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Opere realizzate sul terreno locato: la proprietà è del locatore o del proprietario?

28 Aprile 2018
Opere realizzate sul terreno locato: la proprietà è del locatore o del proprietario?

Se il locatario di un terreno costruisce sul terreno locato un impianto di essiccazione con il consenso verbale del proprietario del terreno chi è a tutti gli effetti il proprietario dell’impianto? Specifico che il locatario e proprietario sono due snc che esercitano attività commerciali e che il terreno non è agricolo; in sostanza è un piazzale.

 

Si da innanzitutto per scontato che l’impianto di essiccazione sia stato realizzato nel rispetto delle normative urbanistiche vigenti nel territorio del comune dove si trova il terreno.

Fatta questa premessa, per quanto riguarda lo specifico quesito occorre dire che la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 2.501 del 23 novembre 2012 (depositata il 4 febbraio 2013), ha chiarito che, in applicazione delle norme contenute negli articoli 934 e 1593 del codice civile, se nel contratto di locazione non è stata inserita dalle parti una clausola che preveda espressamente che le addizioni (cioè le opere ed gli incrementi realizzati nel corso della locazione sull’immobile locato) non diventino di proprietà del proprietario del suolo, esse diventeranno di proprietà del locatore alla scadenza del contratto di locazione, in applicazione del cosiddetto principio dell’accessione.

In altri termini: se nel contratto di locazione non è stata prevista una specifica clausola che impedisca che le addizioni (cioè opere del tipo di un impianto di essiccazione) diventino di proprietà del proprietario del suolo, esse in base alla legge diventeranno di proprietà del proprietario del suolo nel momento in cui scadrà il contratto di locazione (fino alla scadenza del contratto di locazione, invece, sull’addizione esisterà un diritto del conduttore che le ha realizzate e questo diritto si estinguerà alla fine della locazione).

Quindi, alla scadenza del contratto di locazione:

a) se la proprietà dell’impianto di essiccazione passerà al proprietario del terreno (nel caso in cui non fosse stata prevista nel contratto una clausola che lo impedisse), troverà applicazione l’articolo 1593 del codice civile che prevede che il conduttore che ha eseguito le addizioni ha diritto di toglierle se questo possa farsi senza danneggiare la cosa locata (come pare essere il caso specifico) a meno che il proprietario del suolo non preferisca trattenerle: se il proprietario del suolo decidesse di trattenere per sé l’opera, dovrà corrispondere al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa ed il valore dell’opera al tempo della riconsegna;

b) se, invece, la proprietà dell’impianto di essiccazione spettasse al conduttore (nel caso in cui, come precisato, fosse stata prevista nel contratto una clausola in tal senso) è chiaro che il conduttore stesso avrà il diritto di portarsi via l’impianto (pagando solo eventuali danni che la rimozione dell’opera dovessero produrre sul terreno) oppure potrà, se vorrà, accordarsi con il proprietario del terreno per lasciarlo sul terreno (vendendogli l’impianto o affittandoglielo ecc.).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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