Diritto e Fisco | Editoriale

Pignoramento condomino moroso

22 Aprile 2018
Pignoramento condomino moroso

La riscossione delle quote condominiali nei confronti dei condomini morosi: dalla diffida al decreto ingiuntivo, dal pignoramento alla sospensione dei servizi comuni.

Non hai pagato le quote di condominio; sono diversi mesi che ti è arrivata la diffida dell’amministratore con cui ti veniva intimato il versamento degli oneri calcolati in base ai tuoi millesimi, ma da allora non hai saputo più nulla. Ti chiedi se questo silenzio sia dovuto all’inerzia, all’indifferenza, alla lentezza delle pratiche di riscossione o se sia piuttosto premonitore di conseguenze ben peggiori come, ad esempio, un’azione legale nei tuoi confronti. Ciò che temi è che, sul più bello, ti possa arrivare una ingiunzione di pagamento o, peggio, un pignoramento dello stipendio o della stessa casa. Il tuo scopo è certo quella di tirarla alle lunghe il più possibile, magari sperando in una prescrizione per il decorso del tempo, ma dall’altro lato non vuoi rischiare di pagare il doppio di quella che era l’iniziale cifra. Dovresti essere un avvocato per aver chiara la situazione e la tua condizione di debitore; in alternativa puoi leggere attentamente questo articolo in cui ti spiegheremo, per filo e per segno, quali sono le procedure legali che si possono attivare nei confronti di chi non paga le quote condominiali e come avviene il pignoramento del condomino moroso.

Il pignoramento non è una procedura che arriva dalla sera alla mattina senza che il moroso sia stato messo nella condizione di sapere cosa gli sta per succedere ed, eventualmente, correre ai ripari. Il pignoramento è solo l’ultimo di una serie di atti che vanno “notificati” (ossia comunicati, di solito, con raccomandata o con l’ufficiale giudiziario) al debitore. Ecco dunque cosa succede quando qualcuno non paga la propria quota millesimale.

La lettera di diffida

Di solito l’amministratore – che certo non vuol gravare il condominio di spese inutili – fa di tutto per recuperare in via bonaria il credito dal moroso: gli telefona, gli invia lettere di messa in mora, lo sollecita anche verbalmente. Sebbene tali attività non siano obbligatorie per legge, di solito vengono compiute per accelerare i tempi di riscossione. Secondo tuttavia alcune sentenze [1] la lettera di diffida è sempre obbligatoria prima dell’avvio dell’azione legale.

Quando la proprietà dell’appartamento è condivisa da più persone, la diffida va inviata a tutti i comproprietari.

La scelta dell’avvocato

Una volta esperiti inutilmente i tentativi bonari di recupero delle rate non pagate (solleciti e lettere predisposte da legali), l’amministratore è tenuto a procedere per il recupero della morosità mediante sistemi coattivi.

L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che l’assemblea lo dispensi da tale dovere

Risultato inutile il tentativo bonario di recupero del credito, l’amministratore nomina a propria scelta un avvocato. Lo può fare senza coinvolgere l’assemblea. Può cioè scegliere il professionista di propria fiducia e, nello stesso tempo, accordargli il mandato nel momento che vuole. Nel conferire mandato al legale, infatti, l’amministratore non deve né mettere al corrente gli altri condomini, né tantomeno chiedere loro l’autorizzazione.

L’avvocato, a questo punto, attiverà tutti i propri mezzi per recuperare il credito. Di solito viene spedita una ulteriore raccomandata con la carta intestata dello studio legale (anche questa però non è necessaria, specie se l’amministratore ha già inviato una diffida) con cui vengono dati alcuni giorni di tempo per regolarizzarsi. Il codice civile parla di 15 giorni, ma si ritiene che il termine non sia obbligatorio e ben potrebbe essere dato uno spazio di tempo inferiore.

Inutile dire che il condomino moroso che non ritira la raccomanda non fa che peggiorare la propria situazione: la lettera si considera conosciuta e questi non potrà prendere visione di ciò che gli viene chiesto.

Il ricorso per decreto ingiuntivo

Il terzo step è una istanza che viene depositata dall’avvocato in tribunale con cui viene richiesta al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo. Il decreto ingiuntivo è un ordine di pagamento che viene inviato al debitore; in particolare gli viene notificato a mezzo di raccomandata a/r o con la consegna a mani tramite l’ufficiale giudiziario. Si tratta di una intimazione che viene emessa senza che il moroso abbia potuto interloquire col giudice e partecipare attivamente. In altre parole, il procedimento avviene all’insaputa del debitore il quale ne prende atto solo al momento della notifica. Il fatto però di ricevere l’ingiunzione gli dà la possibilità – qualora non intenda pagare bonariamente – di opporsi al decreto ingiuntivo.

