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Diritto e Fisco | Editoriale

I diritti di chi vive in condominio

22 Aprile 2018
I diritti di chi vive in condominio

L’uso degli appartamenti e delle parti comuni dell’edificio: cosa si può fare in condominio senza violare il regolamento e non avere questioni legali con i vicini di casa.

Vivere in condominio comporta indubbiamente degli obblighi e delle problematiche di vario tipo: non c’è solo il rispetto del vicino e l’attenersi alla volontà della maggioranza in assemblea pur se questa non corrisponde alla propria, ma anche la necessità di far fronte a incombenze periodiche (come partecipare alle riunioni e provvedere al pagamento delle quote condominiali) e incombenze straordinarie (ad esempio provvedere al pagamento delle spese di ristrutturazione per parti del palazzo di cui, magari, non si è fatto mai uso, come il terrazzo). A fronte di tali obblighi, però, esistono numerosi diritti, diritti riconnessi quasi sempre all’utilizzo del proprio appartamento e alla possibilità di godere delle parti comuni dell’edificio (scale, androne, garage, ecc.). In realtà è davvero lunga la sfilza dei diritti di chi vive in condominio e questo perché c’è di mezzo la «proprietà». La proprietà è infatti il diritto più ampio che il nostro ordinamento conosca, quello che può essere fatto valere nei confronti di chiunque e che dà il titolare il potere di fare della propria cosa ciò che meglio ritiene, purché non pregiudichi gli altri.

In questo articolo ci rivolgeremo a chi sta per acquistare un appartamento in un condominio o ha solo l’intenzione di farlo e vuol sapere quali saranno i propri diritti di condomino: dalla privacy alla tutela della proprietà, dalle riunioni in assemblea all’utilizzo di balconi e terrazzo condominiale, dall’apposizione di condizionatori sul muro dell’edificio alla possibilità di installare antenne o impianti fotovoltaici. Ci occuperemo anche del diritto a dare da mangiare agli animali randagi. Procediamo dunque a questa utile elencazione.

Le norme di riferimento in condominio

Prima di elencare quali sono i diritti di chi vive in condominio andiamo a vedere cosa dice la legge. Due sono gli interessi che il condomino intende tutelare: la proprietà del proprio appartamento (che è una proprietà esclusiva e integrale) e la proprietà delle parti comuni del palazzo (che invece è una proprietà condivisa e per una semplice quota pari al valore dei propri millesimi).

Leggi anche I doveri di chi vive in condominio.

Per quanto riguarda la proprietà dell’appartamento vigono le stesse regole (e quindi i medesimi diritti e doveri) di qualsiasi altro immobile. Inutile stare a dire quindi che il titolare può fare del proprio appartamento ciò che vuole: può fare lavori di ristrutturazione, modificare la piantina, cambiare la destinazione d’uso (ad esempio adibirlo a uso ufficio o attività commerciale), ricevere ospiti o clienti; può affittare stanze o farne un bed and breakfast. Tutto ciò rientra nei poteri del proprietario, salvo che il regolamento di condominio lo vieti espressamente. Affinché il regolamento possa vietare al proprietario dell’immobile un particolare uso o attività (fosse anche lo stendere i panni o collocare vasi da fiore dal balcone) dovrebbe essere approvato all’unanimità. L’unanimità costituisce infatti una sorta di autolimitazione al diritto di proprietà che lo stesso titolare ha voluto ed acconsentito; per cui solo così sono valide le limitazioni all’uso dell’immobile. Affinché tali limiti siano poi validi e opponibili nei confronti dei successivi acquirenti dell’appartamento, il regolamento di condominio deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari (insieme all’immobile in questione) oppure allegato all’atto stesso di vendita.

Uso delle parti comuni del palazzo

Più limitato è il diritto del condomino all’uso delle parti comuni dell’edificio: dai muri perimetrali alle parti interne (scale, androne, garage sotterraneo), dal cortile alla terrazza che copre l’edificio o, in sua assenza, il tetto. Qui vige il seguente principio: ciascun condomino può utilizzare le parti comuni dell’edificio purché rispetti le seguenti regole:

  • non può impedire agli altri condomini di fare lo stesso uso del bene. Questo significa, ad esempio, che si può ben utilizzare il tetto del palazzo per apporre un impianto fotovoltaico a condizione che si lasci lo spazio necessario anche agli altri per fare altrettanto; si può parcheggiare un’auto del cortile scoperto ma non anche la seconda o la terza o un camper, togliendo spazio agli altri; si può utilizzare il lastrico solare (meglio conosciuto come “terrazza”) ma non impedire agli altri condomini di accedervi e farne magari lo stesso uso (ad esempio per stendere i panni o come ripostiglio);
  • non utilizzare il bene per uno scopo diverso rispetto a quello per il quale è nato (dovere di non modificare la destinazione d’uso). Ad esempio, anche se non si dà fastidio a nessuno, non si può lasciare la bicicletta o la moto nell’androne dell’edificio, legata con un lucchetto all’inferriata delle scale, poiché l’ingresso ha un’altra funzione; non si può utilizzare il giardino come parco giochi dei bambini o, viceversa, il parcheggio per creare un campo di calcio;
  • nel momento in cui si intende eseguire una costruzione, all’interno o all’esterno del proprio appartamento (si pensi a una veranda che copra il balcone) non si può pregiudicare la stabilità del palazzo né si può ledere il suo decoro architettonico (ossia l’estetica).

