la palestra rispetto agli altri. Il problema, però, è che il regolamento di condominio, all’epoca predisposto dall’originario costruttore, era stato approvato all’unanimità e ora, quindi, è necessaria la stessa unanimità per modificarlo. Ipotesi molto difficile. Alla ricerca di una soluzione che risolva il problema, ti chiedi dunque cosa fare se uno dei condomini consuma più acqua degli altri. Per quanto i tribunali non siano il luogo migliore dove risolvere le controversie tra condomini, ti rendi conto che non ci sono altre soluzioni. Così fai ricorso al giudice. Che chance hai di vittoria? Come si dividono i costi dell’acqua in un condominio? Ecco alcune importanti regole che dovrai tenere in considerazione in casi come questo. Lo spunto ci viene suggerito da una recente e interessante sentenza del Tribunale di Milano [1].

Come modificare il regolamento di condominio

La prima questione da analizzare è come modificare un regolamento di condominio. La regola è molto semplice: bisogna seguire la stessa maggioranza con cui lo stesso è stato approvato. Per cui, se si tratta di un regolamento approvato all’unanimità o accettato dagli acquirenti dei singoli appartamenti all’atto del rogito notarile con il costruttore (cosiddetto «regolamento contrattuale») è necessaria l’unanimità.

Come modificare i criteri di riparto delle spese condominiali

Il principio generale stabilito dal codice civile in materia di ripartizione delle spese condominiali per le parti e i servizi comuni si basa sui millesimi di proprietà. Ciascun condomino quindi deve contribuire in base al valore del proprio appartamento, valore sintetizzato appunto dalle predette tabelle. La Cassazione ha più volte ricordato che ben è possibile modificare il criterio di riparto delle spese condominiali imposto dalla legge, tuttavia è necessario che sia raggiunta l’unanimità. Questo perché solo il proprietario dell’appartamento può decidere di comprimere i propri diritti; l’unanimità rappresenterebbe quindi una sorta di autolimitazione da parte dei condomini. Questo significa che, nel caso in cui si voglia modificare il sistema di divisione delle spese dell’acqua, passando da un criterio secondo millesimi a uno che tenga conto della destinazione dell’appartamento è necessario il consenso di tutti i condomini.

Il giudice può modificare il criterio di riparto delle spese dell’acqua?

Come è facile intuire, non è sempre facile raggiungere l’unanimità in condominio. Sicché ci si potrebbe chiedere se il giudice riesca a sbloccare una situazione del genere. Ritorniamo all’esempio di partenza e al condomino che consuma più acqua di tutti gli altri (ad esempio un esercizio commerciale o una palestra). Potrebbe il tribunale stabilire, d’imperio, un criterio più equo, tenendo conto che sarebbe altrimenti ingiusto far pagare di più a chi consuma di meno? La risposta offerta dal Tribunale di Milano è negativa. La volontà dell’assemblea dei condomini è sovrana. Se il regolamento condominiale è di tipo contrattuale o comunque è stato approvato con l’unanimità dei consensi, il soddisfacimento di tale richiesta non rientra nei poteri del giudice. La sua modifica, che può comprendere anche quella dei criteri di riparto previsti, spetta all’assemblea dei condomini, la cui volontà non può essere superata da quella del Giudice.

Come funziona in condominio la ripartizione dell’acqua

Il problema che abbiamo appena evidenziato riguarda i casi di un contatore condominiale unico. Sarebbe tuttavia auspicabile che l’edificio si avvalga di «contatori a discarica» ossia di apparecchi che segnano il consumo di ogni singolo appartamento. In questo modo si eviteranno discriminazioni. Dunque, saranno gli stessi contatori a segnare quanto ogni singolo proprietario deve pagare per il consumo idrico fatto.

In assenza dei contatori a discarica, la divisione delle spese dell’acqua dovrà avvenire secondo millesimi di proprietà. Il condomino che non intende adeguarsi a questa situazione non può installare un proprio contatore il cui risultato, infatti, non sarebbe opponibile al condoinio. Sul punto leggi Ripartizione acqua in condominio e contatore individuale.

