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Che fare se l’amministratore di condominio non consegna i documenti al nuovo

25 Aprile 2018


Che fare se l’amministratore di condominio non consegna i documenti al nuovo

> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 Aprile 2018



Nel 2011 è stata iscritta a ruolo presso il tribunale un’istanza di vendita all’asta di immobile da parte del condominio. Lo scorso mese è stato emesso decreto di trasferimento dopo la vendita dell’immobile. Ora il condominio deve presentare fatture relative alla spese di procedura e legali per poter richiedere la prededuzione, se concessa; informo che vi è una banca che ha concesso un mutuo e il ricavato andrà totalmente alla stessa. L’amministratore precedente(cambiato due anni fa) non consegna tutte le fatture utili alla determinazione del credito, pur avendo negli anni evidenziato importi vari a bilancio e dall’assemblea approvati. In cosa incorre l’amministratore precedente e cosa può fare il condominio per tutelarsi? Vi è una responsabilità penale ? 

La riforma del condominio (in vigore dal 18 giungo 2013) ha stabilito in modo chiaro che, alla cessazione del suo incarico, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (così stabilisce l’articolo 1129, 8° comma, del codice civile).

Questa chiarissima regola era comunque applicata dalla giurisprudenza (cioè dalla sentenze che se ne erano occupate) anche prima della riforma del condominio in vigore dal 18 giugno 2013.

L’amministratore del condominio che è cessato dall’incarico è quindi obbligato dalla legge a consegnare al suo successore la documentazione relativa al condominio di cui sia in possesso.

Il nuovo amministratore, perciò, in mancanza di una spontanea consegna dei documenti da parte dell’amministratore uscente, deve invitarlo per iscritto a consegnargli senza indugio tutta la documentazione contabile ed amministrativa relativa al condominio.

Se nemmeno questo invito dovesse avere effetto, l’amministratore entrante (o anche i singoli condomini) potranno, attraverso un legale, rivolgersi al tribunale competente per chiedere la condanna del vecchio amministratore alla consegna della documentazione proponendo:

– un ricorso d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile, se ve ne fossero i requisiti (in particolare, nel caso specifico, dovrebbe essere attentamente valutato se sia ancora possibile proporre un ricorso d’urgenza in quanto di regola il ricorso d’urgenza viene dichiarato inammissibile dai giudici – ad esempio dal Tribunale di Torino con ordinanza del 5 luglio 2007 – se proposto dopo notevole lasso di tempo da quando risultava commesso il comportamento scorretto: in altri termini, il giudice potrebbe dichiarare non ammissibile il ricorso d’urgenza del condominio, presentato per ottenere dal vecchio amministratore la consegna della documentazione, se nel momento in cui il ricorso venisse presentato fosse già passato un notevole lasso di tempo da quando il vecchio amministratore cessò dall’incarico e avrebbe dovuto, quindi, consegnare la documentazione in suo possesso);

– se la presentazione del ricorso d’urgenza fosse ritenuta rischiosa dal legale incaricato dal condominio (valutato ciò che si è appena riferito), sarà possibile in alternativa, per ottenere la consegna della documentazione, proporre o un ricorso per decreto ingiuntivo (se esiste prova scritta del diritto ad ottenere la consegna della documentazione dettagliatamente individuata) oppure una causa ordinaria finalizzata ad ottenere sempre la consegna dal vecchio amministratore della documentazione da lui trattenuta relativa alla gestione condominiale.

Infine si evidenzia che:

– l’amministratore che si rifiuta di consegnare la documentazione condominiale in suo possesso può incorrere nella commissione del reato di appropriazione indebita (articolo 646 del codice penale) aggravata “dall’abuso di relazioni originate da prestazione d’opera” (come ha riconosciuto la Cassazione penale con sentenza n. 29.451 del 2013); se, poi, il nuovo amministratore, o un singolo condomino, riuscisse ad ottenere un provvedimento d’urgenza ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile e l’amministratore uscente non ottemperasse nemmeno all’ordine di consegna della documentazione contenuto nel provvedimento del giudice, allora commetterebbe anche il reato previsto dall’articolo 388, 2° comma, del codice penale (cioè mancata esecuzione dolosa di un provvedimento cautelare del giudice civile);

– resta fermo che, se il condominio subisse anche un danno dalla mancata consegna della documentazione, l’amministratore uscente potrà essere chiamato a risarcirlo se questo danno possa essere economicamente valutabile (un danno, ad esempio, potrebbe essere quello della mancata possibilità per il condominio di recuperare importi a causa del ritardo nella consegna della documentazione se risultasse provato che, se il ritardo nella consegna non ci fosse stato, le somme sarebbero state concretamente ed effettivamente recuperabili).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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