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Mutuo rifiutato: cosa fare

23 Aprile 2018
Mutuo rifiutato: cosa fare

La banca si deve comportare in modo corretto durante le trattative e l’istruttoria per la concessione del finanziamento non tacendo eventuali cause ostative.

Hai presentato una richiesta di mutuo alla tua banca. Il funzionario di turno ti ha indicato un lungo elenco di documenti da presentare, cosa che hai fatto nel più breve tempo possibile vista la necessità di ottenere il denaro per l’acquisto di un immobile. La stessa banca ha anche inviato un perito per stimare il valore del bene che andrai a comprare. Senonché, proprio all’ultimo, quando già la concessione del mutuo sembrava scontata, è arrivato il diniego: “Questo mutuo non s’ha da fare” è stata, sostanzialmente, la laconica sentenza del direttore della filiale. Perché mai? Scopri che le ragioni consistono in un regolamento interno alla banca che vieta la concessione di mutui per l’acquisto di case o terreni da familiari (lo scopo è di evitare che, in questo modo, si insceni artificiosamente un trasferimento di proprietà solo per accedere al credito bancario). Senonché, al di là delle più o meno valide argomentazioni addotte dalla banca, ciò che contesti è il fatto che nulla ti sia stato detto prima dell’istruttoria e che, quindi, tutto questo ritardo, oltre a farti perdere tempo, ha implicato per te il sostenimento di spese, la perdita di occasioni alternative e un’ingiustificata posticipazione della data di acquisto dell’immobile (che, evidentemente, potrai fare solo con un mutuo di un altro istituto di credito). Così ti chiedi, in caso di mutuo rifiutato, cosa fare per far valere le tue ragioni ed, eventualmente chiedere il risarcimento del danno sofferto? A questa tua più che legittima domanda ha fornito una risposta una recente sentenza dell’Abf, l’Arbitro bancario finanziario [1]. Vediamo meglio di cosa si tratta.

Cos’è l’Abf

Prima di spiegare che fare in caso di mutuo rifiutato, facciamo solo rapido cenno a cos’è e come funziona l’Abf, un organo di cui poco spesso si parla ma che ha una indubbia utilità: quella di risolvere le controversie tra consumatori e banche senza dover passare dal giudice. Si tratta quindi di un organismo di conciliazione stragiudiziale, che in passato ha mostrato di essere spesso dalla parte del cliente. In questo modo si evitano tempi e costi di una causa per questioni che, invece, presentano una facile soluzione.

L’Abf offre alla clientela la possibilità di ottenere in modo semplice, rapido e poco costoso una decisione imparziale nei casi di reclami che non abbiano trovato soluzione nell’interlocuzione diretta con l’intermediario.

All’Abf possono essere sottoposte soltanto controversie relative ai servizi bancari e finanziari che siano oggetto di contratti tra intermediario e cliente o di contratti collegati. Restano escluse: le controversie relative ai servizi di investimento; quelle concernenti beni materiali o servizi diversi da quelli bancari e finanziari. Le pretese di risarcimento dei danni formulate dal cliente rientrano nella competenza dell’Organo, purché i danni costituiscano conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento contrattuale. Quando si può ricorrere. Non possono essere proposti ricorsi inerenti a controversie già sottoposte all’autorità giudiziaria, rimesse a decisione arbitrale, ovvero per le quali sia pendente un tentativo di conciliazione, oggi di mediazione. 

Le controversie di cui è investito l’Abf sono rimesse alla cognizione di un organo collegiale, articolato in tre Collegi su base territoriale: uno con sede a Milano (per l’Italia settentrionale), uno con sede a Roma (per l’Italia centrale) e il terzo con sede a Napoli (per l’Italia meridionale); mentre l’attività di segreteria tecnica è svolta da Banca d’Italia.

Come funziona l’Abf

Il procedimento si articola secondo le modalità e i tempi stabili dalla normativa di riferimento dettata dal CICR e da Banca d’Italia.

Il Collegio con sede a Milano decide sui ricorsi presentati da clienti che hanno domicilio in Emilia- Romagna, Friuli Venezia Giulia, Liguria, Lombardia, Piemonte, Trentino Alto Adige, Valle d’Aosta e Veneto.

Il Collegio con sede a Roma decide sui ricorsi presentati da clienti che hanno domicilio in Abruzzo, Lazio, Marche, Sardegna, Toscana e Umbria, nonché sui ricorsi presentati dai clienti aventi domicilio in uno Stato estero.

