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Vendita immobile in comproprietà: che fare se non c’è un accordo?

5 maggio 2018


Vendita immobile in comproprietà: che fare se non c’è un accordo?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 maggio 2018



Si tratta di una proprietà immobiliare indivisa acquistata da due persone non legate da parentela né da unioni di alcun genere. Io vorrei vendere l’intera proprietà. L’altra persona non accetta né di vendere la casa, né di dividere il bene (peraltro perfettamente divisibile) intestando un appartamento per ciascuno. Di recente poi questa persona non ha più la residenza in questa proprietà, in quanto residente all’estero. Sulla proprietà esiste un mutuo cointestato per un valore di circa 150.000 euro residui. Come posso vendere la proprietà e conseguentemente formalizzare per iscritto questa mia intenzione?

La situazione descritta nel quesito corrisponde a quella che la legge chiama comunione (articoli 1100 e seguenti del codice civile).

La comunione è infatti la situazione nella quale la proprietà spetta in comune a più persone.

Si aggiunga che se nell’atto di acquisto tra i comproprietari non è stato pattuito nulla di diverso, le regole della comunione sono, come appena detto, quelle indicate negli articoli 1100 e seguenti del codice civile.

Innanzitutto va detto che non è possibile obbligare uno dei comproprietari a vendere la sua quota oppure a dividere il bene in comproprietà attraverso un atto notarile di divisione.

D’altra parte il lettore potrebbe anche vendere soltanto la sua quota, ma la cosa è assai complicata considerato che difficilmente si trova sul mercato chi sia disposto ad acquistare solo una quota di proprietà di un immobile e non l’intero immobile.

Ciò che invece la legge consente al lettore, nella sua qualità di comproprietario, è di domandare lo scioglimento della comunione (così stabilisce infatti l’articolo 1111 del codice civile) secondo le norme stabilite per la divisione dell’eredità.

Quindi se l’altro comproprietario non è disponibile a vendere la sua quota o ad accordarsi per una divisione amichevole dinanzi ad un notaio, sarà per il lettore necessario avviare una causa in tribunale che dovrà portare:

– se possibile, a dividere l’appartamento in parti  corrispondenti alla quote dei comproprietari(così stabilisce l’articolo 1114 del codice civile),

– oppure alla divisione dell’appartamento corretta da conguagli in denaro (se infatti il progetto di divisione predisposto dal tecnico incaricato dal giudice porterà a formare due lotti non esattamente corrispondenti alle quote, allora il comproprietario a cui toccherà, per scelta o in sorte, il lotto più grande dovrà dare un conguaglio in denaro all’altro comproprietario in modo da compensare il valore della quota),

– oppure, infine, ad una ripartizione della somma ricavata dalla vendita all’asta dell’appartamento decisa dal giudice (se i comproprietari non si accordino sull’attribuzione dei lotti).

Bisogna anche tenere presente che nella causa di divisione davanti al tribunale è necessario chiamare anche coloro i creditori e coloro i quali abbiano acquistato diritti sull’immobile in base ad atti già trascritti nei registri immobiliari.

Nel caso di specie, quindi, se la banca che ha erogato il mutuo ha iscritto ipoteca sull’appartamento, essa dovrà essere chiamata a partecipare alla causa di divisione affinché la divisione abbia effetto anche nei suoi confronti (e con la banca anche altri eventuali creditori dei comproprietari).

Dunque, nel giudizio davanti al tribunale che sarà necessario avviare per poter sciogliere la comunione e dividere l’appartamento fra i comproprietari, bisognerà obbligatoriamente chiamare la banca (che poi deciderà se parteciparvi o meno, anche se in casi simili è assai probabile che decida di parteciparvi) e la banca potrà vigilare, durante la causa, sul corretto svolgimento del procedimento di divisione perché non siano pregiudicate le sue ragioni (cioè i suoi diritti alla restituzione della somma erogata con il mutuo).

Va ribadito che solo se i creditori iscritti dei comproprietari e coloro i quali hanno acquistato diritti sull’immobile saranno chiamati a partecipare nel giudizio di divisione allora sarà efficace anche nei loro confronti l’esito del giudizio stesso, cioè sarà efficace nei loro confronti il modo con il quale il processo si sarà concluso decidendo come sciogliere la comunione e dividere l’appartamento.

Allo stato attuale, dunque, se l’altro comproprietario resta indisponibile a vendere assieme al lettore, le possibilità di monetizzare la quota di comproprietà del lettore possono concretizzarsi attraverso l’avvio di un giudizio di divisione dinanzi al tribunale (giudizio nel quale, come detto, sarà necessario chiamare i soggetti prima indicati) che deve essere oggi preceduto da un tentativo obbligatorio di mediazione, con assistenza di un legale, dinanzi agli organismi per questo scopo istituiti dalla legge.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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