Diritto e Fisco | Editoriale

Si può vendere un immobile pignorato

19 maggio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 19 maggio 2018



Le regole da seguire affinché il proprietario di un appartamento pignorato possa venderlo in proprio nonostante l’avvenuto pignoramento

Se ci si chiede se il proprietario di sua iniziativa può vendere un immobile pignorato la risposta è sicuramente positiva anche se l’iter che sarà obbligato a rispettare sarà complesso e richiederà una stretta collaborazione tra proprietario – debitore, creditori e terzo acquirente e, ovviamente, il controllo finale del giudice dell’esecuzione.

Cosa accade quando un immobile viene pignorato?

Si può vendere un immobile pignorato? Sicuramente il proprietario che ha subìto il pignoramento può anche venderlo in proprio e spesso questa è la strada migliore nell’interesse di tutti.

Infatti nel momento in cui un soggetto, proprietario di un immobile e che abbia consistenti debiti, subisce da parte di uno dei suoi creditori il pignoramento di un immobile di sua proprietà, sullo stesso immobile viene a gravare un vincolo di indisponibilità.

Questo vuol dire che dal momento dell’esecuzione del pignoramento (cioè dal momento in cui l’ufficiale giudiziario notifica al proprietario – debitore l’atto di pignoramento predisposto dal creditore) la legge vieta al debitore di poterne disporre liberamente (con una trattativa privata cioè) in modo da impedire ai suoi creditori di potersi soddisfare dei propri crediti mettendo all’asta l’immobile.

Tuttavia, assai spesso, la vendita giudiziaria dell’immobile (cioè la vendita eseguita attraverso l’asta eseguita nelle aule di tribunale con la procedura stabilita dalla legge) risulta non allettante per i creditori dato che il prezzo d’asta e quello di aggiudicazione sono assai inferiori al reale valore di mercato con la conseguenza che i creditori non riescono a soddisfarsi pienamente oppure, addirittura, la procedura non porta ad alcun esito e l’immobile resta invenduto.

Questo esito, poi, non è soddisfacente nemmeno per il debitore che non si libererà dei suoi debiti se non, quando andrà bene, in minima parte (perdendo, poi, la proprietà dell’immobile ad un prezzo assai ridotto).

Dunque il vincolo di indisponibilità che, a seguito del pignoramento, grava sull’immobile (vietando la sua vendita a trattativa privata da parte del debitore) ha queste serie conseguenze che sovente impediscono una soluzione al problema del debitore (liberarsi definitivamente dei debiti) e dei creditori (soddisfarsi pienamente).

Per evitare questi problemi, è possibile avviare, in modo del tutto lecito, una trattativa tra debitore, creditore e potenziale terzo acquirente che possa poi portare il giudice a dichiarare chiusa, a seguito dell’intervenuta vendita del bene, la procedura esecutiva iniziata davanti al suo ufficio con piena soddisfazione e accordo delle parti.

Il pignoramento crea un vincolo di indisponibilità sull’immobile sul quale è eseguito

Come vendere un immobile già pignorato attraverso una trattativa privata?

Per evitare gli inconvenienti descritti nel precedente paragrafo, è dunque possibile avviare, in modo del tutto conforme alla legge, una trattativa per la vendita dell’immobile al di fuori delle aste giudiziarie.

Il proprietario, dunque, venderà in proprio il suo appartamento ad un terzo acquirente e con il ricavato andrà a soddisfare i suoi creditori.

Innanzitutto sarà necessario che vi sia:

  • una proposta d’acquisto formulata da un potenziale acquirente reperito anche attraverso agenzie immobiliari specializzate.

Questa proposta, se ritenuta allettante da parte del debitore, sarà da lui accettata sotto la condizione che sia accettata anche dai creditori (che dovranno verificare se ed in quale misura essa soddisfi i loro crediti verso il debitore) e che l’operazione sia positivamente conclusa.

Successivamente occorre che vi sia:

  • l’accettazione della proposta, avanzata dal potenziale acquirente, da parte del creditore o dei creditori, se nella procedura esecutiva siano intervenuti più creditori;
  • il pagamento della somma in un’unica soluzione in un’apposita udienza dinanzi al giudice (la rateizzazione in questa complessa operazione non è possibile perché l’immobile dovrà essere trasferito all’acquirente libero da ogni formalità negativa e ciò, chiaramente, si potrà verificare solo se i creditori saranno soddisfatti ed avranno dato il loro consenso alla cancellazione del pignoramento e/o delle ipoteche rinunciando alla procedura);
  • stipula dell’atto di compravendita nella stessa udienza alla presenza del notaio rogante una volta che siano stati eseguiti i pagamenti (vi sarà il pagamento dall’acquirente al debitore e da questi, poi, ai creditori, il tutto secondo gli accordi già intervenuti);
  • deposito da parte dei creditori delle loro rinunce agli atti della procedura esecutiva con successiva estinzione della stessa procedura dichiarata nel verbale di udienza dal giudice che ordinerà anche la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Vi è da aggiungere soltanto che:

  • all’udienza saranno convocati anche tutti coloro i quali (consulente tecnico d’ufficio, custode dell’immobile, delegato alle operazioni di vendita) ai quali saranno liquidati i relativi compensi (che andranno a gravare, secondo i patti intervenuti, sul debitore o sul creditore);
  • la procedura potrà dirsi effettivamente conclusa solo dopo che saranno passati venti giorni dalla data di udienza in quanto entro questo termine è sempre possibile una opposizione da parte di chiunque vi abbia interesse;
  • decorso il termine di venti giorni, si potrà chiedere in cancelleria una copia conforme del provvedimento con cui il giudice ha dichiarato l’estinzione della procedura e con essa recarsi alla conservatoria per ottenere la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Si può avviare una trattativa per la vendita dell’immobile pignorato al di fuori delle aste giudiziarie


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