Diritto e Fisco | Editoriale

Categorie catastali

29 Aprile 2018
Categorie catastali

Come funziona il catasto e come vengono classificati gli immobili: a cosa corrispondono le categorie catastali?

Se hai una casa, un appartamento anche piccolo o un terreno avrai certamente sentito parlare delle categorie catastali. Ad ogni immobile viene data una classificazione che si riduce ad una sigla: a ciascuna sigla corrisponde una determinata categoria. In questo modo è più facile comprendere di che tipo di immobile stiamo parlando, quali sono le sue caratteristiche e anche il suo valore. Così, ad esempio, in base alle categorie catastali si può desumere se si tratta di un’abitazione signorile, di tipo economico o popolare; se invece è un’abitazione rurale, un villino o un’altra abitazione di lusso. Per comprendere però quali sono le categorie catastali è necessario prima capire cos’è il catasto e come funziona. In questo articolo cercheremo di fornire tutte le informazioni, con i riferimenti normativi, che disciplinano quello che potremmo chiamare l’inventario del patrimonio edilizio nazionale.

Cos’è il catasto

Il catasto è una sorta di elenco degli immobili presenti in Italia. Poiché gli immobili possono consistere in abitazioni e in terreni, vengono distinti due tipi di catasti:

  • il Catasto terreni;
  • il Catasto edilizio urbano (che censisce i fabbricati).

A che serve il catasto?

Grazie al catasto e alle categorie catastali viene individuato il valore di ogni immobile. Ciascun terreno o abitazione viene cioè classato sulla base di una presumibile rendita. È sulla base di questa che vengono così calcolate le imposte che il titolare deve corrispondere, imposte che peraltro possono godere di particolari esenzioni fiscali proprio in ragione della categoria cui appartiene l’immobile (ad esempio l’abitazione principale) o di altre agevolazioni (ad esempio il divieto di pignoramento per gli immobili che non sono classificati nelle categorie A/8 e A/9).

In definitiva le categorie catastali servono:

  • per la determinazione del reddito complessivo ai fini delle imposte sui redditi;
  • per determinare la base imponibile dei beni immobili ai fini della determinazione di altre imposte, quali ad esempio l’Imu, la Tasi, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e catastale, l’imposta sulle successioni e l’imposta sulle donazioni.

Come avviene la procedura di accatastamento di un immobile?

La procedura di accatastamento è quindi finalizzata all’iscrizione degli immobili nei registri catastali. È proprio con tale operazione che agli immobili viene attribuita una rendita. A seconda del tipo di immobile si parla di:

  • rendita catastale per le case
  • rendita dominicale e rendita agraria per i terreni e i fabbricati rurali;

L’Agenzia delle Entrate – che nel dicembre 2012 ha incorporato l’Agenzia del territorio – procede al cosiddetto “classamento”, vale a dire all’attribuzione delle categorie catastali, che corrispondono alle tipologia di immobili.

Ad ogni tipologia di immobile viene assegnata una lettera:

  • A: per le abitazioni e per le relative pertinenze,
  • B: per gli immobili pubblici,
  • C: per gli immobili di tipo commerciale,
  • D: per gli immobili di tipo industriale
  • E: per gli immobili speciali.

Per ciascuna lettera viene assegnata una classe catastale in relazione al grado di finitura, ai servizi, ai vani e alla posizione (ad esempio, “A1” – lusso, “A2” – civile e “A3” – economica).

Successivamente, l’Agenzia delle entrate provvede all’attribuzione della rendita catastale, ossia di un valore rilevante ai fini fiscali determinato sulla base di tariffe d’estimo che sono elaborate tenendo conto del Comune, della zona censuaria, della categoria e della classe dell’immobile in questione.

Cos’è il catasto edilizio urbano

Nel catasto edilizio urbano finiscono le cosiddette unità immobiliari [1] al fine di accertarne la proprietà  e determinarne la rendita. A riguardo si parla di nuovo catasto edilizio urbano.

L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Per snellire e velocizzare l’attività degli uffici dell’Agenzia delle entrate, i Comuni devono fornire tutte le informazioni che possono essere facilmente reperite dagli stessi, quali l’esposizione, l’affaccio, lo stato di manutenzione degli immobili. Questi parametri dovranno essere utilizzati ai fini del calcolo del valore patrimoniale delle singole unità immobiliari, tenendo anche in considerazione gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento, la cui definizione dovrà essere oggetto dei decreti legislativi delegati.

Cos’è il catasto terreni

Nel Catasto terreni sono inventariate tutte le unità immobiliari agricole, non censite nel Catasto fabbricati.

Per ogni terreno sono associati dei fogli di mappa, nei quali sono raffigurate graficamente in scala le particelle catastali.

Dalla visura catastale terreni, è possibile riscontrare la superficie catastale di ogni particella.

La destinazione del terreno presente al catasto terreni è quella puramente agricola, pascolo, frutteto, seminativo ecc., se il terreno è edificabile o meno non va ricercato al catasto, ma nel PRG del Comune interessato.

Quali sono le categorie catastali

Immobili a destinazione ordinaria

A/1: Abitazioni di tipo signorile: unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale

A/2: Abitazioni di tipo civile: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale

A/3: Abitazioni di tipo economico: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili

A/4: Abitazioni di tipo popolare: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili

A/5: Abitazioni di tipo ultrapopolare: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi

A/6: Abitazioni di tipo rurale

A/7: Abitazioni in villini: per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo

A/8: Abitazioni in ville: per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario

A/9: Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici: rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie

A/10: Uffici e studi privati: rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale

A/11: Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi: rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc.

B/1: Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme.

B/2: Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro).

B/3: Prigioni e riformatori.

B/4: Uffici pubblici.

B/5: Scuole e laboratori scientifici.

B/6: Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9.

B/7: Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto.

B/8: Magazzini sotterranei per depositi di derrate.

C/1 : Negozi e botteghe.

C/2: Magazzini e locali di deposito.

C/3: Laboratori per arti e mestieri.

C/4: Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro).

C/5: Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro).

C/6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro).

C/7: Tettoie chiuse od aperte.

Immobili a destinazione speciale (gruppo D)

D/1: Opifici.

D/2: Alberghi e pensioni (con fine di lucro).

D/3: Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro).

D/4: Case di cura ed ospedali (con fine di lucro).

D/5:  Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro).

D/6: Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro).

D/7: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/8: Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

D/9: Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.

D/10: Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole.

D/11: Scuole e laboratori scientifici privati.

D/12: Posti barca in porti turistici, stabilimenti balneari.

Immobili a destinazione particolare (gruppo E)

E/1: Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei.

E/2: Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio.

E/3: Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche.

E/4: Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche.

E/5: Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze.

E/6: Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale.

E/7: Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti.

E/8: Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia.

E/9: Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.

Entità urbane (gruppo F)

F/1: Area urbana

F/2: Unità collabenti

F/3: Unità in corso di costruzione

F/4

Unità in corso di definizione

F/5:  Lastrico solare

F/6: Fabbricato in attesa di dichiarazione (circ. Agenzia del Territorio 8.5.2009 n. 1)

F/7:  Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazion (circ. Agenzia delle Entrate 8.6.2017 n. 18)


note

[1] Art. 1 del DM 28/98.


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