Diritto e Fisco | Editoriale

I doveri di chi vive in condominio

23 Aprile 2018
I doveri di chi vive in condominio

Regole sugli obblighi da rispettare per chi vive in un palazzo: dal rumore agli impianti autonomi, dal regolamento al rispetto delle delibere per finire alle sanzioni che può applicare l’amministratore.

Vivere in un condominio non significa solo diritti, prerogative e tutele, ma implica anche una serie di doveri. Doveri che non consistono solo nell’astensione dalle condotte moleste nei confronti dei vicini di casa (il rumore, su tutto), ma anche in comportamenti attivi come pagare le spese condominiali, chiudere il portone di ingresso per evitare l’accesso dei ladri, parcheggiare l’auto nello spazio assegnato dall’assemblea, tenere pulito l’androne senza buttare cartacce, ecc. In un precedente articolo abbiamo parlato dei diritti di chi vive in condominio; ora invece ci occuperemo del risvolto della medaglia – perché laddove c’è un diritto, c’è sempre un corrispondente obbligo di rispetto – per cui parleremo dei doveri di chi vive in condominio.

Quali sono le regole che disciplinano il condominio?

Due sono le fonti da cui attingere i doveri di chi vive in condominio: il codice civile e il regolamento condominiale. Non è quindi così complicato andare a scoprire quali sono i propri obblighi, non almeno come in tanti altri settori del diritto dove esistono numerosi corpi normativi spesso di difficile interpretazione. Vivere in condominio significa attenersi ad alcune regole imposte dalla legge, dal regolamento se esistente, e soprattutto dal codice non scritto del vivere civile. Bisogna capire e rispettare il principio in base al quale la libertà di ognuno finisce dove comincia quella degli altri. Solo così si possono creare le premesse per una convivenza, se non idilliaca, quanto meno pacifica.

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore una riforma attesa da decenni, che ha modificato i diritti e doveri di chi vive in condominio con l’inserimento di nuovi princìpi e istituti giuridici, alcuni dei quali da tempo individuati e recepiti dalla giurisprudenza. Questi nuovi principi però sono stati “codificati”: non li troverai cioè su una legge speciale, ma sempre nel codice civile, essendo andati a modificare le precedenti disposizioni. In questo modo la disciplina risulta facilmente reperibile, unitaria e non contraddittoria come invece succede quando su una materia incidono diverse leggi.

Regolamento condominiale

La trattazione dei doveri di chi vive in condominio non può non passare innanzitutto dall’obbligo, cui sono tenuti tutti i condomini, del rispetto del regolamento condominiale. Il regolamento approvato all’unanimità può contenere anche limitazioni all’uso della proprietà individuale, vietando ad esempio di fare rumore in determinati orari del giorno, affittare l’appartamento a particolari categorie di persone (studenti universitari, extracomunitari non regolari, ecc.), stendere i panni dal balcone o appendere condizionatori sulla facciata dell’edificio.

Il regolamento può vietare inoltre la modifica dell’estetica dell’edificio con la creazione di verande a copertura dei balconi o la predisposizione di tende e infissi diversi da quelli deliberati dall’assemblea.

Il regolamento può essere approvato all’unanimità in due modi: o in assemblea, con partecipazione di tutti i proprietari, oppure in sede di acquisto dei singoli appartamenti (in tal caso gli acquirenti accetteranno, insieme al rogito, il regolamento redatto dall’originario costruttore).

Il regolamento che vieta determinate attività o utilizzi degli appartamenti dei singoli condomini può essere opposto anche ai successivi acquirenti degli appartamenti a condizione che sia trascritto nei pubblici registri immobiliari (accanto a ciascuna unità abitativa) oppure venga allegato all’atto di vendita dell’appartamento, dando così al compratore la possibilità di conoscerlo.

Lavori sulle parti comuni

Ciascun condomino è libero di eseguire lavori sulle parti comuni dell’edificio a condizione che prima ne dia comunicazione all’amministratore, che non alteri il decoro architettonico dell’edificio e non ne pregiudichi la stabilità. Si può usare una parte del tetto per un impianto fotovoltaico purché non si occupi tutto lo spazio e si dia a tutti gli altri condomini la possibilità di fare altrettanto.

Sanzioni per chi viola il regolamento

Per le infrazioni al regolamento può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro (fino a 800 in caso di recidiva). La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. La sanzione può essere applicata solo se prevista prima da una norma del regolamento, norma che deve anche autorizzare l’amministratore a infliggere la multa.

