Garanzia 10 anni costruttore: cosa copre?

I difetti della costruzione: la garanzia decennale del costruttore o dell’appaltatore non riguarda solo i gravi vizi ma anche l’umidità, le infiltrazioni, le crepe sull’intonaco o sulle mattonelle, ecc.

Quando si acquista casa nuova o si fanno delle ristrutturazioni, il costruttore o l’appaltatore che ha eseguito i lavori è responsabile per 10 anni dall’ultimazione delle opere di tutti i difetti gravi che derivano dalla sua attività. A prevederlo è il codice civile [1] che limita tale forma di “assicurazione” ai vizi più importanti come quelli del suolo o quelli che implicano la rovina (totale o parziale) dell’edificio. Perché si attivi questa responsabilità è necessario inviare una diffida all’appaltatore, con la denuncia del difetto, entro massimo un anno dalla sua scoperta (scoperta che avviene nel momento in cui un consulente fornisce una perizia ben motivata circa le cause della rovina) ed è necessario agire in tribunale entro l’anno successivo. Ci si pone spesso il problema di cosa copre la garanzia dei 10 anni del costruttore vista la terminologia generica usata dalla norma. La questione è assai importante visto che, per i vizi meno gravi, sussiste un’altra forma di responsabilità con termini per agire più stringenti: non è prevista innanzitutto la garanzia decennale ed è fatto obbligo di denunciare i vizi entro 60 giorni dalla loro scoperta. La causa va fatta entro i due anni successivi [2]. Ad occuparsi di tali questioni è stata di recente la Cassazione che ha spiegato, in pratica cosa copre la garanzia dei 10 anni del costruttore; nelle ultime interpretazioni dei giudici supremi si allarga il perimetro della responsabilità del costruttore. Vediamo più da vicino la casistica.

Cosa dice la legge sui difetti di costruzione?

Il costruttore è responsabile, per 10 anni dall’ultimazione dei lavori, di eventuali gravi difetti della costruzione. In tal caso, il costruttore sarà tenuto a risarcire tutti danni causati, purché il difetto gli venga denunciato entro un anno dalla scoperta e la richiesta di risarcimento del danno avvenga entro l’anno successivo. Questi diritti dei confronti del costruttore potranno essere fatti valere non solo da colui che ha acquistato la casa nuova, ma anche dalle successive persone cui la casa è stata eventualmente venduta, sempre che naturalmente non siano trascorsi più di 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

Questa normativa si applica anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentori e modificativi di lunga durata su immobili preesistenti.

Quali difetti copre la garanzia dei 10 anni del costruttore/appaltatore?

Benché il codice civile stabilisca che gravi difetti dei quali il costruttore è responsabile per 10 anni dall’ultimazione dei lavori sono quelli che compromettono la stabilità della costruzione (per un difetto del terreno o dei materiali utilizzati), la giurisprudenza ritiene che la garanzia si estende anche per quei difetti che riguardano la parte importante dell’opera. Per esempio, impianto di riscaldamento non funzionante, infiltrazioni rilevanti dal tetto del lastrico solare, distacco dell’intonaco esterno ecc. Così facendo è stato ampliato il concetto di «grave difetto» della costruzione rispetto alle ipotesi previste dal codice civile (rovina totale o parziale di un fabbricato o di evidente pericolo di rovina).

La responsabilità decennale del costruttore riguarda anche piccole fessure nell’intonaco esterno di un edificio. Secondo la Cassazione, infatti, scatta il grave difetto di costruzione per le «fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento)» a prescindere dal fatto che possano dar luogo a infiltrazioni o meno. Secondo i giudici supremi, «quand’anche le fessurazioni impattino solo dal punto di vista estetico», esse possono comunque compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene. Pertanto si configura un grave vizio con conseguente responsabilità del costruttore per 10 anni dall’ultimazione dei lavori.

L’anno scorso, le Sezioni Unite [4] hanno esteso la garanzia dei 10 anni del costruttore anche se le sue opere vengono eseguite su una costruzione già esistente: è pertanto del tutto indifferente che i gravi vizi riguardino una costruzione interamente nuova o un edificio preesistente interessato da lavori di manutenzione o di restauro. Ciò che conta è il vizio che l’opera può avere e quanto questo può incidere sul godimento del bene.

Secondo la Cassazione costituiscono gravi difetti dell’edificio anche quelli riguardanti elementi secondari ed accessori (impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazioni, impianti, ecc.) purché tali da compromettere la funzionalità dell’opera e che, senza richiedere lavori di manutenzione straordinaria, si possono eliminare con la manutenzione ordinaria [5].

Rientrano nei gravi difetti di costruzione, e quindi nella garanzia decennale, anche i problemi degli impianti di scarico delle acque, quelli determinanti infiltrazioni di ogni sorta che possono provocare muffa sulle parenti e sul pavimento [6]; la mancata protezione del fabbricato dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal fondo contiguo; i vizi del tetto e del terrazzo tali da provocare infiltrazioni d’acqua negli appartamenti sottostanti; il difetto di impermeabilizzazione del tetto; la pendenza dei balconi verso l’esterno; il rivestimento esterno dell’edificio (dalla pittura all’isolamento), i pavimenti e i difetti dell’intonaco che staccandosi pregiudica l’impermeabilizzazione e l’isolamento termico; il distacco o la comparsa di lesioni sulle mattonelle, avvallamenti e scheggiature [7]; il malfunzionamento del riscaldamento; le esalazioni della canna fumaria e l’utilizzo di materiali scarsamente adesivi e friabili.

Non si fa invece rientrare nella garanzia decennale del costruttore o dell’appaltatore i difetti estetici per i quali invece vale la disciplina meno rigorosa (contestazione entro 60 giorni) di cui abbiamo parlato in apertura. Tuttavia ciò non riguarda i problemi dell’intonaco il quale non ha solo una funzione di abbellimento ma serve anche a proteggere le pareti del fabbricato dagli agenti atmosferici e dal dilavamento da parte dell’acqua piovana.

Cosa fare quando si verificano i danni?

La prima cosa da fare quando si verificano o si sospettano gravi difetti di costruzione è rivolgersi a un tecnico esperto che individui esattamente il difetto, ne valuti la gravità e le conseguenze. Questi redigerà una perizia. Da questo momento decorre l’anno per contestare il difetto al costruttore o all’appaltatore. Ricordati che se hai acquistato una casa costruita da quasi 10 anni, il termine per la denuncia dei gravi difetti al costruttore può di fatto ridursi a meno di un anno; scaduti 10 anni dalla data di ultimazione di lavori, infatti, il costruttore non risponde più dei difetti anche gravi.