Il Collegio con sede a Napoli è competente a decidere sui ricorsi presentati da clienti con domicilio in Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia e Sicilia.

Ciascun Collegio dell’organo decidente è composto da cinque membri: il presidente e due membri scelti dalla Banca d’Italia; un membro è designato dalle associazioni degli intermediari e uno dalle associazioni rappresentative dei clienti. Il Collegio è regolarmente costituito con la presenza di tutti e cinque i suoi componenti.

Il procedimento all’Abf

Prima di ricorrere all’arbitrato bancario finanziario, il cliente è tenuto a presentare formale reclamo alla banca (la presentazione del reclamo è, dunque, condizione essenziale di procedibilità).

L’ufficio reclami della banca interessata deve pronunciarsi entro 30 giorni dalla ricezione del reclamo e, nel caso in cui lo accolga, indica i tempi per l’adempimento. 

Il cliente insoddisfatto dell’esito del reclamo o il cui reclamo non sia stato esaminato entro il termine di 30 giorni può presentare ricorso all’arbitro bancario finanziario.

Si considera reclamo ogni atto con cui il cliente, in forma scritta o con Pec, contesta all’intermediario un suo comportamento o un’omissione.

Decorso tale termine, il cliente deve proporre ricorso all’Abf entro 12 mesi dalla presentazione del reclamo. Il ricorso deve avere a oggetto la stessa contestazione del reclamo. Il cliente può presentare il ricorso direttamente o attraverso un’associazione di categoria alla quale aderisca, oppure tramite un altro rappresentante a ciò autorizzato.

Il ricorso può essere direttamente inviato tramite posta, fax o posta elettronica certificata, utilizzando l’apposita modulistica, alla segreteria tecnica del Collegio competente o a qualunque filiale della Banca d’Italia, che provvede a inoltrarlo alla segreteria tecnica. Il ricorso può essere altresì presentato a mano presso tutte le filiali della Banca d’Italia aperte al pubblico, che provvedono all’inoltro.

Il cliente che ha presentato il ricorso deve darne tempestiva comunicazione all’intermediario, mediante l’invio di copia del ricorso con raccomandata o posta elettronica certificata. Ricevuta la comunicazione, la banca deve – a sua volta – trasmettere tempestivamente all’indirizzo di posta elettronica della segreteria tecnica Abf la data di ricezione di essa. Da tale data, infatti, comincia a decorrere il termine di 30 giorni per proporre eventuali controdeduzioni al ricorso presentato dal cliente.

L’Abf si pronuncia sul ricorso entro 60 giorni dalla ricezione delle controdeduzioni da parte della segreteria tecnica o, in mancanza, entro 60 giorni dalla scadenza del termine stabilito per la loro presentazione da parte dell’intermediario o dell’associazione alla quale aderisce.

La decisione, che deve essere motivata, può contenere indicazioni volte a favorire le relazioni tra intermediari e clienti.

L’Abf può accogliere o rigettare il ricorso del cliente. La decisione è comunicata dalla segreteria tecnica alle parti entro 30 giorni dalla pronuncia.

Se il ricorso è stato accolto in tutto o in parte, la banca deve adempiere alla decisione entro il termine fissato dal Collegio, in mancanza, entro 30 giorni dalla comunicazione della decisione.

In ogni caso, se la decisione dell’Abf non dovesse convincere, ciascuna delle due parti può ricorrere al giudice successivamente. Dunque la pronuncia del Collegio non è in alcun modo assimilabile a una sentenza del giudice, né a un lodo arbitrale. La pronuncia non determina, infatti, alcun effetto di composizione della controversia.

Rifiuto del mutuo

Analizziamo ora l’ipotesi di partenza, quella cioè di una banca che abbia opposto il rifiuto del mutuo solo al termine dell’istruttoria, dopo la perizia dell’immobile, e per un motivo ostativo mai evidenziato nella fase anteriore del procedimento.

