Diritto e Fisco | Editoriale

Sfratto: il rilascio dell’immobile

28 Aprile 2018 | Autore:
Sfratto: il rilascio dell’immobile

Liberare l’appartamento occupato da un inquilino moroso non è cosa immediata: occorre attivare una procedura che potrebbe rivelarsi lunga e laboriosa.

Siete proprietari di un secondo appartamento che utilizzate come rendita per le vostre entrate familiari, ma, dopo averlo concesso in locazione, vi ritrovate con un inquilino che non paga l’affitto o ha accumulato molte quote condominiali ordinarie non pagate: come dovete procedere per lo sfratto e per ottenere il rilascio dell’immobile? Ebbene questa pubblicazione ha lo scopo di chiarire la procedura giudiziale e stragiudiziale che conduce alla risoluzione del contratto di locazione.

Sfratto per morosità

Tecnicamente si definisce sfratto per morosità quello che conduce alla risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo a seguito del mancato pagamento del canone di affitto ad opera dell’inquilino (tecnicamente definito conduttore). Lo sfratto, mediante un atto chiamato d’intimazione spedito (notificato) al debitore, può essere minacciato all’affittuario allorquando questi:

  • risulti moroso, da almeno venti giorni, perlomeno di una mensilità;
  • oppure risulti moroso di tanti oneri accessori (le quote condominiali) quanti sarebbero necessari a superare l’importo di due canoni di affitto.

L’inquilino debitore viene quindi chiamato a comparire dinanzi al Tribunale (cioè quello competente nel luogo in cui si trova l’immobile) dal proprietario e per il tramite dell’avvocato da questi incaricato. Per questa ragione, è bene rivolgersi ad un legale, per conoscere la data esatta di comparizione davanti al magistrato (non sempre è quella indicato sull’atto d’intimazione ricevuto) e per chiedere al giudice il cosiddetto termine di grazia.

Sfratto: il termine di grazia

Ne abbiamo parlato più diffusamente nell’articolo sfratto: posso avere un rinvio?, dove abbiamo visto che l’inquilino moroso, di fronte a comprovate difficoltà economiche può ottenere dal giudice un rinvio per sanare (saldare) la propria morosità. Nella pratica, nella prima udienza successiva all’intimazione di sfratto, il legale dell’inquilino chiede e quasi sempre ottiene il cosiddetto termine di grazia: in sostanza basta chiederlo. Il magistrato, quindi, fissa un termine (ad esempio 90 giorni) entro il quale l’inquilino dovrà saldare tutto (canoni ed accessori arretrati, più le spese legali del procedimento) e un’udienza successiva, dove si dovranno prendere i provvedimenti del caso:

  • se l’inquilino avrà pagato nel termine indicato, la procedura si estinguerà ed il contratto non sarà risolto;
  • se l’inquilino non avrà pagato nel termine indicato, il giudice convaliderà lo sfratto (il contratto sarà risolto), ma soprattutto fisserà la data di rilascio dell’immobile;

Sfratto: termine e rilascio spontaneo

Abbiamo visto che se l’inquilino non si è messo in regola, il rilascio dell’immobile diventa inevitabile. Questo deve avvenire entro la data fissata dal magistrato, ma nulla impedisce alle parti di concordare un rilascio in una data diversa o semplicemente al conduttore di andarsene prima e senza alcun sollecito. Se invece, a seguito dello sfratto subito, non ci sarà alcun rilascio spontaneo, per il proprietario sarà inevitabile e necessario agire forzatamente per ottenere la liberazione del proprio immobile.

Sfratto: precetto, primo e secondo accesso

Se dopo la convalida dello sfratto e l’ordine del giudice di rilasciare l’immobile entro una certa data, l’inquilino non ha liberato l’immobile, la procedura esecutiva diventa inevitabile. Essa è preceduta da un atto, tecnicamente chiamato di precetto, che il proprietario, per mezzo del proprio avvocato invia (notifica) al conduttore, dandogli un tempo non inferiore a dieci giorni per liberare la casa occupata. Se questo avviso non sortisce alcun effetto, sarà necessario rivolgersi all’ufficiale giudiziario, il quale, su richiesta del proprietario e munito del provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto e dell’atto di precetto già vanamente notificato al conduttore, si recherà dal medesimo per ottenere forzatamente la liberazione dell’immobile. Se questo primo accesso (debitamente preavvisato al conduttore con il cosiddetto preavviso di sfratto) non dovesse avere buon esito (cosa alquanto frequente), sarà necessario procedere ad un secondo accesso (anch’esso oggetto di preavviso) dove però, l’ufficiale giudiziario potrà avvalersi della forza pubblica per ottenere il rilascio dell’immobile. È questa, pertanto, l’ultima fase che potrebbe caratterizzare l’intera laboriosa procedura che conduce allo sfratto di un inquilino moroso.



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1 Commento

  1. Buonasera vorrei un chiarimento a proposito di uno sfratto per morosità che ho personalmente in corso,è stato proposto il rilascio dell’immobile prima del termine fissato dal giudice dietro pagamento di una somma di denaro… io ottengo il rilascio dell’immobile risparmio ulteriori spese legali e rinuncio alla riscossione dei crediti che ammontano a 9 mesi …. tutto ciò è legale ?

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