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Staccare l’acqua al condomino che non paga si può?

30 Aprile 2018
Staccare l’acqua al condomino che non paga si può?

L’interruzione dei servizi comuni come il riscaldamento e l’acqua passa per la richiesta di autorizzazione presentata, in via d’urgenza, al tribunale.

Avere a che fare con i morosi in condominio è un vero problema. Un problema perché, se anche la legge non tutela le situazioni debitorie, di fatto è come se lo facesse: l’eccesso di garantismo, i tempi tecnici dei processi e le norme volte a consentire l’esercizio del diritto di difesa fanno sì che il recupero dei crediti – in particolar modo in ambito condominiale – sia così lento e incerto da rendersi incompatibile con le contrapposte esigenze di celerità che regolano gli edifici e la necessità di pagare i fornitori. Ecco perché una riforma del 2012 ha consentito la possibilità, all’amministratore, dopo sei mesi di ritardo nel pagamento delle quote, di interrompere ai morosi l’erogazione di quei servizi comuni “suscettibili di godimento separato” [1]. Il punto però è individuare quali sono questi servizi comuni. L’impedimento dell’accesso al campo da tennis o alla piscina condominiale non sembra procurare quel grave pregiudizio che potrebbe portare il cattivo pagatore ad adempiere. Così qualcuno ha pensato che non vi sia altro modo se non toccare i servizi essenziali come acqua e riscaldamento. Ma si può? Molti giudici hanno detto di no, trattandosi di beni primari per la salute e la sopravvivenza. Altri invece – e con argomentazioni altrettanto convincenti – hanno sposato l’interpretazione contraria. Tra questi vi è una recente ordinanza del tribunale di Bologna [2], molto interessante perché, per la prima volta, affronta la questione – a nostro parere – sotto un corretto punto di vista. Ma procediamo con ordine e vediamo se si può staccare l’acqua al condomino che non paga.

La sospensione dei servizi condominiali comuni

Il codice civile stabilisce [1] che, se la morosità nel pagamento delle quote condominiali dura più di sei mesi,  l’amministratore può – anche se ha già avviato le azioni giudiziarie e i pignoramenti volti al recupero dei crediti –  sospendere al condomino inadempiente i servizi condominiali suscettibili di godimento separato. Poiché la legge non specifica da quando inizi a decorrere il semestre di “tolleranza”, è possibile ritenere che esso vada conteggiato dalla chiusura dell’esercizio in cui la mora è emersa oppure dal giorno dell’approvazione in sede assembleare del rendiconto-consuntivo relativo all’esercizio appena chiuso.

Ad esempio, è possibile privare il condomino inadempiente del diritto di accedere a taluni locali o servizi condominiali (deposito biciclette, piscina, ecc.).

Per l’applicabilità della disposizione in questione è necessario che si tratti di morosità ultrasemestrali e che i servizi comuni sui quali andare a incidere siano «suscettibili di godimento separato». Quest’ultima espressione sta a significa che l’interruzione nell’utilizzo del servizio nei confronti di un condomino non deve pregiudicare tutti gli altri.

Come sospendere l’acqua al moroso

La sospensione del servizio di riscaldamento centralizzato o dell’erogazione dell’acqua nel solo appartamento del  condomino moroso, oltre che spesso di difficile attuazione tecnica, comporta notevoli problematiche giuridiche, essendo da più parti segnalato il problema della violazione del diritto alla salute tutelato dalla Costituzione. Così, per evitare azioni di responsabilità nei propri confronti, gli amministratori di condominio hanno preso le giuste “contromosse”: non procedono più all’autonoma interruzione del servizio comune (chiudendo direttamente il tubo di diramazione dell’acqua verso l’immobile in questione), ma presentano prima una richiesta di autorizzazione al giudice mediante un ricorso con un procedimento d’urgenza [3]. Con il “nulla osta” del magistrato, la sospensione del servizio comune diventa automaticamente lecita e inoppugnabile. Il passaggio per il giudice si rende poi ancor più necessario quando, per sospendere l’erogazione dell’acqua, non è possibile agire su un tubo situato in una parte comune dell’edificio, ma è necessario entrare dentro l’appartamento del moroso. Poiché, in teoria, questi potrebbe legittimamente opporsi all’ingresso dei tecnici del condominio all’interno della propria casa, solo un ordine del tribunale potrebbe invece imporgli la collaborazione (pena l’intervento della forza pubblica).  