Secondo l’Abf di Napoli, la banca è responsabile [2] e deve risarcire il danno al cliente se, al termine di una lunga istruttoria, gli nega il mutuo richiesto e adduce come giustificazione la mancanza di un requisito non esplicitato al momento della presentazione della domanda per la concessione del finanziamento. Difatti, durante la fase delle trattative per la concessione di un mutuo, la banca, pur dovendo comportarsi con cautela nell’assumere la decisione di concedere un finanziamento, ha l’obbligo di informare il cliente, sin dall’inizio, di tutti i requisiti e le condizioni che la stessa richiede per consentire l’erogazione. Non possono quindi essere opposti, solo in un momento successivo, degli ulteriori ostacoli non manifestati in precedenza. Un comportamento contrario a tale dovere viola il principio di buona fede nello svolgimento delle trattative e comporta, di riflesso, la responsabilità precontrattuale della banca.


note

[1] Abf collegio Napoli, decisione del 28.02.2018.

[2] Si tratta di responsabilità precontrattuale per non aver informato la controparte delle cause che impedivano la conclusione del contratto e per aver ingenerato nel cliente l’aspettativa nel buon esito delle trattative.

ABF – COLLEGIO DI NAPOLI

Presidente

Membro designato dalla Banca d’Italia Membro designato dalla Banca d’Italia

Relatore SANTAGATA DE CASTRO RENATO

Seduta del 28/02/2018

Membro di designazione degli intermediari

Membro di designazione dei clienti

rappresentativa rappresentativa

 composto dai signori:

(NA) CARRIERO

(NA) SANTAGATA DE CASTRO (NA) FEDERICO

(NA) SICA

(NA) BARTOLOMUCCI

COLLEGIO DI NAPOLI

Presidente

Membro designato dalla Banca d’Italia

Membro designato dalla Banca d’Italia

Membro di designazione rappresentativa degli intermediari

Membro di designazione rappresentativa dei clienti

Relatore SANTAGATA DE CASTRO RENATO

Seduta del 28/02/2018

FATTO

Il ricorrente riferisce che: 1) in data 15/07/2015, si recava presso la filiale dell’intermediario convenuto e, unitamente al coniuge, chiedeva un finanziamento di euro 70.000,00 (da restituire in 15 anni al TAN 2,93% e TAEG 3,53%) per l’acquisto di un immobile, rendendo noto nella domanda di finanziamento anche di aver già perfezionato il preliminare d’acquisto nonché la presunta data di stipula del definitivo; 2) nello stesso mese, forniva all’intermediario anche tutti i documenti richiesti per la pratica (documentazione anagrafica e reddituale, etc…) e veniva quindi effettuata la perizia di stima sul bene e, nel successivo mese di settembre, veniva predisposta la relazione notarile preliminare; 3) non risultando motivi ostativi alla concessione del finanziamento, l’intermediario comunicava al ricorrente che la data per la stipula del mutuo sarebbe stata il 5/10/2015; 4) tuttavia, in data 2/10/2015 (tre giorni prima della stipula), l’intermediario gli comunicava che il finanziamento non poteva più essere erogato poiché si era scoperto che il promittente venditore era parente del ricorrente e una normativa interna dell’intermediario “faceva divieto di concedere finanziamenti per acquisto di immobili tra parenti ed affini entro il III grado”.

A causa di tale diniego, il ricorrente lamenta i seguenti danni subiti: a) di aver dovuto corrispondere al promittente venditore un risarcimento di euro 4.950,00 per la mancata stipula della vendita nel giorno prestabilito; b) di aver dovuto ricercare in tempi rapidi un nuovo istituto di credito per la concessione del finanziamento (così da ottenere la provvista per l’acquisto dell’immobile, dato che avevano già versato una caparra confirmatoria in sede di preliminare di euro 20.000,00), e di averlo stipulato con altro intermediario il 13/11/2015, non solo a condizioni più svantaggiose rispetto a quelle prospettate dall’intermediario resistente, ma dovendo anche pagare una nuova perizia di stima e stipulare una polizza assicurativa “Protezione mutuo” per un complessivo ulteriore esborso di euro 4.500,00 (di cui euro 3.850,00 per la polizza ed il residuo per le spese di perizia). Ciò posto, il ricorrente imputa all’intermediario convenuto la carenza di correttezza e buona fede da parte dell’intermediario resistente, il quale prima della telefonata del 2/10/2015 non lo aveva mai reso edotto di eventuali elementi ostativi alla concessione del finanziamento, né di possibili limiti/divieti di concessione per il caso di sussistenza di rapporti di parentela con il venditore.

