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Bonus ristrutturazioni: requisiti e idoneità

6 maggio 2018


Bonus ristrutturazioni: requisiti e idoneità

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 maggio 2018



Manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia: detrazioni fiscali e incentivi per il recupero degli immobili. 

Tutti lo chiamano ormai bonus ristrutturazioni anche se più correttamente bisognerebbe chiamarlo «detrazioni per le spese di recupero del patrimonio edilizio». Di cosa si tratta? Sono degli sconti che il fisco ti concede sulle spese sostenute per la  manutenzione ordinaria e straordinaria e sulle ristrutturazione di casa. Lo “sconto” consiste in verità in un importo (una percentuale della spesa sostenuta) che puoi scaricare (sottrarre) dalle tasse che dovresti altrimenti pagare annualmente. In questo modo, lo Stato ti restituisce una parte costi sostenuti. Lo scopo è, da un lato, sostenere il settore edilizio; dall’altro quello di rilanciare l’economia che, si sa, in Italia è strettamente legata agli immobili. Scrivere in materia di bonus ristrutturazioni, requisiti e idoneità richiede tuttavia un aggiornamento periodico. Il beneficio fiscale, infatti, viene puntualmente aggiornato dalla legge di bilancio con percentuali che variano di anno in anno (tutto è iniziato nel lontano 1999). Ciò che non muta sono, di solito, i presupposti per l’agevolazione, i soggetti e le condizioni. In questo articolo cercheremo di fornire dei dati più precisi in modo da potersi più facilmente orientare in una materia che spesso, proprio per le continue modiche, genera confusione tra i contribuenti.

Cose’è il bonus ristrutturazioni?

Iniziamo a comprendere, più da vicino, cos’è il bonus ristrutturazioni. Si tratta di una detrazione dall’Irpef sulle spese sostenute per determinati interventi di recupero edilizio.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli di manutenzione ordinaria e straordinaria (si pensi al rifacimento dei bagni o delle relative tubature), quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. 

A quanto ammonta il bonus ristrutturazioni?

Fino al 25 giugno 2012, l’aliquota di tali detrazioni era del 36%, per un limite di spesa massimo di 48mila euro. Dal 26 giugno al 31 dicembre 2018 (salvo successive proroghe, oramai quasi scontate), l’aliquota del bonus ristrutturazioni è del 50% per un limite di spesa massimo detraibile di 96mila euro. Questo significa che lo sconto non può essere superiore a 48mila euro (il 50% di 96mila).

Chi può usufruire del bonus ristrutturazioni

I beneficiari del bonus ristrutturazioni possono essere sia i privati che le aziende. In particolare si può trattare di:

  • soggetti Irpef;
  • soci di cooperative a proprietà divisa o indivisa;
  • società di persone (società semplici, società in nome collettivo, società in accomandita semplice ed enti ad esse equiparati);
  • le imprese familiari;
  • gli imprenditori individuali.

Requisiti per avere il bonus ristrutturazioni

La condizione principale per avere il bonus ristrutturazioni è necessariamente collegata alla disponibilità di un immobile da ristrutturare o sottoporre a manutenzione. Il beneficiario non è solo il proprietario ma anche il nudo proprietario, l’usufruttuario, il titolare del diritto di abitazione o di superficie. Non solo. Può godere dello sconto fiscale anche il conduttore (chi, cioè, è in affitto) e il comodatario (colui che ha ottenuto l’uso della casa in prestito, come spesso succede tra padre e figlio).

Addirittura è stato esteso il bonus anche ai familiari conviventi del titolare dell’immobile. Così, ad esempio, se la casa è intestata alla moglie, il marito che sostiene le spese di ristrutturazione può usufruire del bonus ristrutturazioni in relazione alla propria dichiarazione dei redditi. Non è necessario essere legati da un rapporto di parentela; si può trattare anche del convivente di fatto.

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile non possieda redditi (coniuge convivente incipiente), il coniuge convivente può portare in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi le spese sostenute relative ai lavori condominiali pagate con assegno bancario tratto sul conto corrente cointestato ai due coniugi.

L’agevolazione fiscale spetta anche, in caso di separazione o divorzio, al coniuge assegnatario dell’ex casa coniugale. Ad esempio, se il giudice affida la casa di proprietà del marito alla moglie, questa può eseguire delle opere di manutenzione e godere degli sconti.

In ultimo il bonus ristrutturazione spetta anche al futuro acquirente dell’immobile che, avendo firmato il compromesso, è in attesa del rogito. Si pensi ai numerosi casi in cui il venditore mette l’acquirente nel possesso della casa consentendogli di eseguire i lavori necessari alle proprie esigenze già prima dell’atto notarile.

Il bonus ristrutturazioni spetta al comproprietario?

L’agevolazione fiscale in commento spetta anche ai comproprietari. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui la fattura e il bonifico siano intestati ad un solo comproprietario mentre la spesa di ristrutturazione è sostenuta da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non risulti indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura venga annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta. L’annotazione sui documenti della percentuale di spesa sostenuta deve essere effettuata fin dal primo anno di fruizione del beneficio e che il comportamento dei contribuenti deve essere coerente con detta annotazione. Di conseguenza, è esclusa la possibilità di modificare, nei periodi d’imposta successivi, la ripartizione della spesa sostenuta.

Su quali opere spetta il bonus ristrutturazione?