L’acqua è un bene essenziale?

Che l’acqua sia un bene essenziale è fuori di dubbio. Tanto è vero che una normativa di recente introduzione [4] ha introdotto il diritto, per quanti si trovino in condizioni di disagio socio-economico, a ricevere un quantitativo minimo giornaliero di acqua di almeno 50 litri (quindi, nel caso di nuclei familiari numerosi, occorrerà moltiplicare tale quantità minima per ognuno dei suoi componenti). La misura minima in questione è stata individuata con riferimento a quanto indicato in via generale dall’Organizzazione mondiale della sanità. Era quindi prevedibile che i morosi, cui viene staccata l’acqua, si sarebbero aggrappati a questa disciplina per sostenere l’intangibilità del proprio diritto. Senonché il richiamo non è appropriato per due ragioni. Ed è qui che si inserisce correttamente l’ordinanza del tribunale di Bologna. Innanzitutto, il diritto ai 50 litri di acqua si riferisce ai morosi delle bollette dell’acqua e non a quelli nei confronti del condominio. In secondo luogo, se è vero che l’acqua è un bene essenziale, come lo è per il condomino moroso, lo è anche per tutti gli altri condomini che, invece, sono in regola coi pagamenti. E se è vero che, in caso di mancato pagamento da parte di alcuni proprietari delle quote condominiali tutto lo stabile subisce l’interruzione dell’erogazione dell’acqua, allora non è giusto sacrificare il diritto alla salute e a un bene primario nei confronti dei molti per salvaguardare il diritto di uno o di pochi. «Legittimando la protrazione del comportamento inadempiente – si legge nell’ordinanza in commento – si arriverebbe alla conseguenza per cui o il condominio continua a sostenere i costi dell’unità immobiliare morosa o, viceversa, dovrebbe sopportare a sua volta il distacco delle forniture da parte dell’ente erogatore». «A voler diversamente opinare (…), in nome del diritto alla salute di colui che resta inadempiente finirebbe per essere leso il medesimo diritto di coloro che, viceversa, adempiono diligentemente le obbligazioni proprie e, altresì, altrui, i quali (…) potrebbero dover subire a loro volta l’interruzione del servizio somministrato». Non in ultimo, il diritto ai 50 litri giornalieri sarebbe ammissibile soltanto a fronte di concrete condizioni di indigenza in capo al moroso.

Come fare se un condomino non paga?

In presenza di morosità protratta per almeno sei mesi, l’iter da seguire è quindi il seguente:

  • l’amministratore dovrà inviare una diffida al condomino moroso;
  • l’amministratore dovrà, senza necessità di convocare prima l’assemblea, nominare un avvocato che proceda alle azioni giudiziarie nei confronti del moroso, provvedendo alla richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai fini del pignoramento;
  • rivolgersi, sempre tramite l’avvocato di fiducia, al giudice con un ricorso d’urgenza per chiedergli l’autorizzazione a interrompere l’erogazione dell’acqua. Se il tubo di derivazione dalla conduttura condominiale a quella individuale si trova all’interno dell’appartamento del moroso è necessario anche chiedere l’autorizzazione a entrare dentro l’abitazione di quest’ultimo.

note

[1] Art. 63, co. 3, disp. att. cod. civ.

[2] Trib. Bologna, ord. 3.04.2018

[3] Art. 700 cod. proc. civ.

[4] Dpcm del 29 agosto 2016.

 


2 Commenti

  1. I giudici ormai non sono più sinonimo di saggezza, studiano poco e ragionano meno. In un agglomerato urbano non è lecito togliere l’acqua a nessuno, e ciò non per il diritto del moroso alla salute sua o dei suoi conviventi, ma perché il luogo può divenire focolaio di epidemie in danno dei cittadini.

    1. Lei invece studia molto e ragiona anche di più ? e, di grazia, ci potrebbe dire in che cosa è laureato ?

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