Diritto e Fisco | Editoriale

Come registrare il contratto d’affitto online

24 Aprile 2018 | Autore:


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Come si registra il contratto di locazione nel sito dell’Agenzia delle entrate: guida completa a tutti i passaggi e gli adempimenti.

Hai affittato un appartamento e devi registrare il contratto? Forse non sai che non sei costretto a file interminabili negli uffici dell’Agenzia delle Entrate, né a pagare un intermediario perché esegua questo adempimento per te: puoi invece utilizzare il nuovo servizio Rli, disponibile nel sito web delle Entrate, per registrare il contratto d’affitto online.

Grazie ai recenti aggiornamenti, non è più necessario che tu scarichi un apposito software di compilazione, ma puoi completare la procedura di registrazione direttamente online, compilando i form disponibili online con i dati richiesti. La procedura, rispetto al passato, è stata notevolmente semplificata, ma richiede comunque molta attenzione.

Vediamo allora, con l’aiuto della nostra semplice guida, come registrare il contratto d’affitto online.

Come si accede al sito dell’Agenzia delle Entrate

Per poter compilare il modulo di registrazione del contratto d’affitto, devi innanzitutto accedere al sito web delle Entrate con le tue credenziali.

Per accedere, devi cliccare, all’interno del portale delle Entrate, nel box in alto a destra contrassegnato da un lucchetto, Area riservata.

Ti si proporranno 3 opzioni:

  • accedi con credenziali Entratel- Fisconline
  • accedi con Spid
  • accedi con smart card

Potrai dunque scegliere se accedere con Pin e password delle Entrate, con identità unica digitale Spid o con la carta nazionale dei servizi.

Per sapere come procurarti le credenziali, vedi: Come accedere al sito web dell’Agenzia delle entrate.

Una volta effettuato l’accesso, devi andare sul box a sinistra “Servizi per”, come vedi nell’immagine; successivamente devi cliccare su Registrare contratti di locazione.

A questo punto, ti apparirà un box con scritto: Cosa devi fare?

Puoi scegliere, nel riquadro sottostante, il box con porticina Prima registrazione, oppure puoi scegliere il box con la porticina situato accanto, Adempimenti successivi.

Se devi registrare un nuovo contratto d’affitto, devi cliccare su Prima registrazione.

Creazione del contratto

A questo punto si apre la maschera di creazione del contratto. Sul box Creazione del contratto devi inserire:

  • il codice fiscale della persona che richiede la registrazione (se sei tu, il tuo codice fiscale);
  • l’identificativo del contratto che si vuole creare: si tratta di un codice alfanumerico a piacere, che serve per individuare il contratto; non devi lasciare spazi se il codice è formato da più cifre o parole (es. affittocasaalmare).

A questo punto devi fare clic su Avanti.

Frontespizio del contratto

Apparirà il Frontespizio del contratto, come puoi vedere nell’immagine di seguito

Nel frontespizio, devi compilare la parte Dati generali della sezione in questo modo:

  • barrare la casella Pagamento intera durata del contratto, se il contratto è pluriennale e si vogliono pagare anticipatamente le imposte relative a tutte le annualità;
  • selezionare la tipologia di contratto:
    • L1 Locazione d’immobile ad uso abitativo;
    • L2 Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo;
    • L3 Locazione d’immobile ad uso abitativo (contratto assoggettato ad Iva) ;
    • L4 Locazione finanziaria di immobile ad uso abitativo;
    • S1 Locazione di immobile ad uso diverso dall’abitativo;
    • S2 Locazione di immobile strumentale con locatore soggetto ad Iva);
    • S3 Locazione finanziaria di immobile ad uso diverso dall’abitativo;
    • T1 Affitto di fondo rustico;
    • T2 Affitto di fondo rustico agevolato;
    • T3 Affitto di terreni e aree non edificabili, cave e torbiere.;
    • T4 Affitto di terreni edificabili e non edificabili ad uso parcheggio (contratto assoggettato ad Iva);
  • selezionare il menu a tendina Eventi eccezionali (ad esempio per calamità naturali);
  • selezionare il menu a tendina Casi particolari, in caso di sublocazione o di canone diverso per una o più annualità;

Devi poi compilare la sezione Registrazione del frontespizio con i seguenti dati:

  • ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate (devi sceglierlo dal menu a tendina, a seconda del luogo in cui è situato l’immobile);
  • durata del contratto (dal…al…);
  • numero pagine del contratto;
  • numero copie del contratto;
  • importo del canone annuo;
  • data di stipula del contratto;
  • puoi eventualmente barrare le seguenti caselle, a seconda della presenza delle seguenti particolarità negli accordi stipulati:
  • contratto soggetto ad Iva;
  • condizione sospensiva;
  • contratto a tempo indeterminato;
  • clausola penale volontaria
  • nel menu a tendina Esenzioni devi poi specificare se il contratto è esente da bollo, dall’imposta di registro o da entrambi.

