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Lo sai che? Chi paga i debiti condominiali?

Lo sai che? Pubblicato il 1 maggio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 1 maggio 2018

La ripartizione delle spese condominiali in caso di vendica, acquisto all’asta, conguagli, spese ordinarie e straordinarie; chi copre i buchi del bilancio lasciati dai morosi?

Nel tuo palazzo si ripresenta spesso il problema dei morosi. Così, con periodicità quasi sistematica, l’amministratore vi riunisce in assemblea per rappresentarvi la disastrata condizione delle casse del condomino, perennemente in rosso a causa dei soliti morosi. In passato, per non subire il riscatto delle utenze e l’interruzione dei servizi da parte dei fornitori, vi siete “autotassati”, istituendo una sorta di fondo per coprire il deficit. Ora però c’è chi è stanco di questa situazione e non intende più rimetterci di tasca propria per colpa degli altri. Resta però il problema di dover pagare i creditori per non subire il pignoramento e, magari, il distacco della luce dalle scale o dall’ascensore. Insomma, il gatto si morde la corda. Normale chiedersi, in una situazione come questa, chi paga i debiti di condominio? Se anche esistono assicurazioni che coprono gli edifici dal rischio dei morosi, non è il vostro caso e ora dovete correre al più presto ai ripari. Vediamo dunque cosa prevede la legge a riguardo.

Come si dividono le spese di condominio?

Ogni condomino deve pagare le quote per le spese riguardanti la gestione del condominio quali le spese per la conservazione delle parti comuni ed i servizi (ad esempio il compenso all’amministratore, la luce nelle scale, il giardiniere, la ditta di pulizia delle scale, quella per la manutenzione dell’ascensore, ecc.). Regola vuole che la ripartizione delle spese avvenga secondo le cosiddette tabelle millesimali. In particolare, a ciascun appartamento viene attribuito un valore sulla base di una serie di parametri (altezza, esposizione, dimensione, ecc.) e, in proporzione ad esso, gli si attribuisce una sorta di punteggio. La somma dei punti di tutti gli appartamenti del condominio deve dare, come risultato, mille. Per ciò si parla di millesimi. Dunque ogni condomino paga le spese di condominio in proporzione a quelli che sono i millesimi del proprio appartamento rispetto a quelli complessivi dell’edificio [1].

La vendita dell’appartamento: chi paga i debiti condominiali?

Ci sono però dei casi particolari che lasciano qualche dubbio in merito a chi deve pagare i debiti condominiali. Ricorrente è l’ipotesi di chi vende casa e lascia dei debiti con il condominio. In questo caso il nuovo acquirente è responsabile con il vecchio condomino per i debiti da questi lasciati nell’anno di acquisto e in quello precedente. In realtà, non è proprio così: il termine da considerare non è il rogito ma il momento in cui il rogito (o una equivalente attestazione del notaio) viene inviata all’amministratore di condominio affinché aggiorni l’anagrafe condominiale. Questo momento funge da spartitraffico:

  • i debiti sorti dopo questa data ricadono sul nuovo proprietario,
  • quelli sorti nello stesso anno e nell’anno anteriore ricadono sia sul venditore che sull’acquirente: si tratta di una responsabilità solidale. L’amministratore potrà presentare il decreto ingiuntivo al nuovo condomino che però si rivarrà sul vecchio;
  • i debiti sorti ancora prima restano a carico del precedente condomino.

Abbiamo analizzato il caso delle spese condominiali ordinarie; ma cosa succede invece per quelle straordinarie? Capita infatti che il condominio abbia bisogno di una ristrutturazione, a volte importante e costosa, della facciata. Queste spese vengono prima deliberate dall’assemblea, poi si procedere a una gara di appalto e poi si autorizza l’amministratore a firmare il contratto con la ditta esecutrice; solo alla fine fine approvato il prospetto di spesa totale ed il riparto delle singole quote secondo le tabelle millesimali. Può succedere che durante queste operazioni vi sia una compravendita. In tali casi, se le spese straordinarie sono state deliberate dall’assemblea prima della vendita, potranno essere richieste esclusivamente al venditore e non anche all’acquirente. È però importante in questo caso verificare che tipo di deliberazioni sono state adottate prima della compravendita e cioè se queste abbiano deciso non solo la categoria dei lavori e dunque ad esempio ristrutturazione della facciata e dei lastrici solari, ma anche il costo degli stessi e la relativa ripartizione tra i condomini. Se infatti prima della vendita è stato deliberato solo di ristrutturare la facciata ma non sono stati decisi né i lavori da fare, né l’importo della spesa complessiva né la ripartizione, l’obbligo al pagamento spetta al nuovo proprietario anche se non ha partecipato alla prima delibera con cui si decideva di svolgere i lavori. Il motivo è che è obbligato al pagamento delle spese condominiali il condomino che ha potuto partecipare alla decisione sulla spesa [2].

L’acquisto della casa all’asta: chi paga i debiti condominiali?

Un’altra questione che si può porre nella vita condominiale e che potrebbe lasciare incerti su chi paga i debiti di condominio è legata al soggetto che deve pagare le spese condominiali di un immobile acquistato all’asta giudiziaria. Può succedere infatti che un condomino subisca un pignoramento e che, quindi, si proceda alla vendita forzata della casa. Se il ricavato dall’asta non è sufficiente a coprire tutte le spese condominiali, l’amministratore potrà chiedere sia al vecchio proprietario che al nuovo proprietario che ha acquistato all’asta, di pagare i debiti condominiali del precedente condomino. Potrà però richiedere solo le quote ordinarie quali ad esempio quelle riferite alle utenze, all’amministrazione, all’assicurazione fabbricato, alle pulizie, di competenza all’esercizio finanziario del subentro e quello precedente. Dunque se Mario acquista la casa all’asta a marzo 2017, potranno essere richieste a lui le quote ordinarie riferite all’anno di acquisto ed a quelle del 2016, sempreché l’esercizio finanziario del condominio, previsto dal regolamento, sia quello che va dal primo gennaio al trentuno dicembre.

La vendita all’asta che avviene formalmente con il “decreto di trasferimento” – atto del tribunale che attesta l’avvenuto versamento dell’intera somma stabilita durante l’asta giudiziaria – ha gli stessi effetti di una normale vendita ed ecco perché la legge è identica a quest’ultimo caso [3] da noi analizzato nel paragrafo precedente.

Nel caso in cui invece le quote condominiali ordinarie si riferiscono ad anni precedenti al periodo considerato e dunque nell’esempio fatto si riferiscono al 2015, l’unico obbligato al pagamento, sarà il precedente proprietario.

È prevedibile che in quest’ultima ipotesi sarà difficile ottenere le somme, in quanto chi subisce una vendita forzata della casa è presumibilmente in difficoltà finanziaria. Né tantomeno i debiti condominiali possono essere soddisfatti prima degli altri creditori, salvo il caso in cui il condomino sia stato dichiarato fallito (si pensi ad un immobile appartenete ad una società dichiarata fallita); in quest’ultima ipotesi infatti le spese condominiali relative al periodo successivo alla dichiarazione di fallimento e fino alla vendita della casa anche qui all’asta, saranno liquidate dal Tribunale, prima di tutte le altre.

Anche per le spese condominiali straordinarie si applica la disciplina della compravendita che abbiamo analizzato sopra.

I conguagli di spese condominiali vecchie

Altro caso spinoso si presenta quando l’amministratore, per propria inerzia o per inerzia dell’assemblea, richiede quote condominiali molto vecchie, riferite cioè a spese riguardanti molti anni addietro. La richiesta di spese condominiali non può essere avanzata per debiti più vecchi di 5 anni perché, dopo tale termine, cadono in prescrizione.

La riforma del condomino [4] ha stabilito un termine in cui l’amministratore è obbligato a richiedere le quote e cioè 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Ciò dovrebbe mettere al riparo i condomini dal rischio che passi troppo tempo prima che l’amministratore richieda le somme ai morosi. È importante a questo punto chiarire da quando parte il calcolo del tempo ed in particolare ci si chiede se questo debba partire da quando la spesa è stata sostenuta o comunque dal momento in cui il servizio è stato svolto o dal momento in cui la spesa viene approvata dall’assemblea. È quest’ultima la soluzione più corretta: dunque il calcolo del tempo massimo oltre il quale non si possono più chiedere somme al moroso parte dall’anno di competenza della spesa richiesta. Se la somma si riferisce ad esempio a spese di pulizia del mese di gennaio 2017 e la fattura è stata emessa il trenta dicembre dello stesso anno, al condomino si potrà chiedere tale spesa fino al ventinove dicembre 2022; oltre tale termine il debito del condomino sarà prescritto e dunque non più richiedibile.

Mancata approvazione del rendiconto

Cosa succede invece qualora il condominio non riesce ad approvare il rendiconto annuale? L’amministratore può richiedere ugualmente le somme ai condominii morosi? E’ un caso frequente quello per cui un condominio non riesca a deliberare l’approvazione di un rendiconto annuale ed il relativo piano di riparto tra i singoli condomini. Questo può avvenire perché il rendiconto è contestato nella sua redazione, per i criteri di ripartizione adottati o per le spese sostenute. Può però anche capitare che non sia approvato per mancanza di quorum costitutivo e dunque non vi sia una presenza sufficiente di condomini per costituire l’assemblea o ancora perché manca il quorum deliberativo e dunque non vi è la maggioranza prevista dalla legge per l’approvazione del rendiconto in prima o seconda convocazione [5]. Ebbene, in tal caso il problema non si pone: difatti manca il presupposto per la richiesta al giudice dell’ordine di pagamento nei confronti del moroso (il cosiddetto decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo). Difatti la legge [6] prevede che «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato in assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questo, può ottenere un decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione».

Eppure a fronte di una mancanza di un rendiconto approvato, vi è comunque la necessità di far fronte alle spese anche solo ordinarie ad esempio per utenze condominiali che se non pagate potrebbero essere sospese. Si potrebbe allora chiedere l’approvazione forzata del bilancio attraverso un ricorso al Tribunale; ma questa possibilità è preclusa all’amministratore che dunque, in assenza di condomini (anche uno) che si faccia carico di presentare ricorso al Tribunale, rimane bloccato.

La giurisprudenza ha posto rimedio a questa lacuna del legislatore affermando che in caso di mancata approvazione del rendiconto, l’amministratore può in ogni caso richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso anche se non provvisoriamente esecutivo, sulla base dell’ultimo bilancio approvato. L’intento è quello di garantire la continuità della gestione quantomeno nell’assolvere a quegli obblighi verso i fornitori dei servizi abituali e necessari per la sopravvivenza del condominio.

Il problema del pignoramento del condominio

Torniamo ora al problema su chi ricade la copertura dei debiti lasciati dai morosi. La legge consente al creditore di pignorare innanzitutto il conto corrente del condominio. In secondo luogo, se nulla trova, può rivalersi contro i singoli condomini. A tal fine è tenuto a chiedere all’amministratore di condominio la lista dei condomini non in regola con i pagamenti relativi alla fattura per la quale il creditore agisce. Ottenuto tale elenco, egli deve procedere prima a pignorare i beni di questi e poi, se non trova nulla su cui rivalersi, dovrà agire contro tutti gli altri condomini, quelli cioè in regola coi pagamenti. Nei confronti di questi deve comunque agire secondo millesimi. Tanto per fare un esempio, se il creditore ha un debito di 100 euro ed esistono tre condomini ciascuno con 333,33 millesimi, potrà chiedere al massimo 333 euro a testa verso di questi. Per recuperare tutto il proprio credito l’amministratore dovrà quindi esperire tanti pignoramenti per quanti sono i condomini.

L’approvazione di un fondo di copertura dei debiti dei morosi

Un’ultima importante precisazione: se l’assemblea decide di coprire i buchi lasciati dai morosi chiedendo un’anticipo, agli altri condomini, delle relative quote lo può ben fare. Ma non può chiedere a questi di pagare per conto dei morosi, a meno che non ci sia l’unanimità. Dunque, basterebbe anche il “no” di un solo condomino per escludere un’ipotesi di questo tipo.

note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 10235/2013.

[3] Art. 63 dips. att. cod. civ.

[4] Legge n. 220 del 2012.

[5] Art. 1136 cod. civ.

[6] Art. 63 disp. att. cod. civ.


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