Rispetto delle delibere

Tra i doveri di chi vive in condominio vi è ovviamente quello di rispettare le delibere dell’assemblea prese secondo le dovute maggioranze; ciò vale anche se si è astenuto o ha votato a sfavore. Tuttavia può, nei 30 giorni successivi alla delibera o (se assente) alla comunicazione del verbale, impugnare la decisione davanti al giudice (prima deve esperire il tentativo di mediazione obbligatorio). Se non impugna la delibera non può successivamente contestare eventuali ordini di pagamento emessi sulla scorta della predetta delibera.

Rispettare le tabelle millesimali sul riparto delle spese

Allegate al regolamento di condomini vi sono le tabelle millesimali che indicano il valore di ogni singolo appartamento. Tale valore non è proporzionale solo alla grandezza dell’appartamento ma a una serie di altre variabili come l’esposizione, la dimensione dei balconi, la presenza di un giardino, l’altezza, ecc.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di proprietà possono essere rettificati o modificati soltanto all’unanimità. Tali valori possono però essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con il voto favorevole degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi:

  • quando risulta che sono conseguenza di un errore (in questo caso di parla di rettifica). Può trattarsi di un errore di fatto, ossia dipendente da un’errata valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo delle tabelle (per esempio superficie, altezza, ubicazione di un’unità immobiliare, o non aver considerato una sua pertinenza), o di un errore di diritto, ossia riguardante l’individuazione degli elementi fissati dalla legge. È errore di fatto, per esempio, aver indicato una superficie diversa da quella effettiva, mentre è errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante: per esempio lo stato di manutenzione dell’unità immobiliare;
  • quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso si parla di modifica e il relativo costo è a carico di chi ha dato luogo alla variazione. Prima della riforma la modifica dei millesimi era consentita se, in seguito a sopraelevazione di nuovi piani, espropriazione parziale o innovazioni di vasta portata”, si era, del tutto genericamente, “notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano”, e nulla era detto.

Divieti di destinazione degli appartamenti a particolari attività

Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe impedire ai proprietari il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio trasformando un’abitazione in un ufficio o in un’attività commerciale. A volte il regolamento vieta solo determinati tipi di attività particolarmente rumorose (come le palestre, gli alberghi, gli asili, ecc.). Naturalmente il titolare deve munirsi dei permessi e delle autorizzazioni eventualmente previsti dalla legge.

Il fatto che il regolamento non vieti le attività commerciali non esonera il titolare dal rispettare i limiti di rumore previsti dal codice civile e di cui parleremo nel prossimo paragrafo.

Le molestie

Ogni condomino non deve molestare i vicini di casa. Le molestie più comuni riguardano i rumori e le esalazioni di odori.

Quanto ai rumori questi non devono superare la normale tollerabilità: un criterio che viene definito caso per caso, sulla base dell’orario in cui il rumore viene emesso, del rumore di fondo della strada e, quindi, della collocazione geografica dell’immobile. Se il rumore dà fastidio a pochi inquilini siamo dinanzi a un illecito civile di fronte al quale, tutt’al più, si può richiedere al giudice un ordine di cessazione e l’eventuale risarcimento del danno (tutto da dimostrare con certificati medici). Se invece il rumore molesta il vicinato, e quindi non solo gli abitanti degli appartamenti limitrofi ma tutto o gran parte l’edificio, siamo in presenza del reato di «disturbo della quiete pubblica» che può essere oggetto di denuncia. Basta la segnalazione di una sola persona e la sua deposizione testimoniale per far scattare il procedimento penale.

Otre al rumore, non bisogna creare cattivi odori, gas di scarico o fumi. Quindi, i locali di ristorazione devono munirsi di impianti di areazione in modo da non far arrivare la puzza di cibo ai piani superiori; il barbecue non può affumicare il balcone accanto; chi lascia l’auto in giardino non deve tenere il motore acceso tanto da costringere i vicini a chiudere le finestre. Insomma ci vuole civiltà e senso del rispetto.

Altro motivo di frequente molestia è il gocciolamento dell’acqua dei fiori sul balcone di sotto: se l’episodio si ripete spesso può scattare il reato di «getto pericoloso di cose», reato che invece non sussiste per le briciole della tovaglia lanciate dalla finestra.

Il decoro architettonico

Ogni intervento sul terrazzo, se non vietato espressamente dal regolamento di condominio, deve essere comunque rispettoso dell’originaria sagoma disegnata dal costruttore: il che significa non modificare l’estetica dell’edificio. Ma se in passato ad altri condomini è stato consentito di intervenire su tale iniziale disegno, bisognerà tenere conto delle successive variazioni.

Non si può impedire di stendere i panni fuori dal balcone se il regolamento, approvato all’unanimità, non lo vieta.

