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Vendita immobile a prezzo molto basso: quali rischi?


Vendita immobile a prezzo molto basso: quali rischi?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 5 maggio 2018



Ho acquistato due anni fa un immobile a 800mila euro. Non sono riuscito ad affittarlo per cui vorrei venderlo. Ora un paio di agenzie immobiliari lo hanno stimato 250.000 euro. Se dovessi vendere alla cifra sopracitata, avendo valutato il valore dello stesso a 800.000 euro due anni fa, potrei andare incontro a problemi fiscali con l’ufficio del registro?

 

Problemi fiscali potrebbero sorgere in caso di vendita parzialmente simulata: laddove cioè si vendesse l’immobile ad un prezzo di molto inferiore a quello risultante dal mercato, ricevendo al contempo in nero altre somme non dichiarate al rogito.

Difatti, l’Agenzia delle Entrate fa partire solitamente gli accertamenti quando l’immobile viene venduto ad un prezzo sotto soglia del coefficiente rendita catastale, così sorgendo la presunzione che una parte di quella vendita sia stata effettuata in nero.

In quel caso, partirebbe l’accertamento finalizzato al recupero della differenza di quanto non versato all’erario in termini di imposta catastale, ipotecaria e di registro.

Gli strumenti che ha a disposizione il fisco per verificare il reale valore dell’immobile sono diversi:

– i coefficienti di rendita dichiarati per l’immobile al catasto, – le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi),

– l’entità del mutuo richiesto dall’acquirente,

– il confronto con gli immobili nelle zone adiacenti.

Tuttavia, una recente sentenza della Cassazione ha statuito che le stime effettuate sulla base dellequotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare, relative ad aree edificabili situate nellostesso Comune dell’immobile il cui valore è stato oggetto di rettifica da parte dell’ufficio

finanziario, non rappresentano un elemento sufficiente a giustificare un avviso di accertamento,considerando che il valore di un immobile è necessariamente legato anche ad altri parametri, quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione dello strumento urbanistico e lo stato delle opere di urbanizzazione. Tuttavia, i valori statistici dell’Omi, se combinati con altri elementi, come lo scostamento tra l’entità del mutuo erogato all’acquirente dell’immobile ed il prezzo dichiarato dal contribuente, possono giustificare l’accertamento (Nel caso di specie, la S.C. ha cassato le sentenza della commissione tributaria regionale, che aveva ritenuto illegittimo l’avviso di accertamento per il recupero a tassazione dei maggiori ricavi conseguenti alla vendita di alcuni immobili, sebbene fossero emersi, oltre alle stime dell’Omi, ulteriori elementi probatori della simulazione del prezzo di vendita degli immobili, costituiti dalle relazioni tecniche degli istituti di credito che avevano concesso i finanziamenti agli acquirenti degli immobili stessi) (Cassazione civile, sez. VI, 24/08/2017, n. 20378).

Ad avviso di chi scrive, l’offerta di acquisto ricevuta dall’Agenzia Immobiliare, essendo reale e non simulata (mancando cioè di un’ulteriore pagamento non dichiarato) non può provocare alcuna sanzione fiscale; anche perché al venditore (sia esso persona fisica, che società)che possa trovarsi in stato di necessità economica deve essere consentito fare cassa con il proprio immobile, senza dover attendere l’offerta che si avvicini al valore reale di mercato dell’immobile.

Tuttavia, per togliersi qualsiasi dubbio di sorta, sarebbe opportuno che il lettore si facesse calcolare da un tecnico (geometra o ingegnere) il valore di mercato attuale di quell’immobile per verificare a quanto ammonti la differenza tra valore di mercato e offerta reale, e così verificare se quella vendita possa dar vita o meno a futuri accertamenti fiscali.

Resta salvo che, nella denegata ipotesi in cui dovesse partire l’indagine fiscale, il lettore (e, per questi, la sua società) non avrebbe nulla da temere, in quanto il prezzo di vendita dell’immobile è reale e non simulato.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla

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