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Imu aree fabbricabili: come contestare il valore

4 maggio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 4 maggio 2018



Valore aree fabbricabili contestabile dal contribuente: i dati del Comune sono presuntivi.

Ai fini del calcolo dell’Imu, il Comune individua, con un’apposita delibera, il valore da attribuire alle aree fabbricabili. Ma cosa succede se il valore effettivo è inferiore?

Secondo la Cassazione [1], se il valore effettivo dell’area fabbricabile è inferiore a quello stimato dal Comune, il contribuente può contestarlo, fornendo ovviamente documentazione idonea a dimostrare la non corrispondenza e adeguatezza degli indici comunali.

Vediamo come è possibile contestare il valore dato dal Comune alle aree fabbricabili ai fini Imu.

Aree fabbricabili: quali sono

Per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base alle possibilità effettive di edificazione (determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità).

Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti o da imprenditori agricoli che svolgono la loro attività a titolo principale. È necessario che tali terreni abbiano utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali.

Il Comune, su richiesta del contribuente, attesta se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla legge.

Il terreno fabbricabile si distingue dal terreno agricolo, inteso come terreno adibito all’esercizio delle attività coltivazione, selvicoltura, allevamento di animali e attività connesse.

Per “attività connesse” la legge [2] individua le attività, esercitate dal medesimo imprenditore agricolo, dirette alla manipolazione, conservazione, trasformazione, commercializzazione e valorizzazione che abbiano ad oggetto prodotti ottenuti prevalentemente dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’allevamento di animali. Vi rientrano anche le attività dirette alla fornitura di beni o servizi mediante l’utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse dell’azienda normalmente impiegate nell’attività agricola esercitata, comprese le attività di valorizzazione del territorio e del patrimonio rurale e forestale, o di ricezione ed ospitalità come definite dalla legge.

L’area fabbricabile non va confusa con il fabbricato: quest’ultimo è l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano. Si parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza.

Aree fabbricabili: come si stabilisce il valore

I Comuni, nell’ambito del proprio potere regolamentare, possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione del potere di accertamento qualora l’imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato.

La fissazione dei valori delle aree fabbricabili ha quindi l’effetto di un’autolimitazione del potere di accertamento Imu, dato che il Comune si obbliga a ritenere congruo il valore delle aree fabbricabili, laddove esso sia stato dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella stabilita nel regolamento comunale.

Rimane comunque ferma la regola secondo la quale il valore delle aree fabbricabili è quello venale in comune commercio; infatti, il contribuente può dichiarare un valore inferiore a quello stabilito nel regolamento, e il Comune può ritenerlo congruo, in quanto concretamente corrispondente al valore di mercato, così come può accertare un valore maggiore (in questo caso l’accertamento deve essere motivato facendo riferimento ai valori di mercato).

Aree fabbricabili: come contestare il valore

Secondo la Cassazione, l’indicazione periodica dei valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio costituisce una fonte presuntiva idonea a costituire un oggettivo indice di valutazione per l’amministrazione e per il giudice tributario. La finalità perseguita è quella di ridurre al massimo il contenzioso.

Tuttavia, il Comune può anche fare riferimento a valori di mercato agevolmente ed univocamente desumibili da “atti pubblici o privati” di cui il Comune abbia il possesso o la concreta conoscenza, trattandosi di elementi sufficientemente specifici ed in grado di contraddire quelli di segno diverso ricavati in via presuntiva dai valori rilevati delle aree circostanti aventi analoghe caratteristiche.

Dunque, il contribuente può contestare il valore dell’area fabbricabile individuato dal Comune ed ottenerne la modifica. Egli deve però fornire prove concrete idonee a superare il valore presunto.

I Comuni possono determinare periodicamente i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili per zone omogenee, ma è possibile superare la relativa presunzione di valore, in presenza di elementi di giudizio decisivi, come per esempio il prezzo pattuito nell’atto di compravendita dell’immobile nell’anno precedente.

note

[1] Cass. ord. n. 4969/2018.

[2] Art. 2135 cod. civ.


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