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Ladri entrano in casa dall’impalcatura: chi è responsabile?

2 maggio 2018


Ladri entrano in casa dall’impalcatura: chi è responsabile?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 maggio 2018



Furto in condomino dal ponteggio: per l’intrusione dei ladri risarcisce la ditta appaltatrice che esegue i lavori o il condominio? Se non sono stati predisposti allarmi e altre misure volte a dissuadere i ladri, chi è responsabile?

La presenza di lavori condominiali sulla facciata dell’edificio è da sempre un motivo di richiamo per i ladri che, di notte, agevolati dai ponteggi e dalle impalcature montate dalla ditta di ristrutturazione, riescono più facilmente a intrufolarsi dentro gli appartamenti. A dimostrare che il fenomeno è tutt’altro che isolato c’è l’ampia rassegna di sentenza della giurisprudenza, dai tribunali alla Cassazione, che si è più volte espressa sul punto, chiarendo chi è responsabile se i ladri entrano in casa dall’impalcatura. Da ultimo è intervenuta una ulteriore ordinanza [2] su questo spinoso problema. Già, perché il vero nodo della questione è se ci sia o meno la possibilità, per il derubato, di chiedere un risarcimento al condominio o alla ditta esecutrice dei lavori per non aver preso le contromisure, installato un allarme o “piantato” una guardia notturna a controllare. 

La presenza a fianco dell’edificio di ponteggi per l’esecuzione di ristrutturazioni condominiali può agevolare gli autori di furti e di rapine nelle abitazioni. Per questo motivo devono essere predisposti idonei accorgimenti sia dall’impresa che esegue i lavori sia dal condominio. Vediamo quali sono le responsabilità in caso di furti.

La giurisprudenza sulle responsabilità in caso di furti nelle unità immobiliari è costante nel tempo nell’affermare che, in caso di furto in appartamento agevolato dalla presenza di ponteggi installati per l’esecuzione di opere di restauro dell’edificio, può sussistere una duplice responsabilità: quella dell’impresa che esegue i lavori e quella del condominio. Come è stato ribadito anche dalla più recente decisione emessa in materia dalla Suprema Corte, del danno patito da persona il cui appartamento sia stato svaligiato da ladri, che si sono introdotti utilizzando ponteggi installati per il restauro del fabbricato e privi sia di illuminazione sia di misure di sicurezza, possono essere chiamati a rispondere non solo l’impresa che ha realizzato i ponteggi stessi, ma anche il condominio, per un duplice titolo: quale custode del fabbricato, e per la colpa per non aver sorvegliato sull’operato dell’impresa appaltatrice oppure ne abbia scelta una manifestamente inadeguata per l’esecuzione dell’opera.

Nel 2014 la Cassazione [1] ha stabilito il principio cardine per stabilire chi è responsabile se i ladri entrano dai ponteggi e le impalcature. Eccolo. Nel momento in cui il condominio delibera l’approvazione dei lavori di rifacimento della facciata dell’edificio e delega l’amministratore a stipulare il relativo contratto di appalto può richiedere alla ditta esecutrice, come condizione per l’accettazione della proposta, l’adozione di particolari accorgimenti volti a evitare l’ingresso dei ladri nelle abitazioni. Chiaramente questa condizione ha spesso un costo ulteriore cui le assemblee potrebbero volersi sottrarre. In tale ipotesi, ferma restando la responsabilità dell’appaltatore per aver omesso di adottare, nel predisporre i ponteggi sul condominio, le misure idonee a prevenire l’intrusione di terzi (quali l’illuminazione notturna, la guardiania ed altri accorgimenti) è altresì responsabile il condominio per non avere assunto iniziative atte ad indurre l’appaltatore ad adottare le misure di salvaguardia della sicurezza del fabbricato. Ricordiamo infatti che il condominio resta sempre custode del palazzo e, in quanto tale, ha una responsabilità oggettiva per tutti i danni derivanti ai condomini (o a terzi) dalla cosa in custodia. Il che implica l’obbligo di vigilanza e di custodia gravante sul soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura. Insomma, committente (condominio) ed esecutore dei lavori (ditta appaltatrice) sono entrambi responsabili in solido per aver agevolato colposamente il furto quando viene dimostrato che il ladro ha sfruttato il ponteggio per intrufolarsi dentro la casa [2]. Al Condominio non basta imporre formalmente all’impresa di adottare ogni misura di salvaguardia ma deve poi controllare – per esimersi di responsabilità verso i terzi – che dette misure vengano effettivamente messe in opera.

Di solito il contratto di appalto contiene una clausola in forza della quale il condomino si esonera da ogni responsabilità derivante dall’anomalo utilizzo delle impalcature da parte dei ladri, scaricando sulla ditta esecutrice tutte le conseguenze risarcitorie che da ciò dovessero derivare. Tuttavia, secondo la Cassazione, tale clausola ha solo valore tra le parti: significa che se uno dei condomini dovesse essere derubato avrebbe comunque diritto a rivalersi sia sul condominio che sulla  ditta appaltatrice, fatto salvo, in tale situazione, il diritto del primo di rivalersi sulla seconda per gli eventuali danni di cui sia chiamato a rispondere. Del resto il contratto viene firmato dal condominio e dalla ditta, non invece dai singoli condomini che, in quanto proprietari degli appartamenti, sono “terzi” e non possono subire le conseguenze di una scrittura privata sottoscritta da altri soggetti. Dunque la clausola di esonero della responsabilità non vale a liberare il Condominio dall’obbligo di rispondere nei confronti dei derubati. 

Si può dunque concludere nell’affermare la sussistenza di una pari responsabilità civile – nei confronti di condomini vittime di un furto negli appartamenti agevolati da impalcature e ponteggi – sia del condominio che della impresa appaltatrice ed eventualmente anche della subappaltatrice che ha realizzato dei ponteggi privi di cautele volte ad evitare intrusioni nell’edificio. 

Nel caso inverso in cui il condominio abbia eseguito un concreto controllo sull’adempimento delle misure necessarie allo scopo di prevenire gli abusi delle impalcature e si sia accertato, ad esempio, che la ditta abbia provveduto a montare luci esterne e struttura di sicurezza volte a preservare l’inviolabilità degli appartamenti, il terzo danneggiato non avrà più possibilità di rivalersi su questi due soggetti. 

note

[1] Cass. ord. n.  5677/2018.

[2] Cass. sent. n. 26900/2014. Cfr. anche Cass. sent. n. 2844/2005, n. 6435/2009, n. 9707/1997.

[3] La responsabilità della ditta dei lavori si configura come responsabilità ex art. 2043 cod. civ. mentre quella del condominio ex art. 2051 cod. civ. 

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