Devi in seguito compilare il quadro Garanzie se è stata prestata una garanzia per il contratto stipulato. I campi da compilare sono i seguenti:

  • tipo di garanzie e/o Pac;
  • garanzia soggetta a Iva;
  • codice fiscale del garante;
  • importo garanzia prestata da terzi e/o Pac;
  • codice fiscale del secondo garante.

Nel campo Allegati al contratto devi indicare:

  • scritture private ed inventari: il numero dei fogli;
  • ricevute e quietanze: il numero degli esemplari;
  • mappe, planimetrie e disegni: il numero dei fogli o degli esemplari.

Devi poi compilare la sezione Richiesta di registrazione, con i dati (nome, cognome, codice fiscale) di chi richiede la registrazione e la sua qualifica (parte del contratto o mediatore del contratto).

Infine, se si tratta di una società, devi compilare i dati del rappresentante legale.

Terminata la compilazione del quadro, devi cliccare su Controlla dati in fondo alla pagina, poi Salva dati, nel caso in cui la verifica abbia dato esito positivo; diversamente, dovrai correggere gli errori segnalati e ripetere l’operazione.

Dati locatori

Nel quadro Dati locatori bisogna compilare una maschera per ogni locatore, cioè per ogni proprietario o persona che affitta, indicando nome, cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale.

Terminata la compilazione del quadro, devi cliccare su Controlla dati in fondo alla pagina, poi Salva dati, nel caso in cui la verifica abbia dato esito positivo; diversamente, dovrai correggere gli errori segnalati e ripetere l’operazione.

Dati conduttori

Nel quadro Dati conduttori bisogna compilare una maschera per ogni conduttore, cioè per ogni inquilino, indicando nome, cognome, data e luogo di nascita e codice fiscale.

Terminata la compilazione del quadro, devi cliccare su Controlla dati in fondo alla pagina, poi Salva dati, nel caso in cui la verifica abbia dato esito positivo; diversamente, dovrai correggere gli errori segnalati e ripetere l’operazione.

Dati immobile

Nel quadro Dati immobile bisogna inserire i dati specifici dell’immobile affittato. Se non ti ricordi alcuni dati, come la rendita catastale, il foglio, la particella, puoi utilizzare i seguenti servizi gratuiti disponibili all’interno dell’area autenticata del sito web delle Entrate:

  • Consultazioni personali, raggiungibile seguendo il percorso: La mia scrivania -> Servizi ipotecari e catastali, OMI -> Consultazioni Personali; tra i vari servizi, sono disponibili le funzioni di ‘Visura per immobile’ e ‘Visura per soggetto’ per tutti gli immobili di cui risulti titolare in tutto o in parte.
  • Risultanze catastali, raggiungibile seguendo il percorso: La mia scrivania -> Servizi ipotecari e catastali, OMI -> Risultanze Catastali) dove puoi consultare i dati catastali anche degli immobili di cui non risulti titolare.

Nel dettaglio, nel quadro Dati immobili devi indicare:

  • Tipologia Immobile: immobile principale o pertinenza;
  • Tipo Catasto: urbano o terreni;
  • Porzione Immobile: devi indicare se affitti l’immobile intero o una sua porzione;
  • Codice catastale del Comune (ad esempio F205 per Milano);
  • Sezione urbana /Comune catastale
  • Foglio
  • Particella: se la particella è composta da una sola serie di cifre, quest’ultima va riportata nella parte a sinistra della barra spaziatrice;
  • Subalterno
  • Provincia;
  • Comune
  • se l’immobile è in via di accatastamento;
  • Categoria catastale: ad esempio A2 per le abitazioni di tipo civile;
  • Rendita catastale;
  • Tipologia: via, piazza, etc;

Terminata la compilazione del quadro, devi cliccare su Controlla dati in fondo alla pagina, poi Salva dati, nel caso in cui la verifica abbia dato esito positivo; diversamente, dovrai correggere gli errori segnalati e ripetere l’operazione.

Cedolare secca

Nel quadro Opzione/Revoca cedolare puoi indicare se intendi avvalerti della cedolare secca.

Per valutare se avvalerti o meno di quest’opportunità, devi comprendere come funziona, nella generalità dei casi, la tassazione degli affitti.

Un privato che affitta una casa può pagare le imposte sul canone di affitto:

  • con il regime ordinario, cioè sottoponendo a tassazione ordinaria il canone d’affitto: in questo caso il canone, decurtato del 5%, entra a far parte dell’imponibile Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche), assieme agli altri redditi del contribuente; in caso di registrazione del contratto di locazione, poi, devono anche essere pagate le imposte di registro e di bollo;
  • con il regime sostitutivo della cedolare secca.

