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Regolamento condominiale: attenti alle clausole illecite del costruttore

7 Novembre 2011 | Autore:
Regolamento condominiale: attenti alle clausole illecite del costruttore

Il regolamento condominiale di tipo contrattuale può contenere clausole illecite inserite dal costruttore: attenti prima dell’approvazione.

Non tutte le clausole inserite dai costruttori nei regolamenti contrattuali sono lecite. È illecita, ad esempio, la clausola che impone come amministratore condominiale una persona indicata dal costruttore stesso.

Come spiega il codice civile [1], la nomina dell’amministratore, obbligatoria quando i condomini sono più di quattro, è rimessa all’assemblea e non di certo all’impresa che  costruisce il palazzo.

Quanto detto è stato, del resto, ribadito dalla Corte di Cassazione [2], intervenuta tra l’altro a sottolineare che neanche un regolamento di condominio approvato all’unanimità dei condomini può eludere tale norma.

Ricordiamo che il regolamento condominiale può essere di due tipi:

1) assembleare: quello approvato dal’assemblea a maggioranza dei condomini che abbiano anche la maggioranza dei millesimi di proprietà;

2) contrattuale: quello approvato da tutti i condomini all’unanimità, come se fosse un vero e proprio contratto. Esso può essere modificato solo con l’assenso di tutti e ha un peso maggiore rispetto al regolamento assembleare. Poiché non è quasi mai agevole raggiungere l’unanimità, questo tipo di regolamento si realizza normalmente grazie alla clausola, inserita dal costruttore in ogni singolo atto di vendita, in forza della quale l’acquirente si impegna ad accettare il regolamento di condominio, già predisposto dal costruttore medesimo.

Ricordiamo inoltre che il costruttore, finché non ha venduto tutti gli appartamenti del proprio palazzo, è anch’egli un condomino e, come tale, deve corrispondere gli oneri condominiali.

Per evitare questo esborso, che può essere in determinati casi particolarmente gravoso, capita che egli inserisca nel regolamento contrattuale una clausola con cui si esonera dal pagamento degli oneri condominiali,  dichiarando, a fronte di ciò, di rinunciare all’uso delle parti comuni dell’edificio (per es. scale, ascensore, ecc.).

Ciò è illecito per due motivi.

Innanzitutto, il costruttore, pur non abitando l’immobile, finisce pur sempre per usufruire delle parti comuni. Capita spesso, infatti, che, dovendo far visionare gli appartamenti invenduti agli interessati acquirenti, utilizzi le scale o l’ascensore.

In ogni caso, il codice civile [3] obbliga ogni condomino, anche se intende rinunciare al suo diritto sulle cose comuni, a contribuire alle spese per la loro conservazione.

È bene poi sottolineare che sono abusive, e quindi nulle, le clausole contrattuali che pongano il professionista  in una posizione di netto vantaggio rispetto al consumatore [4]. A stabilirlo è il Codice del Consumo [5], che pone in capo al professionista l’onere di provare che l’apposizione di tali clausole sia stata frutto di specifiche trattative con il consumatore. Tuttavia, nei rapporti con le aziende costruttrici, è difficile parlare di una vera trattativa, posta la sostanziale assenza di alternative per l’acquirente, costretto a sottoscrivere per intero il rogito se vuole comprare l’immobile.



note

[1] Art. 1129, I comma, c.c.

[2] Cass. n. 2246/1961.

[3] Art. 1118, II comma, c.c. Cfr. anche  Cass. n. 6036/1995.

[4] Sono dette “clausole vessatorie“. Sono tali quelle clausole che, tenuto conto della natura del bene oggetto del contratto, delle circostanze esistenti al momento della sua conclusione e delle altre clausole del contratto medesimo, creano un particolare onere per la parte che le subisce.

[5] Art. 34, IV comma, Codice del consumo (D. Lgs. 6 settembre 2005, n.206).


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