L’opposizione, che deve essere avviata perentoriamente entro 40 giorni dalla notifica, dà il via a una causa in tribunale. Purtroppo però succede spesso che è ormai troppo tardi per opporsi e contestare, ad esempio, una non corretta ripartizione delle spese condominiali. Difatti, la giurisprudenza ritiene che il condomino che voglia contestare il piano di riparto dell’amministratore deve prima opporsi (entro 30 giorni) alla delibera del condominio con cui detto progetto è stato approvato. Se non viene esperita questa opposizione, non si può più contestare il credito del condomino, la sua entità o la ragionevolezza della spesa.

Per ottenere l’emissione del decreto ingiuntivo, l’amministratore si deve rivolgere ad un avvocato trasmettendogli la necessaria documentazione, dovendosi provare che:

  • gli importi non versati rappresentano contributi dovuti dal condomino nei confronti del condominio;
  • la ripartizione delle spese è stata approvata dall’assemblea, e ciò deve risultare da un regolare verbale.

L’amministratore deve verificare e comunicare al difensore chi è il proprietario dell’unità immobiliare, essendo solo questi tenuto al pagamento e destinatario dell’azione legale.

In materia di condominio esiste una deroga: se di norma il decreto ingiuntivo dà 40 giorni di tempo per pagare, con i debiti condominiali non c’è questo termine; per cui o si paga subito oppure, entro breve, si passa alla fase del pignoramento. Si dice, a riguardo, che il decreto ingiuntivo è provvisoriamente esecutivo.

Sospensione dei servizi condominiali

Se la morosità dura oltre sei mesi, anche se le azioni legali contro il moroso sono state già avviate, l’amministratore può – se tecnicamente possibile – sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato.

Il semestre di “tolleranza” va calcolato dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.

La legge non specifica quali siano questi servizi, ma la giurisprudenza ha escluso che possano essere quelli vitali come l’acqua o il riscaldamento. Si può allora trattare dell’utilizzo dell’ascensore (verranno date schede a chi è in regola con il pagamento per far sì di attivare l’impianto), del parcheggio (si darà un telecomando per l’apertura della sbarra a chi non ha morosità), dei campetti di calcio, ecc.

Il pignoramento del condomino moroso

Veniamo all’aspetto più delicato: quello del pignoramento del condomino moroso. La scelta dei beni da pignorare è rimessa all’avvocato che, a tal fine, potrà farsi consigliare dall’amministratore. Di solito vengono effettuate delle indagini sul patrimonio del debitore: si interroga cioè l’anagrafe tributaria (che è un database dell’Agenzia delle Entrate che rivela molte cose: dal conto corrente ai redditi di lavoro dipendente; dalla pensione ai canoni di locazione eventualmente riscossi). Una volta prescelto il bene da pignorare, il creditore notifica al debitore un atto di precetto che è una sorta di ultimo avvertimento con cui gli si danno altri 10 giorni per pagare. Spesso il precetto viene notificato insieme al decreto ingiuntivo stesso.

Non è possibile un condomino moroso nullatenente. Difatti il condomino, in quanto tale, è sempre proprietario – anche pro quota – dell’appartamento. Per cui, in ultima istanza, è sempre possibile iscrivere ipoteca sulla casa e poi metterla all’asta. Trattandosi però di una procedura lunga e costosa questa viene utilizzata solo come ultima spiaggia o quando si tratta di crediti cospicui. Certo è che si tratta di una spada di Damocle di cui il moroso non può non tenere conto.

Anche la presenza di un fondo patrimoniale non protegge la casa dai crediti di condominio in quanto questi possono essere comunque opposti a tale vincolo. Come noto, infatti, il fondo patrimoniale non tutela dai debiti contratti per esigenze familiari, quali appunto quelli inerenti la casa.

Comunicazione ai creditori dei nominativi dei morosi

L’ultima misura che può prendere l’amministratore contro i morosi è comunicare i loro nomi ai creditori del condominio. Questi ultimi, in tal caso, qualora non dovessero ricevere il pagamento delle proprie fatture, sarebbero tenuti a riscuotere le somme prima nei confronti di chi non è in regola con le quote condominiali e poi nei confronti di tutti gli altri.

Essendo tale comunicazione posta come obbligatoria a carico dell’amministratore, egli non viola la privacy dei condomini morosi (purché verifichi che la comunicazione sia data esclusivamente ai soli creditori insoddisfatti e la situazione di morosità risulti certa e incontrovertibile).


note

[1] G.d.P. Taranto, sent. del 1.03.2016.

Autore immagine: 123rf com


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