Riscontrato negativamente il reclamo, il ricorrente si è rivolto all’Arbitro, al quale ha formulato le seguenti richieste risarcitorie: A) risarcimento dei danni patrimoniali, così specificati: 1) euro 254,25 per spese di perizia tecnica relativa all’istruttoria della prima richiesta di mutuo all’intermediario convenuto; 2) euro 4.500,00, di cui euro 3.850,00 a titolo di polizza assicurativa, ed euro 650,00 a titolo di spese istruttorie e perizia tecnica connesse alla seconda richiesta di mutuo all’altro intermediario; 3) euro 691,70 derivanti dalla differenza, calcolata su n. 10 rate, tra la rata mensile inizialmente programmata con l’intermediario convenuto e la rata in corso regolarmente pagata all’altro intermediario, come da estratti conto allegati; 4) euro 4.950,00 quale somma pagata dal ricorrente al venditore a titolo di risarcimento forfettario del danno da quest’ultimo patito per la mancata tempestiva stipula del rogito notarile; 5) risarcimento del danno non patrimoniale subito per gli evidenti disagi ed inconvenienti patiti dall’istante in conseguenza del comportamento dell’intermediario, oltre le spese di assistenza difensiva, trattandosi di materia altamente tecnica.

Costituitosi ritualmente, l’intermediario convenuto si è opposto alla domanda ed ha chiesto il rigetto del ricorso. Parte convenuta ha così ricostruito la vicenda oggetto della controversia: 1) il 15/07/2015 il ricorrente sottoscriveva il modulo per la richiesta di un mutuo di euro 70.000,00 di durata quindicennale per l’acquisto di una seconda casa; 2) da un prima iniziale valutazione non emergevano elementi ostativi alla concessione di tale finanziamento e veniva perciò richiesta una perizia di stima dell’immobile da concedere in garanzia, il cui costo di euro 250,00, che veniva corrisposto dal ricorrente sulla base degli accordi sottoscritti in sede di richiesta del finanziamento; 3) dalla relazione preliminare del notaio del 30/09/2015 emergeva, però, che il ricorrente era parente del venditore, per cui il finanziamento non poteva più essere erogato, e di ciò il ricorrente è stato reso edotto prontamente il 2/10/2015.

In base a tale ricostruzione, l’intermediario ha sottolineato la correttezza del suo operato: innanzitutto, poiché nel nostro ordinamento non sussiste alcun obbligo di concessione dei finanziamenti, costituendo poi una scelta discrezionale dello stesso quella di non concedere finanziamenti per acquisto di beni quando emergono rapporti di parentela tra venditore ed acquirente; in secondo luogo, poiché, non appena ha rilevato l’esistenza dell’elemento pregiudizievole alla concessione del finanziamento (i.e. esistenza di un rapporto di parentela tra le parti) il 30/09/2015, lo ha prontamente comunicato al ricorrente unitamente alla relativa motivazione (il 2/10/2015). Infine, l’intermediario ha stigmatizzato la circostanza che con il ricorrente non era mai stata concordata alcuna data formale per la stipula del mutuo tanto da legittimare un suo affidamento sulla fattibilità della pratica.

 DIRITTO

Oggetto del ricorso è l’accertamento della responsabilità precontrattuale dell’intermediario convenuto e, in particolare, se l’aver comunicato al ricorrente il motivo ostativo alla concessione del finanziamento (individuato nel rapporto di parentela intercorrente tra il promittente venditore ed il ricorrente medesimo, in virtù di una sua regolamentazione interna che “faceva divieto di concedere finanziamenti per acquisto di immobili tra parenti ed affini entro il III grado”) ben due mesi dopo la richiesta di finanziamento (e tre giorni prima della stipula del mutuo) integri gli estremi della violazione dell’art. 1337 c.c., che vincola le parti, nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, a comportarsi secondo buona fede.

Il Collegio deve anzitutto ricordare il costante orientamento di questo Arbitro, ribadito dal Collegio di coordinamento (n. 6182/2013), secondo cui, pur godendo gli intermediari di piena autonomia di giudizio nell’assunzione di determinazioni connesse con il processo di allocazione del credito, tale discrezionalità “non può che svolgersi all’interno del perimetro segnato dai limiti di correttezza, buona fede e specifico grado di professionalità che l’ordinamento loro richiede, il che rende certamente sindacabile, limitatamente a tali profili, la condotta degli stessi nello svolgimento di tale attività” (Collegio ABF di Roma, n. 2625/2012)” (cfr., tra le tante, ABF Napoli, n. 3370/2017; ABF Milano, nn. 162/2015, 849/2013).

