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Locazione e recesso anticipato: fin quando va pagato il canone?

5 maggio 2018


Locazione e recesso anticipato: fin quando va pagato il canone?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 maggio 2018



Come conduttore di alloggio ho dovuto per motivi di lavoro (trasferimento all’estero) recedere dal contratto di affitto anticipatamente. Ho comunicato con ricevuta di ritorno il 29 Gennaio 2018 la mia necessità e il mio impegno di versare i sei mesi previsti dalla legge (29 luglio 2018). Nel contratto firmato è previsto un totale annuo da versare in rate trimestrali con scadenza 2 sett-2 dic-2 mar-2 giu.. Pertanto lasciando regolarmente dopo sei mesi ossia il 30 Luglio sono tenuto a pagare l’intero trimestre o solo i mesi di giugno e luglio? Il locatore mi ha fatto riferimento ad affitti trimestrali, ma io avendo già pagato il trimestre marzo-aprile-maggio al 2 giugno intendo pagare solo le due mensilità rimanenti. Come posso regolarmi?

A parere dello scrivente, con riferimento alla normativa e alla giurisprudenza prevalente: stante l’avvenuto recesso, che prevede il rilascio dell’immobile entro e non oltre il giorno 30 Luglio 2018, il locatore avrà diritto a ricevere il pagamento dei due mesi di effettiva occupazione dell’immobile, ossia giugno e luglio, non potendo pretendere ulteriori canoni.

Quanto evidenziato, viene affermato per i seguenti motivi.

Ai sensi dell’art. 1571 c.c., la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. In sostanza, il proprietario, o il locatore, si impegna a far godere all’inquilino o conduttore, un bene mobile o immobile, per un determinato periodo di tempo, stabilito dal contratto, dietro il versamento di una somma di denaro, ossia il canone di locazione.

Da una parte, il locatore, nello specifico il padrone di casa del lettore, mette a disposizione il bene e trae un arricchimento mediante la riscossione del canone, e dall’altra parte, l’inquilino, ossia il lettore, gode del bene nel limite pattuito o dato dalle circostanze.

Ai sensi della legge n. 431/1998, l’affittuario può sempre recedere, in presenza di gravi e certificati motivi, con preavviso di almeno sei mesi, mediante comunicazione via lettera raccomandata. In tali circostanze il pagamento del canone di locazione è dovuto sino allo scadere del termine di preavviso e, di conseguenza, di effettiva liberazione dell’immobile che deve avvenire necessariamente in quella data.

La ripartizione bimestrale o trimestrale costituisce una modalità di pagamento che viene scelta convenzionalmente dalle parti per una reciproca comodità ma, quando l’immobile viene rilasciato, cessa di esistere in quanto manca il presupposto per la richiesta. In altre parole, il locatore non può richiedere il pagamento trimestrale se l’immobile viene occupato solo per due mesi e, a seguito di regolare recesso, poi liberato.

La giurisprudenza conferma quanto detto.

Il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, a prescindere dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell’immobile.” Trib. Aosta, 07/11/2017.

I gravi motivi in presenza dei quali la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, ultimo comma, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono essere enunciati nella dichiarazione stessa oppure devono essere già conosciuti dal locatore.” Cass. civ. Sez. III, 27/09/2016, n. 18990.

Poiché la funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l’uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione, se il conduttore non ha mantenuto il godimento dell’immobile per l’intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare, tale sua libera scelta, che non gli consente di pregiudicare l’interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l’intero periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque reperito per tempo altro conduttore.” Cass. civ. Sez. III, 27/07/2015, n. 15769.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Rossella Blaiotta

 


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