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Condominio e delega al nuovo amministratore: come formalizzarla

28 Aprile 2018
Condominio e delega al nuovo amministratore: come formalizzarla

Nel 2009, per trattativa collettiva condominiale, l’assemblea unanime ha dato mandato all’amministratore, all’avvocato e all’ingegnere per trattative con la ditta incaricata dei lavori. Nel 2013 è subentrato in qualità di nuovo amministratore un suo dipendente, senza interruzione di continuità. La delega conferita all’ex amministratore è rimasta valida o tutte tre sono decadute e/o dovevamo formalizzare revoca e conferire nuovo incarico in assemblea condominiale? Attualmente ci stiamo ancora avvalendo delle prestazioni degli stessi professionisti tecnico/legale.

 

Il rapporto che lega in generale l’amministratore condominiale al condominio è un rapporto che anche la legge inquadra nell’ambito del contratto di mandato (in questo senso si veda l’articolo 1129, 15° comma, del codice civile) ed una delle caratteristiche principali del contratto di mandato è il rapporto di fiducia che lega mandante (cioè l’assemblea condominiale) e mandatario (cioè l’amministratore).

Al di là, poi, dei poteri che la legge direttamente attribuisce all’amministratore condominiale per l’assolvimento del suo incarico, nulla esclude che l’assemblea possa conferire ulteriori poteri all’amministratore perché la rappresenti anche in rapporti con soggetti terzi (si veda, a tal fine, l’articolo 1135, 3° comma, del codice civile).

Nel caso specifico, se l’assemblea diede delega di trattare con la ditta alla specifica persona che svolgeva le funzioni di amministratore e se la delega fu data proprio in quanto quella persona era amministratore del condominio, è chiaro che:

– l’incarico doveva essere svolto dal mandatario (cioè dall’amministratore) nei limiti dell’incarico ricevuto (così stabilisce l’articolo 1711 del codice civile);

– il mandatario non poteva discostarsi dalle istruzioni ricevute (sempre articolo 1711 del codice civile);

– la delega è cessata nel momento in cui il vecchio amministratore è cessato dall’incarico di amministratore se nell’atto di delega fu previsto che la delega per le trattative con la ditta era collegata alla funzione di amministratore condominiale che quella persona svolgeva; oppure è cessata per scadenza del termine, se era previsto un termine; oppure è cessata per rinuncia del mandatario (cioè del vecchio amministratore);

– la delega era conferita solo a quella specifica persona che svolgeva le funzioni di amministratore, fatta salva la possibilità dell’assemblea di ratificare (cioè approvare) anche l’attività svolta dal nuovo amministratore che, senza avere avuto un incarico formale, abbia svolto attività di rappresentanza del condominio (si vedano gli articolo 1398, 1399 e 1712 del codice civile).

Ciò che, quindi, si intende dire è che se il nuovo amministratore ha di fatto continuato a rappresentare il condominio nelle trattative con soggetti terzi (la ditta) ed ha poi riferito in assemblea dell’attività da lui svolta, se l’assemblea non ha avuto nulla da eccepire o contestare al nuovo amministratore ciò significa per la legge che l’assemblea ha voluto approvare l’attività svolta dal nuovo amministratore nel rappresentarla nelle trattative con la ditta (l’assemblea potrà sempre, comunque, anche conferire formalmente una nuova delega al nuovo amministratore).

Per quello che riguarda, invece, gli incarichi conferiti all’avvocato e all’ingegnere, questi incarichi restano in piedi finché l’assemblea non decida di revocarli essendo essa che li ha conferiti.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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