Diritto e Fisco | Editoriale

Tassazione plusvalenza per restauro e vendita immobile

28 Aprile 2018
Tassazione plusvalenza per restauro e vendita immobile

Lo scorso anno ho effettuato un’operazione immobiliare nel seguente modo: ho stipulato un contratto preliminare come promissario acquirente per un immobile, alla cifra di 60.000 € con possibilità di nominare un’altra persona al rogito notarile. Tra la firma del preliminare e il rogito notarile, ho effettuato dei lavori di miglioria su tale immobile, a mie spese, tutti documentati da relative fatture rilasciate dagli artigiani. Tali spese sono circa 30.000 €. Al rogito notarile l’immobile è stato venduto a terza persona da me nominata alla cifra di 60.000 € che sono andati al primo venditore e 52.000 € che ho ricevuto io come compenso per riserva di nomina (in atto). La cifra complessiva pagata dall’acquirente finale è stata quindi di 112.000€. La plusvalenza di 52.000 € da me percepita, come la devo inserire in sede di dichiarazione dei redditi, considerato i 30.000 € di lavori effettuati? (Quanto pago di tasse quindi?) Sono un privato cittadino.

In generale la legge elenca, all’art. 67 del Testo unico delle imposte sui redditi, i redditi diversi, ovvero quei redditi che non sono né redditi di capitale, né redditi di impresa o di lavoro autonomo.

Questi redditi diversi sono costituiti di solito da plusvalenze su operazioni immobiliari, partecipative o finanziarie.

Successivamente, all’art. 68 dello stesso Tuir, la legge specifica le modalità di tassazione di tali redditi diversi, a seconda della tipologia di reddito identificabile nella operazione compiuta dai soggetti privati.

Procedendo all’esame delle varie operazioni che danno origine a redditi diversi in materia immobiliare o generale, si possono individuare, con riferimento all’operazione compiuta, le seguenti fattispecie:

– art. 67 comma 1 lettera a) – plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni..;

– art. 67 comma 1 lettera i) – redditi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente;

– art. 67 comma 1 lettera l) – redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente o dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere.

Nel caso specifico tuttavia il produttore del reddito non ha acquisito alcun immobile, sottoscrivendo solo la promessa di acquisirlo.

Inoltre nel quesito non è specificato se il contratto preliminare sia stato registrato o meno, procedura che se fosse stata effettuata, avrebbe potrebbe far rientrare il reddito diverso prodotto in una certa categoria.

Dunque sembrerebbe di poter escludere l’applicazione della lettera a) della norma indicata, dovendo rivolgere l’attenzione alle norme di cui alle lettere i) e l).

Qualora il richiedente non avesse già compiuto operazioni analoghe con costanza e ripetutamente nel tempo, si potrebbe ancora escludere la tipologia prevista alla lettera i).

Resterebbe dunque utilizzabile solo la categoria di reddito diverso indicata dalla lettera l).

In sostanza un reddito derivante o da una attività di lavoro autonomo (geometra) svolto occasionalmente o dalla assunzione di una obbligazione contrattuale di fare, non fare o permettere, quale potrebbe essere quella contenuta nel contratto preliminare sottoscritto dal richiedente e poi ceduto a terzi.

La differenza del trattamento fiscale delle diverse ipotesi tuttavia non è indifferente.

Nel caso della lettera a) infatti, cioè nel caso in cui il bene immobile fosse stato acquistato e rivenduto nel quinquennio, anche dopo avere eseguito opere atte a migliorare o a modificare l’immobile ceduto, il trattamento fiscale sarebbe il seguente:

– inserimento del costo di acquisto, degli oneri conseguenti e delle spese tutte su di esso compiute nel rigo RL 6 colonna 2 del Modello Unico 40 – 2018 – della dichiarazione dei redditi – inserimento del ricavo di vendita nel rigo RL 6 colonna 1 di Unico 40 – 2018 – sottoposizione a tassazione progressiva della sola differenza (52.000 – 30.000 = 22.000 euro);

– alternativamente per la legge n. 266/2005 il richiedente avrebbe potuto richiedere al notaio di dichiarare e versare in atti l’imposta sostitutiva del 20% sulla stessa differenza (22.000 per 20%) liberandosi dall’obbligo di dichiarazione dei redditi successiva.

Invece nel caso previsto dalla lett. l) la norma e le istruzioni della dichiarazione dei redditi modello unico 40 – 2018 – prevedono solo di indicare i redditi derivanti da attività di lavoro autonomo occasionale nel rigo R15 ed i redditi derivanti dall’assunzione di obbligazioni di fare, non fare o permettere nel rigo R16 senza alcuna altra specificazione.

Dal che si deduce che:

– non è possibile la tassazione sostitutiva del 20% in atti al momento del rogito notarile;

– non è definito se il reddito ottenuto possa essere ridotto delle spese sostenute per conseguirlo, in quanto la deducibilità di dette spese è indicata specificatamente e precisamente soltanto nel caso della lettera a) della norma.

Pertanto la risposta al quesito è la seguente:

– il reddito conseguito, sulla base di quanto indicato nel quesito, dovrebbe essere dichiarato nel quadro RL rigo RL 16, sottoponendolo a tassazione progressiva Irpef;

– le istruzioni della dichiarazione dei redditi modello Unico 40 – 2018 – precisano che le spese relative ai redditi dichiarati nel rigo RL 16 possono essere portate in deduzione solo se specificatamente inerenti la produzione dei relativi redditi, dunque qualora le spese sostenute e pagate, possiedono documentalmente e sostanzialmente il requisito della inerenza, potrà essere dichiarato solo il reddito netto conseguito (euro 52.000 – euro 30.000 = euro 22.000), pertanto è necessario predisporre opportuno dossier contenente la documentazione delle spese e dell’avvenuto pagamento delle stesse da consegnare in caso di richiesta di verifica da parte dell’amministrazione finanziaria in futuro.

Articolo tratto dalla consulenza resa dal dott. Mauro Finiguerra



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