Diritto e Fisco | Editoriale

Aliquote Imu

19 Aprile 2018
Aliquote Imu

L’aliquota base a l’aliquota comunale dell’Imu; l’esenzione Imu e Tasi sull’abitazione principale. La presentazione della dichiarazione Imu.

Hai intenzione di acquistare una seconda casa ma il commercialista ti ha messo in guardia dal carico fiscale che ti toccherà sostenere: oltre ai costi del rogito notarile (particolarmente salati visto che non potrai usufruire del bonus «prima casa»), tra le imposte da pagare ci sarà anche l’Imu, che si aggiungerà alla Tasi e all’imposta sui rifiuti. Tra tutte, però, é proprio la prima a spaventarti di più: l’imposta comunale sugli immobili, che attualmente gode di un’esenzione per l’abitazione principale, comporta spesso un notevole dispendio economico. Per farti due conti e sapere quanto dovrai versare al Comune, devi però conoscere qual è  la misura di tale imposta, ossia sapere quali sono le aliquote Imu.

In verità non è possibile definire a priori quanto pagare di Imu. Difatti l’imposta è data dalla sommatoria di una aliquota minima statale a cui si aggiunge quella locale, che può variare da Comune a Comune, sebbene entro un limite minimo e massimo fissato dalla legge. Quindi, per poter definire concretamente qual è l’aliquota Imu finale è necessario informarsi presso il proprio Comune.

In questo articolo ti spiegheremo tuttavia come deve avvenire il calcolo e fino a quale limite massimo è possibile pagare.

Quando si paga l’Imu

In generale, a dover pagare l’Imu sono:

  • il proprietario dell’immobile;
  • il titolare del diritto reale di godimento su una cosa altrui: usufrutto; uso; abitazione; enfiteusi e superficie;
  • il locatario (utilizzatore) per gli immobili detenuti in leasing;
  • il concessionario di aree demaniali in regime di concessione.

L’Imu scatta sui seguenti immobili a prescindere dall’uso cui sono destinati e indipendentemente dalla loro classificazione catastale (quindi sia l’abitazione che il negozio o gli immobili strumentali);

  • fabbricati;
  • area fabbricabile;
  • terreni agricoli.

Esenzione Imu sulla prima casa

Dal 2014, l’Imu non si paga per l’abitazione principale e le relative pertinenze, ad eccezione degli immobili classificati di lusso ossia (a prescindere dalla loro dimensione) accatastati nelle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

La medesima esenzione è prevista non solo per l’Imu ma anche per la Tasi.

Per qualificare un immobile come abitazione principale ai fini dell’Imu e della Tasi, è necessario che il suo possessore ed il suo nucleo familiare, allo stesso tempo:

  • vi dimorino abitualmente;
  • vi abbiano la propria residenza anagrafica.

Se marito e moglie risiedono in due case diverse chi paga l’Imu?

Se il marito dimora e risiede nell’immobile A e la moglie dimora e risiede nell’immobile B, entrambi ubicati nel Comune di Torino, l’esenzione dall’Imu e dalla Tasi (ad eccezione delle unità immobiliari accatastate in A/1, A/8 e A/9) opera per un immobile soltanto, a scelta dei coniugi.

Se invece il marito dimora e risiede nell’immobile A sito nel Comune di Aosta e la moglie dimora e risiede nell’immobile B sito nel Comune di Torino, entrambi gli immobili sono esenti dall’Imu e dalla Tasi (ad eccezione delle unità immobiliari accatastate in A/1, A/8 e A/9).

Coniugi separati e casa affidata alla moglie: chi paga l’Imu

È prevista l’esenzione Imu per la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio.

Imu sulla seconda casa

L’Imu quindi si paga non solo sulla seconda casa, ma anche sulla prima se non vi viene fissata la propria residenza e la dimora abituale. L’Imu continua ad applicarsi anche per gli immobili adibiti ad abitazione principale, classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Come si calcola l’Imu

Come ogni imposta, anche l’Imu si determina applicando un’aliquota alla base imponibile.

