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Due edifici con parti comuni: come ripartire le spese

25 Aprile 2018
Due edifici con parti comuni: come ripartire le spese

Ho acquistato un immobile accostato ad un altro, con la particolarità di avere una stanza al 1° piano all’interno di quest’ultimo. Dovrei eseguire dei lavori di ristrutturazione del tetto, del pavimento e di un paio di pareti. Il proprietario dell’altro immobile è obbligato a partecipare alle spese? Se si, in che misura? E, se si rifiuta, che cosa posso fare?

 

L’art. 1117 del codice civile, che disciplina la materia delle parti comuni dell’edificio, statuisce che: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

In altre parole, nel caso specifico, la contiguità dei due edifici, seppur non inclusi in un condominio, evidenzia come vi siano delle parti comuni, quali ad esempio il tetto e le pareti portanti.

L’art. 1123 c.c. stabilisce che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edifico abbia più scale, cortili, lastrici solari opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero lastricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

L’espressione «in misura diversa» non si riferisce alla diversità delle quote, ma alla possibilità che uso e godimento siano diversi, per i singoli condomini, a prescindere dall’entità delle quote, a causa di fatti evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.

In tali situazioni, vale a dire allorché la misura della possibilità d’uso sia diversa, il criterio di legge per la ripartizione delle spese è quello di cui al secondo comma dell’art. 1123.

Il secondo comma dell’art. 1123 non comporta solo la possibilità di una diversa misura di contribuzione, ma anche quella del totale esonero di uno o più condomini dalle spese per un particolare uso o servizio, quando essi ne siano totalmente esclusi.

La ripartizione delle spese condominiali segue, generalmente la regola principale dettata dall’art. 1123 c.c., pertanto, a meno che non si tratti di cose destinate ad uso diverso, vengono sostenute proporzionalmente dai condomini in base alla quota di proprietà.

In altre parole, se il muro o il tetto in questione costituiscono un elemento appartenente all’intero edificio, le spese vengono ripartite tra tutti e due i condomini. Se, al contrario, tali elementi sono riferibili esclusivamente ad un solo edificio, le spese vengono affrontate dal suo proprietario senza coinvolgere il vicino.

Per determinare la percentuale di proprietà e la quota di partecipazione, è possibile investire della questione un tecnico, ingegnere o geometra mediante apposito sopralluogo.

La giurisprudenza conferma quanto detto:“Il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio” Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829.

“Poiché il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonché al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo); la relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi”. Cassazione civile, sez. II, 24 Marzo 2016, n. 5867.

Alla luce di quanto detto, a parere dello scrivente:

– Nonostante i due edifici siano distinti, la presenza di parti comuni crea un condominio.

– La determinazione della ripartizione delle spese per la ristrutturazione delle parti comuni segue il criterio della quota di proprietà.

– Un tecnico (ingegnere o geometra) ha le competenze per stabilire la quota di proprietà.

– A seguito della quantificazione di questa percentuale (se ad esempio al 50% o al 60% ecc.) è possibile fare richiesta di partecipazione al vicino.

– Qualora il vicino non volesse partecipare alle spese, è possibile procedere con diffida ad adempiere, mediante lettera formale a firma di un legale, e, in mancanza di riscontro, con il giudizio civile.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta



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