Molti non sanno che la cedolare secca è un’imposta che sostituisce non solo l’Irpef sull’immobile e le addizionali, ma anche le imposte di bollo e di registro, che vanno pagate nel caso in cui il contratto sia registrato; le aliquote d’imposta sono attualmente due:

  • il 10% nel caso in cui il canone sia concordato (calmierato);
  • il 21% per gli altri casi, cioè per la locazione in regime di libero mercato; puoi utilizzare quest’aliquota anche per gli affitti brevi e per le locazioni ad uso turistico, quindi per l’affitto case vacanza.

In pratica, se il totale dei canoni di affitto percepiti nell’anno è pari a 10mila euro, paghi 2.100 euro di cedolare secca, senza pagare imposta di bollo, registro, Irpef.

Nei dati relativi alla scelta della cedolare devi indicare:

  • il progressivo immobile, se gli immobili affittati sono più di uno;
  • il progressivo locatore, se le persone che affittano sono più di una;
  • la scelta della cedolare (sì/no);
  • la percentuale di possesso (se l’immobile è solo tuo indicherai 100).

Terminata la compilazione del quadro, devi cliccare su Controlla dati in fondo alla pagina, poi Salva dati, nel caso in cui la verifica abbia dato esito positivo; diversamente, dovrai correggere gli errori segnalati e ripetere l’operazione.

Come si paga la cedolare secca?

L’importo della cedolare secca deve essere pagato tramite modello F24 da chi affitta:

  • l’acconto, pari al 95% dell’imposta totale, può essere pagato in una rata, entro il 30 novembre, oppure in due rate (se l’importo è superiore a 257,52 euro), la cui scadenza, nella generalità dei casi, è il 30 giugno (60%) e il 30 novembre (40%).; l’acconto non è dovuto se l’importo è inferiore a 51,65 euro;
  • il saldo deve essere pagato entro il 30 giugno dell’anno successivo (entro il 16 luglio, se maggiorato dello 0,40%);
  • di anno in anno possono essere fissate delle date differenti per queste scadenze.

I codici per il versamento con modello F24 sono:

  • 1840 (1° rata acconto);
  • 1841 (2° rata acconto);
  • 1842 (saldo).

Canoni variabili

Devi compilare la sezione Canoni variabili solo se il contratto di affitto è pluriennale e il canone non è uguale per tutte le annualità.

Terminata la compilazione del quadro, devi cliccare su Controlla dati in fondo alla pagina, poi Salva dati, nel caso in cui la verifica abbia dato esito positivo; diversamente, dovrai correggere gli errori segnalati e ripetere l’operazione.

Completati tutti i campi, per poter registrare il contratto d’affitto dovrai compilare la sezione Riepilogo.

Se clicchi su Calcola Imposte, il programma calcolerà automaticamente le imposte di registro e di bollo dovute (saranno pari a zero se hai scelto la cedolare secca).

Se stai inviando la registrazione del contratto d’affitto tardivamente (oltre 30 giorni dalla stipula del contratto), devi cliccare su Calcola Tardività, perché siano calcolati sanzioni e interessi: devi inserire la data d’invio.

Se gli importi da versare non sono pari a zero, devi indicare anche le tue coordinate bancarie per l’addebito.

Infine, nel campo allegati dovrai caricare il contratto d’affitto stipulato.

Terminata la compilazione del quadro, devi cliccare su Controlla dati in fondo alla pagina, poi Salva dati, nel caso in cui la verifica abbia dato esito positivo; diversamente, dovrai correggere gli errori segnalati e ripetere l’operazione.

Come si calcola l’imposta di registro?

L’imposta di registro ha il seguente costo:

  • fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • fabbricati strumentali per natura:1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva;
  • 2% del canone, negli altri casi;
  • fondi rustici:0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
  • altri immobili:2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Il locatore e il conduttore (cioè proprietario e inquilino) rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Se l’inquilino ha versato una cauzione, su questa non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Registrazione del contratto

Una volta completato il quadro riepilogo e caricato il contratto d’affitto, devi andare sul box Invio. Per inoltrare la registrazione, devi immettere il codice Pin nell’apposito box e confermare l’operazione.

Successivamente, cliccando su Stampa, puoi stampare la registrazione del contratto, su modello Rli, in formato Pdf.


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1 Commento

  1. Nel caso di contratto già registrato, una terza persona (consulente, agenzia etc etc) può addebitare al proprietario i costi annuali di rinnovo registrazione conoscendo solo IBAN ed i dati anagrafici del proprietario senza avere le credenziali del conto corrente?

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