Base imponibile Imu

La legge determina la base imponibile Imu a seconda del tipo di immobili:

  • Imu fabbricati: la base imponibile Imu si determina rivalutando del 5% la rendita risultante in Catasto al 1° gennaio dell’anno di imposizione e moltiplicando il risultato così ottenuto per il relativo coefficiente moltiplicatore (per determinare l’Imu dovuta per l’anno 2017, quindi, dovrà essere rivalutata la rendita catastale all’1.1.2017);
  • Imu terreni agricoli: la base imponibile Imu è pari al prodotto del reddito dominicale risultante in Catasto alla data del 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, per il coefficiente moltiplicatore);
  • Imu aree fabbricabili: la base imponibile Imu è costituita dal “valore venale in comune commercio” al 1° gennaio dell’anno di imposizione, determinato con riferimento ai seguenti elementi valutativi: a) la zona territoriale di ubicazione; b) l’indice di edificabilità; c) la destinazione d’uso consentita; d) gli oneri legati ad eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la sua edificazione; e) i prezzi medi rilevati sul mercato per la vendita di aree aventi caratteristiche analoghe.

La legge prevede una riduzione del 50% della base imponibile Imu per:

  • immobili di interesse storico o artistico;
  • fabbricati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati;
  • immobili concessi in comodato a genitori o figli, al ricorrere di determinate condizioni.

Aliquota Imu

L’aliquota Imu è comporta da una aliquota di base fissata dalla legge; questa aliquota però può essere variata entro un limite minimo e massimo.

L’aliquota Imu di base (anche detta «aliquota ordinaria») è pari allo 0,76%.

I Comuni possono aumentarla o ridurla fino a 0,3 punti percentuali, quindi entro:

  • un minimo dello 0,46%;
  • un massimo dell’1,06%.

In particolare il Comune può ridurre l’aliquota Imu di base fino allo 0,4% in relazione ad una o più delle seguenti tipologie immobiliari:

  • immobili non produttivi di reddito fondiario a norma dell’art. 43 del TUIR; si tratta degli immobili (in prevalenza fabbricati) utilizzati esclusivamente per l’esercizio di arti o professioni (es. studio professionale) e degli immobili (terreni e fabbricati) relativi ad imprese commerciali, siano essi immobili strumentali, merce o patrimoniali;
  • immobili posseduti da soggetti passivi IRES;
  • immobili locati o affittati.

Per evitare che la sommatoria dell’Imu e della Tasi comporti un onere fiscale eccessivo per i contribuenti, la legge stabilisce un limito. In particolare l’aliquota Tasi fissata dal Comune sommata all’aliquota dell’Imu, complessivamente, non può superare l’aliquota massima consentita dalla legge statale per l’IMU al 31.12.2013, in relazione alle diverse tipologie di immobili.

La presentazione della dichiarazione Imu

La dichiarazione Imu va presentata, ove richiesto, una prima volta entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui sorge il presupposto impositivo. In caso contrario scatta una sanzione dal 100% al 200% dell’imposta non versata, con un minimo di 50 euro.

Dichiarazione infedele Imu

L’infedele dichiarazione dell’Imu è punita con una sanzione dal 50% al 100% dell’imposta non versata, con un minimo di 50 euro.

Quando va pagato l’Imu?

L’Imu va pagato due rate, entro il 16 giugno e il 16 dicembre di ciascun anno (ci sono quindi due potenziali violazioni), a meno che il contribuente opti per il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno.

Che succede se pago in ritardo l’Imu?

L’omesso/tardivo versamento dell’Imu è punito:

  • nella misura del 15% ridotto a 1/15 per giorno di ritardo, se questo non supera i 14 giorni;
  • nella misura del 15%, se il ritardo è compreso tra i 31 e i 90 giorni;
  • nella misura del 30%, se il ritardo è superiore a novanta giorni.

Con il ravvedimento operoso, si può ottenere uno sconto sulle sanzioni. In particolare:

  • nei primi 14 giorni si paga una sanzione dall’1 al 14%;
  • dal 15° al 90° giorno di ritardo la sanzione è del 15%;
  • dal 91° giorno ad un anno di ritardo la sanzione è del 30%.


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