Ciò posto, con specifico riguardo al caso di specie, al Collegio pare indubitabile che l’intermediario convenuto, pur avendo assunto una cautela comprensibile nella determinazione di erogare credito al ricorrente, avrebbe dovuto ostendere, già al momento della ricezione della richiesta di finanziamento del proprio cliente, tutti i requisiti e le condizioni necessari per ottenerlo. Pertanto, il diniego del finanziamento a distanza di oltre tre mesi dalla richiesta del cliente, motivato dall’intermediario adducendo l’assenza di un requisito non esplicitato in sede di informazione precontrattuale, è da ritenersi contrario al principio di buona fede nello svolgimento delle trattative e comporta, di riflesso, la responsabilità precontrattuale dell’intermediario.

Appurata tale responsabilità, occorre a questo punto verificare il fondamento delle singole richieste risarcitorie formulate dal ricorrente.

In particolare, ad avviso del Collegio, osta all’accoglimento della richiesta di restituzione delle spese vive sostenute dal ricorrente la circostanza che, nello stesso modulo di richiesta del finanziamento sottoscritto dall’istante, si prevedeva espressamente che le spese da sopportare dal ricorrente non sarebbero state restituite in caso di mancata concessione del finanziamento.

Quanto, poi, alla richiesta di restituzione delle spese della polizza assicurativa sottoscritta in occasione della stipula del contratto di mutuo con il nuovo intermediario, essa non è accoglibile, poiché, come emerge chiaramente dagli atti, la sottoscrizione del contratto assicurativo in discorso è stata determinata da una libera scelta dello stesso ricorrente, avendo la polizza carattere facoltativo e non essendo perciò indispensabile per ottenere il finanziamento alle condizioni proposte.

Neppure merita accoglimento la richiesta risarcitoria dell’importo di euro 4.950,00, che il ricorrente, pur provando di aver effettivamente corrisposto al venditore, non dimostra tuttavia di aver pagato a titolo di ritardo nella stipula del contratto definitivo di compravendita: lacuna vieppiù significativa, se si considera la circostanza che, nel contratto preliminare, non sia affatto prevista l’applicazione di penali per l’ipotesi di ritardo nella stipula del contratto definitivo.

Neppure sono retrocedibili le spese di istruttoria del secondo finanziamento, che risultano peraltro di gran lunga inferiori alle “spese iniziali” che sarebbero state addebitate in caso di concessione del primo finanziamento (risultando le stesse pari a complessivi euro 1.125,00, di cui euro 875,00 per istruttoria ed euro 250,00 di perizia).

Per converso, il Collegio reputa risarcibile al ricorrente il danno subito in conseguenza della differenza di importo delle rate previste dai due piani di ammortamento, nella misura quantificata dal ricorrente pari ad euro 691,70 (ovvero euro 69,17 per il numero di 10 rate al 31/10/2016, derivanti dalla differenza tra la rata mensile inizialmente programmata con l’intermediario resistente di euro 432,92 e quella in corso e regolarmente pagata al nuovo intermediario di euro 502,92).

Del pari va riconosciuto al ricorrente il rimborso di euro 254,25 (comprensive di euro 4,25, per commissioni applicate, in occasione del pagamento, per l’esecuzione del relativo bonifico bancario), quale importo pagato all’intermediario resistente per le spese di perizia: perizia che non sarebbe stata evidentemente necessaria ove la convenuta avesse tempestivamente comunicato all’istante la circostanza ostativa all’ottenimento del finanziamento.

In considerazione di quanto precede, il Collegio, in parziale accoglimento del ricorso, dichiara l’intermediario tenuto al risarcimento del danno per l’importo complessivo di euro 945,95, oltre interessi legali dalla data del reclamo.

P.Q.M

In parziale accoglimento del ricorso, il Collegio dichiara l’intermediario tenuto al risarcimento del danno per l’importo complessivo di € 945,95, oltre interessi legali dalla data del reclamo.

Il Collegio dispone inoltre, ai sensi della vigente normativa, che l’intermediario corrisponda alla Banca d’Italia la somma di € 200,00 quale contributo alle spese della procedura e al ricorrente la somma di € 20,00 quale rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso.

IL PRESIDENTE


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