Nel rispetto di tali limiti è possibile quindi utilizzare le parti comuni dell’edificio senza dover chiedere il permesso a nessuno. Ad esempio è possibile:

  • installare l’antenna sul tetto dell’edificio;
  • installare sulla terrazza un pannello fotovoltaico e poi far transitare i fili all’estero del palazzo;
  • piantare dei fiori o degli “odori” sulle aiuole del condominio (ad esempio prezzemolo, basilico, ecc.);
  • apporre una targa sul muto del palazzo in caso di studi professionali o altre attività commerciali;
  • usare la terrazza di copertura per posare oggetti propri o per stendere i panni o come angolo per prendere il sole;
  • apporre un condizionatore sulla facciata dell’edificio (se non lede il decoro);
  • far passare fili in prossimità del balcone del vicino di casa. Questo significa che nessun condomino potrà opporsi a che i tecnici della televisione ancorino i cavi dell’antenna alla parete dell’edificio senza passare sulle proprietà private;
  • aprire un varco o una porta su un muro condominiale, magari per consentire l’accesso alla proprietà esclusiva di uno dei condomini. Ogni condomino ha infatti diritto di apportare le modifiche che gli consentono un’utilità supplementare rispetto agli altri condòmini. Come detto sopra, tale facoltà è concessa a condizione che non venga impedito il concorrente utilizzo del bene comune, che non ne sia alterata la naturale destinazione e che non venga pregiudicata la stabilità e il decoro dell’edificio condominiale;
  • creare una veranda sul proprio terrazzo senza dover per questo chiedere il permesso all’amministratore o all’assemblea (salvi ovviamente i permessi amministrativi del Comune). Anche in questo caso, sarà necessario rispettare l’estetica della facciata;
  • sopraelevare sull’ultimo piano creando un’altra costruzione (leggi Si può sopraelevare sull’ultimo piano?).

Chi è portatore di una invalidità può chiedere all’assemblea che vengano eseguiti lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche, addossando i costi alla compagine condominiale secondo millesimi. L’assemblea approva a maggioranza dei presenti che devono costituire almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Se il voto è negativo, l’interessato può ugualmente provvedere ai lavori, ma assumendone i costi personalmente.

Tutela della proprietà privata

Al fine di tutelare la proprietà privata, il condomino è libero di installare dei doppi infissi o delle inferriate poiché, secondo la giurisprudenza, prevale l’esigenza della sicurezza che non il piccolo danno all’estetica dell’edificio.

Allo stesso modo il condomino può installare un impianto di videosorveglianza sul pianerottolo di casa. Attenzione però: per non incorrere nel reato di «interferenze illecite nella vita privata» (ossia nella lesione dell’altrui privacy) sarà necessario non puntare l’occhio della telecamera sugli spazi comuni o sulla porta del vicino.

Sempre a tutela della propria privacy si ha il diritto di non mettere la targhetta col proprio nome sul citofono. L’amministratore non può imporre infatti di rendere riconoscibili i nomi dei proprietari.

Uso dell’appartamento in condominio

Ciascun condomino è libero di utilizzare l’appartamento come meglio crede, salvo limiti nel regolamento approvato all’unanimità. L’unanimità può essere raggiunta non solo con votazione in assemblea, ma anche con singole e separate approvazioni del regolamento all’atto dell’acquisto delle unità immobiliari in sede di rogito notarile con il costruttore.

La giurisprudenza oggi è molto rigida nell’interpretazione di tali clausole limitative e solo un’espressa elencazione di ciò che è vietato fare può essere ritenuta valida. Questo significa che se il regolamento vieta l’uso dell’appartamento per attività alberghiera si può ugualmente fare l’affittacamere o creare un b&b.

Il regolamento di condomino non può vietare di tenere animali negli appartamenti (anche in questo caso salva l’unanimità) così come impedire che gli stessi siano trasportati in ascensore.

Non si può impedire al proprietario di affittare l’immobile a determinate categorie di soggetti (ad esempio studenti ed extracomunitari).

L’utilizzo dell’appartamento per attività commerciali non implica di per sé una maggiore partecipazione alla spesa comune; per cui, ad esempio, in assenza dell’unanimità, non si possono imputare più millesimi a chi riceve numerosi cliente e perciò sfrutta di più l’ascensore o le scale.

L’utilizzo dell’appartamento non deve creare molestie ai vicini come rumori e altri schiamazzi. Questo significa che se il regolamento non vieta di aprire palestre o altri esercizi commerciali, questo non significa che il proprietario non debba fare in modo di isolare l’acustica se questa molesta i vicini.