Animali negli appartamenti

La riforma del condominio vieta ai regolamenti, salvo approvati all’unanimità, di impedire ai condomini di detenere animali di compagnia negli appartamenti (cani, gatti, criceti, conigli, pesci, ecc.). Ma come ci si regola con gli animali pericolosi? La normativa vieta la detenzione degli esemplari di mammiferi e rettili selvatici o provenienti da riproduzioni in cattività che in particolari condizioni ambientali e/o comportamentali possono arrecare con la loro azione diretta effetti mortali o invalidanti per l’uomo, o che non sottoposti a controlli sanitari o a trattamenti di prevenzione possono trasmettere malattie infettive all’uomo. Fra questi [1] vi rientrano scimmie, topi, leoni, tigri, pantere, vipere. Chi contravviene al divieto incorre nell’arresto da 3 mesi a 1 anno o nell’ammenda da 7.747 a 103.291 euro. Vi è la possibilità di ottenere autorizzazione prefettizia alla detenzione di questi animali, purché in possesso di idonee strutture di custodia.

Le parti comuni

Ciascun condomino può usare le parti comuni dell’edificio per come vuole a due condizioni:

  • deve rispettarne la destinazione: se un giardino nasce con la funzione di far passeggiare i condomini, non vi si può parcheggiare l’auto o crearvi un gazebo; se l’androne serve al passaggio dei condomini, non vi si può parcheggiare bici e moto; se il pianerottolo serve per il transito non lo si può inondare di piante tanto da escludere un agevole passaggio;
  • consentire a tutti gli altri condomini di fare altrettanto (cosiddetto «pari uso»): questo significa non occupare tutto lo spazio per i propri comodi. Se è vero che si può usare il lastrico solare come ripostiglio, non si può prendere gran parte di questo spazio per i propri bisogni; non vi si può fissare corde per i panni tanto da impedire agli altri di camminarvi tranquillamente; non si può occupare tutto il tetto per un proprio impianto satellite, ecc.

In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, se del caso ricorrendo al giudice. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Non si possono occupare le parti comuni e impedire agli altri di fare altrettanto. Se però il condomino ne delimita lo spazio per 20 anni di seguito e nessuno recrimina la “restituzione” dell’area, si forma l’usucapione e lui ne diventa proprietario a tutti gli effetti.

In ogni caso sono vietate le modifiche delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, o che ne alterano il decoro architettonico.

Impianti autonomi

Ciascun condomino è libero di staccarsi dagli impianti centralizzati come antenne o riscaldamento.

Per quanto riguarda le antenne autonome, se si rendono necessarie modifiche delle parti comuni, l’interessato lo deve comunicare all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 667 millesimi, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

Si possono usare gli spazi comuni per creare sistemi per le energie rinnovabili e il fotovoltaico. Gli impianti non centralizzati per la produzione di energie rinnovabili possono essere installati sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. Se è necessario effettuare delle modifiche delle parti comuni l’interessato lo deve comunicare all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 667 millesimi, prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico.

Il condomino è libero di installare un condizionatore d’aria sulla facciata del palazzo. Tuttavia ne deve dare preventiva notizia all’amministratore, che a sua volta ne riferisce all’assemblea. L’assemblea può dare parere negativo se, per le dimensioni dell’impianto o per l’ubicazione e le caratteristiche dell’edificio, si ha ragione di temere che dall’innovazione potrebbe derivare alterazione del decoro architettonico. Per ovviare al problema si potrebbe dipingere il condizionatore dello stesso colore della superficie del palazzo.

È possibile infine dotarsi di un impianto di riscaldamento autonomo, ma solo a condizione che, dal distacco, non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Non rientrano fra gli squilibri termici idonei a questo fine le riduzioni di temperatura assimilabili a quelle che potrebbero verificarsi nelle unità immobiliari prossime all’appartamento distaccato a causa del non uso dell’impianto da parte del proprietario. Il rinunciante rimane comunque tenuto a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma nonché alle spese per i cosiddetti «consumi involontari».

Se invece il distacco determina uno squilibrio termico eliminabile soltanto attraverso un aggravio dei costi a carico dei condomini che continuano a servirsi dell’impianto, occorre il consenso di tutti.

Spese condominiali

Il padre di tutti gli obblighi in condominio è quello di pagare le spese condominiali a pena di pignoramento del condomino moroso. Per essere esonerati o vedersi ridurre le proprie quote di partecipazione alle spese condominiali è necessario il consenso di tutti gli altri condomini. Si è tenuti al pagamento anche se si lascia l’appartamento disabitati: quello che rileva, infatti, è l’uso potenziale, non l’uso effettivo delle parti e dei servizi comuni. Quindi un vecchietto che non può usare le scale o il giardino deve comunque partecipare alle relative spese di manutenzione.

note

[1] Elencati nel decreto del ministro per l’Ambiente 19/4/1996, modificato 26/4/2001.


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