La Cassazione ha detto [2] che, se una perizia accerta che non si possono installare i contatori individuali, si dovrà far riferimento alla giurisprudenza più recente che stabilisce: «In tema di condominio negli edifici, salva diversa convenzione, la ripartizione delle spese della bolletta dell’acqua, in mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata in base ai valori millesimali. Pertanto è annullabile la delibera assembleare, assunta a maggioranza, che, adottato il diverso criterio di riparto per persona in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare, esenti dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno». È, in ogni caso, fatto salvo il diverso criterio di ripartizione previsto in un eventuale regolamento avente natura contrattuale. È tale il regolamento allegato al primo atto di vendita e richiamato in tutti i successivi rogiti, oppure sottoscritto da tutti i condomini successivamente alla nascita dal condominio. 


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 2505/2018 del 2.03.2018.

[2] Cass. sent. n. 17557/2014.

Tribunale di Milano, sez. XIII Civile, sentenza 1 – 2 marzo 2018, n. 2505

Giudice Chiarentin

Motivi della decisione

L’oggetto della domanda svolta dagli attori – così come altresì precisata nella memoria depositata ai sensi dell’art. 183 comma 6 n. 1 c.p.c. – consiste nella richiesta di “modifica del Regolamento Condominiale, nella parte relativa al criterio di ripartizione delle spese afferenti i consumi di acqua, previo accertamento della lesività dei diritti dei condomini da parte del criterio oggi operante” (cfr. pag. 4 della memoria citata).

Gli attori, in altre parole, affermando che in seguito all’insediamento della Clinica nello stabile, le spese relative all’erogazione di acqua potabile sarebbero aumentate in misura rilevante, hanno chiesto disporsi la sostituzione dell’art 8 del regolamento condominiale – il quale stabilisce che il criterio di riparto delle spese relative all’impianto di acquedotto ed al consumo di acqua potabile è quello dei millesimi – con altro criterio di riparto delle spese che tenga conto della diversa destinazione d’uso delle unità occupate e che risulti quindi non lesivo del disposto dell’art. 1138 c.c..
Rileva il Tribunale che tale domanda è del tutto inammissibile.
Il regolamento condominiale, che nel caso di specie ha natura contrattuale in quanto predisposto dall’originario unico proprietario, menziona espressamente alla clausola 8 il criterio di ripartizione delle spese afferenti i consumi di acqua oggetto dell’odierna contestazione, ovvero in base alle quote di gestione della tabella A Colonna 2.
Ciò posto, non rientra nel potere dell’autorità giudiziaria quello di modificare il regolamento condominiale ed i criteri di riparto ivi stabiliti, non potendosi superare la volontà dell’assemblea dei condomini, che è sovrana.
Quanto evidenziato assorbe ogni ulteriore profilo di doglianza. Consegue il rigetto della domanda.
Deve, infine, essere rigettata la domanda di risarcimento del danno per responsabilità aggravata proposta da E. S.r.l. nei confronti degli attori, non ricorrendo i presupposti previsti dalla legge e non ravvisandosi ulteriori danni non suscettibili di ristoro con la condanna alla rifusione delle spese di lite.
Le spese di lite – liquidate come in dispositivo – seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Milano, sez. XIII civile, in funzione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da agli attori indicati in epigrafe ogni avversa istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede :
1) rigetta la domanda formulata da parte attrice;
2) condanna gli attori, in solido tra loro, a rifondere le spese di giudizio liquidate – quanto alla convenuta E. S.r.l. – in € 6.800,00 per compensi, oltre 15% spese generali, i.v.a. e c.n.p.a. come per legge e – quanto al Condominio – in € 3.500,00 per compensi al difensore oltre 15% spese generali, i.v.a. e c.n.p.a. come per legge.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube