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Distacco d’intonaco: che fare se il padrone di casa non interviene

26 Aprile 2018
Distacco d’intonaco: che fare se il padrone di casa non interviene

Lavori di manutenzione straordinaria, infiltrazioni di acqua e riparazioni dell’appartamento non eseguite dal proprietario di casa: l’affittuario ha due possibili tutele, l’una civile, l’altra penale (la querela).

Vivi in un appartamento in affitto ormai da diverso tempo. Di recente, però, si sono verificati dei grossi danni a causa di infiltrazioni provenienti dal tetto dell’edificio. In particolare, dal cosiddetto “lastrico solare” (il piano, cioè, di calpestio che copre il palazzo) è filtrata l’acqua piovana. La colpa è tutta del condominio che non ha provveduto, nonostante i tuoi solleciti, alla manutenzione della copertura, ormai vecchia e non più in grado di adempiere alla propria funzione isolante. Così,  inizialmente, si sono presentate delle grosse macchie di umidità sul soffitto della tua casa; ben presto, però, si sono trasformate in veri e propri gocciolamenti d’acqua. Di recente, la situazione è talmente peggiorata che l’intonaco è venuto via e minaccia di far cadere pittura e calce su chi abita all’interno dell’appartamento. Hai fatto presente il problema al padrone di casa, il quale però ha scaricato la colpa sull’amministratore e sull’assemblea, incapaci di riunirsi e prendere una decisione per avviare i lavori. Dal canto suo il condominio fa presente che, essendo il bilancio in rosso, è impossibile procedere alle riparazioni, almeno in tempi brevi. Come devi comportarti in questi casi? Che fare se il padrone di casa non interviene per il distacco di intonaco dal soffitto dell’immobile? La risposta è stata data dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Esistono due tipi di soluzioni per l’affittuario costretto a subire delle gravi perdite di acqua, umidità e distacchi di intonaco: la prima è una forma di autotutela in via civilistica; la seconda invece è una difesa che implica l’intervento della Procura della Repubblica e, quindi, coinvolge gli aspetti penali. Vediamoli singolarmente.

Abbandono dell’appartamento e interruzione dell’affitto

La Cassazione ha più volte detto che l’inquilino non può interrompere il pagamento dell’affitto o di ridurne l’importo se nell’appartamento vi sono dei difetti di manutenzione o se il padrone di casa non provvede alle normali riparazioni su di lui spettanti. Se però tali danni rendono l’immobile completamente inservibile e inabitabile, l’inquilino ben può andare via di casa e smettere di versare l’assegno mensile. Si deve trattare di vizi talmente gravi da non rendere possibile il godimento del bene come, ad esempio, un impianto elettrico non a norma e a rischio folgorazione, l’assenza di riscaldamento o di acqua calda, ecc. Il caso del distacco dell’intonaco suscettibile di pregiudicare la sicurezza dell’inquilino può rientrare in questa ipotesi. Il conduttore dunque può farsi “giustizia da sé”: smettere di pagare l’affitto ed, eventualmente, l’asciare l’immobile senza bisogno di preavviso.

La querela per omessi lavori

Il proprietario di un appartamento in malora deve intervenire immediatamente per eliminare le fonti di pericolo per terzi, anche se la causa originaria dipende dall’edificio e quindi da parti comuni sottratte alla sua disponibilità. In caso contrario, scatta il reato di omissione di lavoro in edifici e costruzioni che minacciano rovina, previsto dal codice penale [1]. La norma configura un semplice illecito amministrativo che diventa però penale se, dalla rovina della costruzione, deriva un pericolo per le persone. La pena è quella dell’arresto fino a sei mesi o dell’ammenda non inferiore a 309 euro. Si può quindi condannare penalmente il proprietario di un appartamento in condominio, ritenuto responsabile per aver omesso l’esecuzione dei lavori necessari a rimuovere il pericolo dovuto ai ripetuti distacchi di intonaco, cagionati da infiltrazioni di acqua piovana nei soffitti dei locali interni all’appartamento, benché l’origine di tali danni sia da imputarsi al lastrico solare e all’inerzia del condominio nel provvedere ai lavori. 

Ciascuno è responsabile, civilmente e penalmente, delle cose che ha in custodia (ivi compresa la casa) e deve fare tutto ciò che è nelle sue possibilità affinché da queste non derivino danni a terzi. Salva comunque la possibilità di rivalersi nei confronti dell’effettivo responsabile dei danni (nel caso di specie il condominio per non aver adottato una delibera che approvi i lavori di ristrutturazione) il primo a rimetterci, come detto, è il proprietario dell’appartamento.

La norma del codice penale qui in commento – rammenta la Cassazione – è volta ad evitare il concreto pericolo per l’incolumità delle persone, venutosi a creare per la possibile rovina di edifici o costruzioni, ovvero per la omessa realizzazione delle opere necessarie ad eliminare tale pericolo quando la rovina si è verificata. Per integrare il reato basta la semplice colpa e dunque è sufficiente che il proprietario dell’appartamento sia a conoscenza della situazione pericolosa e che, ciò nonostante, per negligenza, imprudenza o imperizia, non abbia eliminato la situazione di pericolo per evitare la rovina, ovvero la situazione determinata dalla rovina stessa. I ripetuti distacchi di intonaco, causati dalle infiltrazioni di acqua, sono un elemento più che sufficiente per allertare il titolare dell’immobile che non potrà scaricare la patata bollente sull’amministratore il quale, a sua volta, si trincera dietro l’assenza di fondi nelle casse condominiali. 

Il padrone di casa – si legge nella sentenza – a prescindere dalla responsabilità di terzi e dalla possibilità di rivalersi nei loro confronti delle spese sostenute per eliminare pregiudizi non imputabili al proprio operato, deve materialmente agire all’interno del proprio immobile; non può limitarsi ad attendere le decisioni dell’assemblea in merito all’esecuzione dei lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare, fonte delle infiltrazioni.  

È vero: il codice civile prevede [3], in capo all’amministratore, un obbligo di adoperarsi per i lavori di manutenzione straordinaria, anche senza una previa autorizzazione dell’assemblea, in casi urgenti ed eccezionali. Egli, in prima persona, deve attivarsi salvo poi riferirlo ai condomini alla prima riunione utile [3]. Ma questa norma – che comunque si applica solo per le opere riguardanti le parti comuni dell’edificio e non certo gli appartamenti individuali – non toglie comunque la responsabilità del proprietario dell’immobile che, nonostante la rovina dell’intonaco, non faccia nulla per tutelare la sicurezza di chi vi vive all’interno [4]. 


note

[1] Cass. sent. n. 16894/18 del 18.04.2018.

[2] Art. 677 cod. pen.

[3] Art. 1130 cod. civ.

[4] Si legge nella sentenza: «<la disciplina che regola i rapporti civilistici all’interno del condominio di edifici e le relative responsabilità non avvalora la tesi difensiva. Se, ai sensi dell’art. 1130, comma 1 nn. 3 e 4 ed in assenza di contrarie disposizioni regolamentari, incombe sull’amministratore il dovere di erogare le spese da destinare alle opere di manutenzione ordinaria ed alla conservazione delle parti e dei servizi comuni dell’edificio, dovere che si estende anche al potere di ordinare l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria che siano urgenti secondo la previsione dell’art. 1135 cod. civ., comma 2, il singolo condomino non è esentato da responsabilità per la sola presenza ed a ragione delle attribuzioni conferite per legge all’amministratore, in quanto, quando questi sia impedito dall’intervenire per mancanza di fondi o per altre cause non imputabili alla sua volontà, l’obbligo grava su ciascun partecipante. Tale obbligo è, invece, esclusivo del condomino quando il pericolo interessi soltanto la sua proprietà individuale o comunque si realizzi nel suo perimetro interno ed imponga un’immediata rimozione delle conseguenze del deterioramento edilizio con l’eliminazione di parti non strutturali o di rivestimento che minaccino distacco e precipitazione al suolo, oppure con l’interdizione dell’utilizzo o dell’accesso all’immobile (sez. 1, n. 25221 del 17/02/2012, Troise e altro, rv. 253097; sez. 1, n. 21401 del 10/02/2009, Santarelli, rv. 243663) e ciò a prescindere dalla realizzazione dei lavori -più impegnativi, dispendiosi e complessi sul piano esecutivo, burocratico e finanziario- necessari per rimuovere la causa del pericolo o della rovina che se, come nel caso in esame, coinvolgano la ristrutturazione della copertura del fabbricato ed il rifacimento di sue parti strutturali, vanno approntati dalla comunione condominiale».


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