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Preliminare di vendita con data non rispettata dall’acquirente

5 maggio 2018


Preliminare di vendita con data non rispettata dall’acquirente

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 maggio 2018



Sono il venditore di un immobile su cui è già stata accettata una proposta di acquisto, su cui è stata indicata una data relativa al compromesso ad oggi non rispettata  e rimandata continuamente per incertezze dell’acquirente. L’immobile non ha vizi. Quali tutele la legge prevede per me che sono il venditore?

Da quanto si deduce nel quesito, è stato sottoscritto una sorta di preliminare di preliminare.

Con la sottoscrizione della proposta, le parti sono quindi obbligate a sottoscrivere il preliminare entro una certa data.

Se la proposta prevedeva delle caparre, il lettore ha diritto di trattenere la caparra consegnata dalla promittente acquirente. Questa è la tutela giuridica più comune, che funge da sorta di penale. In mancanza di tale previsione contrattuale, potrebbe essere applicabile al caso specifico l’articolo 2932 del codice civile a mente del quale “se colui che è obbligato a  concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.

Pertanto, il lettore – se interessato a quella vendita – potrebbe “costringere” il promittente acquirente a concludere il contratto, se ancora possibile.

Quanto detto è avallato dalla Suprema Corte che, sul punto, ha stabilito che “la stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo a una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l’esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, a una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale” (Cassazione civile, sez. III, 17/01/2017, n. 923).

Per fare questo, il lettore dovrà prima invitare il promittente acquirente alla stipula del contratto; in mancanza, la domanda di esecuzione in forma specifica non sarebbe accolta.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla

 

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