Esistono una serie di attività consentite sul balcone di casa come l’installazione di un’antenna o di un condizionatore, il posizionamento di una bombola d’acqua o di un impianto di riscaldamento autonomo, stendere i panni o apporre vasi. Eventuali divieti devono essere contenuti nel regolamento approvato all’unanimità. Per maggiori chiarimenti sul punto leggi Cosa si può fare sul balcone di casa?

Tra i diritti inerenti alla proprietà privata rientra anche quello di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento a condizione che ciò non implichi un particolare aggravio o un malfunzionamento all’impianto comune. Non c’è bisogno di chiedere un’autorizzazione all’assemblea o all’amministratore. A quest’ultimo andrà solo data la comunicazione a lavori eseguiti affinché decurti le spese di consumo dai millesimi del soggetto distaccato (che tuttavia continuerà a pagare le spese fisse di conservazione dell’impianto e la manutenzione dello stesso).

Uso dei servizi e degli spazi comuni

Spesso le dispute tra i condomini riguardano l’uso delle parti comuni e dei servizi come, ad esempio, l’ascensore. Ciascun condomino può utilizzare l’ascensore o bloccarlo per qualche secondo senza perciò temere contestazioni da parte degli altri condomini. Può allo stesso tempo utilizzare il giardino, il campo di calcio o di tennis, la piscina e tutto ciò che offre il condominio senza dover rispettare turni, salvo siano disposti dall’assemblea.

Eccezionalmente l’amministratore di condominio può inibire l’uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato nei confronti di chi non paga le quote (si pensi alla restituzione del telecomando per la sbarra del parcheggio comune, all’utilizzo dell’ascensore con delle schede rilasciate solo a chi è in regola con i pagamenti). A riguardo la giurisprudenza ritiene che non si possa togliere l’acqua o il riscaldamento al moroso trattandosi di beni indispensabili alla sopravvivenza.

Si può usare il marciapiede condominiale per lasciare cibo in pasto ai randagi a condizione che si lasci il luogo pulito e ciò non costituisca un rischio per l’igiene e la sicurezza dei condomini (si pensi alla possibilità che topi e insetti vadano ad attingere dagli avanzi).

Controllo della gestione condominiale

Ogni condomino ha il diritto di chiedere all’amministratore l’esibizione dei bilanci, delle fatture, dell’estratto conto e di tutti gli altri documenti relativi alla gestione condominiale. L’amministratore non può negarglielo o chiedere un compenso per questa attività extra. Si può anche chiedere all’amministratore di dimostrare le spese sostenute, di fornire il rendiconto e di avere i dati di tutti i condomini. Si ha infine diritto a conoscere i nomi di chi non paga le quote.

In assemblea di condominio si ha il diritto di non partecipare e, ciò nonostante, di ricevere il verbale della riunione per potersi eventualmente opporre nei 30 giorni successivi. In alternativa si ha il diritto di farsi sostituire da un delegato.

Ogni condomino ha diritto a convocare l’assemblea straordinaria, qualora non vi provveda già l’amministratore, purché richiesto da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio (166,67/1.000). Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta all’amministratore, i suddetti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. Se l’amministratore non provvede alla convocazione e non vi sono almeno due condomini in rappresentanza di un sesto del valore dell’edificio intenzionati a chiederla, il singolo condomino può ricorrere al giudice, che adotta gli opportuni provvedimenti, se del caso nominando un amministratore o imponendo la convocazione dell’assemblea, fissandone l’ordine del giorno.

note

Autore immagine: 123rf com


2 Commenti

  1. L’articolo è ben fatto e esauriente, ma mancano i riferimenti agli articoli di legge relativi.
    Se poteste integrare sarebbe perfetto.
    Grazie.

    1. Grazie Cristina. Ti consigliamo di leggere i nostri articoli in cui abbiamo approfondito gli argomenti trattati nell’articolo:
      -Parti comuni in condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/277680_parti-comuni-in-condominio-ultime-sentenze
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      -Convocazione dell’assemblea di condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/277543_convocazione-dellassemblea-di-condominio-ultime-sentenze
      -Conflitto di interessi in condominio: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/277668_conflitto-di-interessi-in-condominio-ultime-sentenze
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      -Uso delle parti comuni in condominio https://www.laleggepertutti.it/267619_uso-delle-parti-comuni-in-condominio
      -Le parti comuni del condominio https://www.laleggepertutti.it/207112_le-parti-comuni-del-condominio
      -B&b in condominio: chi paga le spese per le parti comuni? https://www.laleggepertutti.it/228157_bb-in-condominio-chi-paga-le-spese-per-le-parti-comuni
      -Condominio: come stabilire quali sono le parti comuni? https://www.laleggepertutti.it/164071_condominio-come-stabilire-quali-sono-le-parti-comuni
      -Come tutelare le parti comuni in un condominio https://www.laleggepertutti.it/149681_come-tutelare-le-parti-comuni-in-un-condominio
      -I doveri di chi vive in condominio https://www.laleggepertutti.it/201681_i-doveri-di-chi-vive-in-condominio

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