HOME Articoli

Lo sai che? Responsabilità notaio

Lo sai che? Pubblicato il 4 maggio 2018

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 4 maggio 2018

Ecco quali sono gli obblighi del professionista per un rogito notarile ed entro quanto tempo è possibile fargli causa per danni.

Avete acquistato casa, ma vi siete ritrovati con un’ipoteca sull’immobile di cui non sapevate nulla: c’è la responsabilità del notaio? Oppure, a distanza di anni dal rogito notarile avete scoperto che la casa presenta delle gravi irregolarità urbanistiche e che la compravendita è stata nulla: c’è la responsabilità del notaio? In quali casi, quindi, questo professionista deve risarcire l’eventuale danno provocato al cliente ed entro quanto tempo è possibile agire contro un notaio? Cerchiamo insieme di conoscere qualcosina in più sull’argomento.

Gli obblighi del notaio

Il notaio non può limitarsi a raccogliere le dichiarazioni delle parti del contratto, ma deve svolgere un compito sicuramente più approfondito di quello del semplice certificatore. Egli, pertanto, non deve limitarsi a scrivere quanto vogliono i contraenti, ad identificarli e ad autenticarne le sottoscrizioni, ma deve altresì verificare, nei limiti delle proprie competenze, la validità dell’atto stipulato e la sua conformità alla legge, assicurandone, altresì la certezza e ed il conseguimento dello scopo [1]. Egli deve inoltre correttamente ed adeguatamente informare le parti, ad esempio comunicandogli la presenza di un’ipoteca o di un pignoramento sul bene da trasferire oppure offrendo anche consulenza ai contraenti sugli aspetti fiscali dell’operazione giuridica da compiere (ad esempio informandoli degli eventuali benefici fiscali, la cui omessa informazione determina responsabilità secondo la Corte di Cassazione [2]).

Responsabilità notaio: contrattuale o extracontrattuale?

Abbiamo visto in precedenza e per sommi capi quali sono gli obblighi gravanti sul notaio per l’attività successiva e contestuale alla sottoscrizione di un atto notarile. Ebbene, a questo riguardo, diventa importante conoscere anche la natura giuridica di questa responsabilità. Questa indagine, infatti, sarà essenziale per sapere il termine entro il quale è possibile agire contro un notaio per avere il risarcimento dei danni provocati dalla negligente ed inadeguata attività svolta dal medesimo. Ed allora è bene sapere che la responsabilità del notaio è di natura contrattuale. Essa, cioè, deriva dal contratto di mandato (in sostanza, l’incarico) che le parti affidano al notaio nel momento in cui lo chiamano alla stipula di un atto. Per questa ragione, il termine di prescrizione (cioè di scadenza) entro il quale è possibile fare causa al predetto professionista è di dieci anni.

Responsabilità notaio: la prescrizione

Come poc’anzi affermato, dinanzi ad un notaio distratto e inadempiente ai propri obblighi, il termine entro il quale è possibile farsi risarcire è decennale, vista la natura contrattuale del rapporto tra il cliente ed il professionista che ha stipulato atto: ma da quando partono i dieci anni? In primo luogo, dovete fare riferimento alla data del cosiddetto rogito, cioè quella in cui l’atto è stato fatto e sottoscritto dalle parti. Tuttavia nonostante ciò, è importante precisare che in alcuni casi, il danno a carico dei contraenti potrebbe manifestarsi a distanza di molto tempo o, per meglio dire, risultare riconoscibile soltanto in un momento successivo. Ebbene, in questi casi si parla di danni lungolatenti, per i quali, pertanto, la Cassazione [3] ha precisato esserci un momento di decorrenza della prescrizione successivo: quello a partire dal quale i danni sono oggettivamente riconoscibili dalla parte danneggiata. In questo caso, quindi, il termine decennale di prescrizione ed entro il quale è possibile chiedere il risarcimento del danno al notaio decorrerebbe (cioè partirebbe) non dal giorno dell’atto dannoso, ma dalla data in cui il contraente oggettivamene verrebbe a conoscenza del danno.

Responsabilità notaio: immobile abusivo

Abbiamo visto che il notaio non può esimersi da responsabilità se non accerta la libera disponibilità del bene (assenza di ipoteche, pignoramenti, effettiva titolarità del venditore, ecc), se accerta la presenza di un peso, ma non lo comunica alle parti, se non le informa dei benefici fiscali dell’operazione, ecc, ecc. Ebbene, il caso qui proposto è abbastanza frequente. Il compratore, nonostante le dichiarazioni del venditore, si ritrova ad aver acquistato un immobile abusivo: ebbene c’è la responsabilità del notaio? La risposta è sostanzialmente negativa, avendo la giurisprudenza della Cassazione [4] più volte chiarito che non rientra tra le competenze specifiche e tecniche del notaio, quella di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita. Pertanto, il professionista deve limitarsi a farne dichiarare la regolarità, con indicazione degli estremi della concessione comunicati, ma non può essere chiamato a risarcire il compratore, se successivamente emergono degli abusi edilizi sull’immobile, non essendo questi conoscibili e/o rilevabili dal predetto notaio.

note

[1] Cass. civ. sent. n. 8703/2016.

[2] Cass. civ. sent. n. 309/2003.

[3] Cass. civ. sent. n. 16463/2009 – 8703/2016.

[4] Cass. civ. sent. n. 35999/2008 – 11628/2012.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI