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Lo sai che? Comproprietà e divisione

Lo sai che? Pubblicato il 18 maggio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 18 maggio 2018

È possibile sciogliere la comunione di un bene, ma è necessario il consenso dei titolari. In mancanza è inevitabile l’azione legale.

La comproprietà è quella, ad esempio, del padre che, insieme al figlio, cointesta l’auto con la quale il giovane potrà serenamente recarsi al lavoro. Oppure, ci troviamo di fronte ad una comproprietà, quando due conviventi o semplicemente due coniugi in regime di separazione dei beni, decidono di acquistare in comune la propria abitazione. Ebbene, sino a quando i rapporti tra i comproprietari sono buoni, la gestione della cosa comune non comporta problematiche di sorta. Le difficoltà nascono, invece, quando le parti si allontanano e corrispondentemente vorrebbero sciogliere la comunione. Ed allora, la domanda che molti si pongono è la seguente: quando c’è una comproprietà come avviene la sua divisione? I comproprietari devono accordarsi obbligatoriamente? C’è un diritto di prelazione a favore del comproprietario?

Comproprietà e significato

Quando si decide di acquistare un bene in comunione (ad esempio un appartamento, una macchina, ecc) ci troviamo di fronte ad una comproprietà ed alla costituzione di un diritto comune e secondo quota sul bene in oggetto. Negli esempi appena riportati, tecnicamente si dice che si costituisce una comunione volontaria: i comproprietari, infatti, hanno deciso spontaneamente di dar vita a questo diritto comune sulla cosa. Questa situazione, quindi, si differenzia dalla comunione ereditaria, che è, invece, di natura necessaria (in questo caso, infatti, all’accettazione dell’eredità consegue necessariamente e secondo la volontà della legge, la comunione sui beni ereditati). La comproprietà, salvo patto contrario, nasce in parti uguali tra i contitolari, i quali avranno pari diritti (in particolare quello d’uso e senza che il proprio escluda quello degli altri [1]) e pari responsabilità (in particolare in merito all’obbligo di contribuzione alle spese di mantenimento e conservazione della cosa [2]). Tra le facoltà concesse al comproprietario, c’è ovviamente anche quella di cedere il godimento (ad esempio, l’usufrutto) della propria quota o persino la quota stessa.

Comproprietà e diritto di prelazione

Una delle problematiche che sorgono durante una comproprietà è quella relativa alla cessione della quota: se uno dei comproprietari ha intenzione di vendere il proprio diritto, gli altri hanno la prelazione, cioè un titolo di preferenza, rispetto ad altre persone? La risposta è negativa per la comunione volontaria, mentre è positiva per quella ereditaria. Nel primo caso, la legge non prevede alcun diritto di prelazione a favore degli altri comproprietari, se uno di essi decide di vendere la propria quota. Per ovviare a questa evenienza, è opportuno prevedere un esplicito diritto di prelazione al momento della costituzione della comproprietà (ad esempio, all’interno dell’atto notarile, con il quale i due conviventi acquistano l’abitazione in comune). Nella comunione ereditaria, invece, è previsto un diritto di prelazione a favore degli altri eredi comproprietari. Ne abbiamo parlato più diffusamente nell’articolo cosa fare se un fratello non vuole vendere l’eredità, alla cui lettura rimandiamo opportunamente. In questa sede è soltanto importante ricordare che il mancato riconoscimento del diritto di prelazione, previsto dalla legge relativamente alla comunione ereditaria, può portare all’inefficacia dell’atto di cessione della quota nei riguardi dei coeredi, che sono stati illegittimamente ostacolati nel loro diritto di prelazione.

Comproprietà e divisione

Anche nella comunione volontaria, così come in quella ereditaria è possibile procedere con lo scioglimento volontario (tramite accordo) o giudiziale (tramite ricorso alla giustizia) della comproprietà. Nel primo caso, i comproprietari si mettono d’accordo con una soluzione totalmente condivisa. Ad esempio, stabiliscono di vendere il bene ad una terza persona, per poi dividersi il ricavato della cessione. Oppure, si accordano affinché uno dei comproprietari acquisti le quote dell’altro o degli altri, diventando l’unico titolare del bene. Ovviamente, le circostanze anzi dette sono puramente esplicative, essendo molteplici le soluzioni adottabili. L’unico elemento in comune delle predette ipotesi è l’accordo: senza quest’ultimo nessun comproprietario potrà pretendere nulla dall’altro se non rivolgendosi alla giustizia. Nel secondo caso, invece, cioè in mancanza di qualsivoglia accordo tra i comproprietari, per procedere alla divisione del bene è giocoforza indispensabile procedere alla divisione giudiziale del bene: sarà necessario, quindi, ricorrere al giudice competente, affrontando i relativi costi per l’azione legale proposta. Nel giudizio diretto a determinare lo scioglimento della comunione di un bene, se non sarà possibile procedere alla divisione in natura dello stesso, sarà inevitabile procedere alla vendita all’asta, per poi dividersi tra i comproprietari e secondo le loro quote, il ricavato della cessione. L’alternativa all’accordo è rappresentata, quindi, soltanto dalla divisione giudiziale, i cui costi (mediazione obbligatoria, procedimento in Tribunale, onorario del legale, ecc) e le cui tempistiche suggeriscono di evitarla.

note

[1] Art. 1102 cod. civ.

[2] Art. 1104 cod. civ.


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