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Compromesso e rogito: cosa prevale?

3 maggio 2018


Compromesso e rogito: cosa prevale?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 maggio 2018



Il contratto definitivo supera sempre il contratto preliminare? Cosa succede se vi è difformità tra i due documenti?

Hai firmato un compromesso per l’acquisto di una casa. Nella scrittura privata è stabilito che, insieme all’appartamento, ti viene venduto anche uno spazio ricavato dalla soffitta e adibito a deposito. Non ha un gran valore commerciale, ma può risultare comunque utile per togliere da casa le cianfrusaglie. Quando però vai a firmare il rogito ti accorgi che di tale porzione immobiliare non vi è traccia. Così ti chiedi cosa prevale tra compromesso e rogito? Non sono rari i casi in cui vi è difformità tra contratto preliminare (comunemente detto «compromesso») e contratto definitivo (da tutti detto «rogito» per via del fatto che la stipula avviene dal notaio. Spesso il contrasto è evidente (in un documento si dice una cosa e nell’altro la si nega) in altri casi invece è solo implicito (nel primo contratto viene affermato un diritto del quale non vi è menzione nel secondo). Come comportarsi in questi casi? La questione è stata di recente affrontata dalla Cassazione [1]. Ecco secondo i giudici cosa prevale tra compromesso e rogito.

Contratto preliminare e contratto definitivo: differenze

Nella prassi delle vendite immobiliari, il trasferimento della proprietà passa attraverso due passaggi:

  • un primo passaggio intermedio costituito dalla firma del compromesso: con questo documento non si trasferisce la proprietà dell’immobile ma le parti si obbligano a firmare il successivo contratto definitivo entro una data prestabilita. La violazione di tale obbligo può consentire alla controparte di chiedere o il risarcimento del danno o la cosiddetta “esecuzione coattiva dell’obbligo di contrarre” che consiste, in buona sostanza, in una sentenza del giudice con cui viene trasferita forzatamente la proprietà dell’immobile dietro impegno a pagare il relativo prezzo;
  • il secondo passaggio costituito appunto dalla firma del contratto definitivo, momento che si consuma davanti al notaio. È solo questo che segna il passaggio di proprietà della casa.

Il rogito supera il preliminare

La giurisprudenza più recente sostiene che il contratto definitivo, una volta concluso, diventa l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al contratto voluto dalle parti, avendo il preliminare esaurito le sue funzioni [2]. Un precedente orientamento giurisprudenziale – ormai superato –  riteneva invece che la volontà delle parti debba essere ricercata senza attribuire al contratto definitivo alcuna prevalenza rispetto al preliminare [3].

Al centro si colloca una interpretazione intermedia [4] secondo cui, tutte le volte in cui il contratto definitivo è solo una regolarizzazione formale del precedente compromesso, il quale è già completo in ogni elemento e definisce dettagliatamente tutte le condizioni della vendita per essere trasfuso nell’atto notarile, per interpretare l’effettiva volontà delle parti non si può prescindere completamente da esso: il compromesso quindi diventa un parametro per capire quali erano le intese tra le parti.

Tra compromesso e rogito quale prevale?

Occupiamoci della più recente sentenza della Cassazione (orientamento ormai predominante) e del caso in cui tra contratto definitivo e contratto preliminare vi sia una differenza di contenuto. Quale dei due prevale? Secondo la Cassazione quando vi è diversità tra il contenuto del contratto preliminare e il contenuto del contratto definitivo vale quel che c’è scritto nel contratto definitivo. Pertanto quanto diversamente pattuito in quello preliminare non ha alcun valore.  

Il rogito dunque costituisce l’unica fonte dei diritti e degli obblighi che derivano per il venditore e l’acquirente. Questa situazione può essere superata solo provando che le parti abbiano sottoscritto un apposito accordo, in forma scritta, in base al quale le clausole contenute nel contratto preliminare, non riprodotte nel contratto definitivo, devono essere considerate comunque valide. 

Insomma, tra compromesso e rogito prevale quest’ultimo salvo vi sia qualche clausola contrattuale che disponga sulla prevalenza di un testo sull’altro.

Pertanto nonostante il contratto preliminare consacri definitivamente l’incontro delle volontà dei contraenti di vincolarsi alla stipula di un contratto definitivo recante un certo contenuto, nel momento del contratto definitivo essi hanno pur sempre la possibilità di concordare un assetto di interessi diverso da quello pattuito nel contratto preliminare. Né vale a richiamare una distrazione dell’acquirente, il suo affidamento nella buona fede del venditore e la malafede di quest’ultimo. 

Secondo infatti i giudici supremi, nonostante il contratto definitivo sia stipulato in adempimento di un contratto preliminare, esso non è una pura riproduzione meccanica del primo dal quale prende le mosse ma è un autonomo accordo all’interno del quale venditore e compratore restano liberi di allineare le loro volontà in modo diverso da quanto programmato nel contratto preliminare.

Il contratto definitivo deve rispettare i requisiti comuni a tutti i contratti (legittimazione, possibilità e liceità dell’oggetto, causa e forma) dal momento che non è una semplice ripetizione del preliminare, ma un nuovo contratto che le parti stipulano adempiendo all’impegno assunto col preliminare.

Generalmente il suo contenuto è conforme a quanto previsto nel preliminare, ma le parti possono prevedere una disciplina difforme o revocare i precedenti accordi, senza per forza stipulare un nuovo contratto preliminare. Basta la semplice diversità del definitivo rispetto al preliminare per sancire la nuova intesa.

Differenze tra compromesso e rogito: come difendersi?

Immaginiamo ora che una persona riesca a strappare, al venditore, una condizione contrattuale a lui particolarmente congeniale e a farla inserire nel preliminare. Come può assicurarsi che questa venga inserita anche nel contratto definitivo ed evitare un ripensamento da parte del venditore medesimo? Secondo la Cassazione è possibile “blindare” il contenuto del contratto preliminare, in modo da rendere il contratto definitivo vincolato a quanto precedentemente pattuito, a condizione che in quest’ultimo (cioè nel rogito) sia riprodotta integralmente detta clausola oppure che, insieme al contratto definitivo, sia stipulato un ulteriore accordo in base al quale il contratto definitivo, pur avendo un contenuto diverso rispetto a quello del contratto preliminare, si deve intendere di contenuto identico a quest’ultimo.

note

[1] Cass. sent. n. 6223/2018.

[2] Cass. 11 aprile 2016 n. 7064, Cass. 29 gennaio 2015 n. 1677, Cass. 29 ottobre 2014 n. 22984, Cass. 30 aprile 2013 n. 10209, Cass. 5 giugno 2012 n. 9063.

[3] Cass. 30 novembre 2007 n. 25050, Cass. 15 dicembre 2006 n. 26943.

[4] Cass. sent. n. 8486/1987.


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