Non c’è bisogno di ricostruire l’intero immobile o fare degli interventi costosi e straordinarie per avere le detrazioni fiscali. Il bonus ristrutturazione è esteso a una serie di lavori anche di piccola portata. Più in particolare esso spetta sulle spese sostenute per interventi effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali di:

  • manutenzione ordinaria;
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia;

Si tratta delle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze.

Quali sono le spese di manutenzione ordinaria su cui spetta il bonus ristrutturazioni?

Sicuramente la parte più interessante del bonus ristrutturazione riguarda le spese di manutenzione ordinaria, che sono quelle che quasi tutti i proprietari di casa sostengono periodicamente. In verità l’agevolazione fiscale sulle spese di manutenzione ordinaria spetta solo se i lavori riguardano le parti comuni di edifici residenziali (quelle cioè di proprietà del condominio e, quindi, di tutti i condòmini) e non i singoli appartamenti. Quindi di deve trattare dei lavori che sostiene il condominio e che vengono deliberati in assemblea. Siccome si tratta comunque di soldi dei proprietari degli appartamenti, è giusto che questi utilizzino poi la detrazione. Detta detrazione spetta ad ogni condomino in base alla rispettiva quota millesimale.

Gli stessi interventi di manutenzione ordinaria eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.

Ecco alcuni esempi di interventi di manutenzione ordinaria sulle parti condominiali su cui è possibile ottenere il bonus:

  • sostituzione integrale o parziale di pavimenti e relative opere di finitura e conservazione;
  • riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
  • rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
  • rifacimento di intonaci interni e della tinteggiatura;
  • rifacimento di pavimentazioni esterne e di manti di copertura senza modifiche dei materiali;
  • sostituzione di tegole e di altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
  • riparazione di balconi e di terrazze e delle relative pavimentazioni;
  • riparazione di recinzioni;
  • sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
  • sostituzione di infissi esterni e serramenti o di persiane con serrande, senza modifica della tipologia di infisso.

Quali sono le spese di manutenzione straordinaria su cui spetta il bonus ristrutturazioni?

La detrazioni sulle spese di manutenzione straordinaria spetta non solo al condominio ma anche ai proprietari per i lavori nei propri appartamenti. Si considerano tali le opere e le modifiche necessarie per:

  • rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici;
  • realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici,
  • sempreché non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.

Nell’ambito di tali interventi sono compresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere che implicano la modifica delle superfici e, conseguentemente, dei volumi delle singole unità immobiliari, purché, lo si ribadisce, non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

La guida fiscale Agenzia delle Entrate del 14 giugno 2017 riporta i seguenti esempi di manutenzione straordinaria:

  • installazione di ascensori e scale di sicurezza;
  • realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;
  • sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • rifacimento di scale e rampe;
  • interventi finalizzati al risparmio energetico;
  • recinzione dell’area privata (realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate);
  • costruzione di scale interne.

Sono agevolate anche le spese per la realizzazione di opere volte al contenimento dell’inquinamento acustico.

Restauro e risanamento conservativo

In questa categoria di lavori che godono del bonus ristrutturazioni vi rientrano, a puro titolo esemplificativo, le seguenti opere:

  • gli interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
  • le modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una più funzionale distribuzione;
  • l’innovazione delle strutture verticali e orizzontali;
  • il ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio, anche tramite la demolizione di superfetazioni;
  • l’adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti;
  • l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.

Ristrutturazione edilizia

Quando si parla di ristrutturazione edilizia ci si riferisce agli interventi rivolti a trasformare gli edificio con un insieme di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Vi rientrano, ad esempio, le seguenti opere:

  • la riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni;
  • la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti;
  • il mutamento di destinazione d’uso degli edifici, secondo quanto disciplinato dalle leggi regionali e dalla normativa locale;
  • la trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
  • le modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d’imposta dei solai;
  • la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente;
  • gli interventi finalizzati a rendere abitabili i sottotetti esistenti, purché non comportino aumento della volumetria originaria30;
  • la trasformazione di un garage collettivo in tanti box auto indipendenti31;
  • la realizzazione di una mansarda o di un balcone e la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
  • la modifica della facciata;
  • l’apertura di nuove porte e finestre.

Interventi di demolizione e ricostruzione

Per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento deve considerarsi nel suo complesso una “nuova costruzione”;

nel caso in cui, a seguito della demolizione, l’edificio venga ricostruito nel rispetto della volumetria originaria (possibilità oggi concessa dalla legge), fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, la detrazione compete, in quanto l’intervento configura, nel suo insieme, una ristrutturazione edilizia.

Se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una nuova costruzione.

Box auto e detrazione fiscale

Il bonus fiscale sulle ristrutturazioni riguarda anche le spese su autorimesse e posti auto a condizione che siano una pertinenza dell’appartamento. Risultano così agevolate, indistintamente:

sia la realizzazione delle autorimesse o posti auto ad opera del soggetto titolare dell’abitazione, il quale vi potrà provvedere, a seconda dei casi:

  • “in economia”,
  • o tramite appalto a terzi delle opere a tal fine necessarie;

Abbattimento delle barriere architettoniche

Il bonus fiscale spetta anche sulle opere volte a rimuovere le barriere architettoniche in favore di portatori di handicap aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione). Anche questi lavori possono quindi beneficiare della detrazione del 50% della spesa. 

Opere contro i ladri

Importante capitolo del bonus ristrutturazioni riguarda le misure volte a prevenire gli atti illeciti come l’introduzione dei ladri in casa. Quindi godono dell’agevolazione fiscale spese come quelle per:

  • il rafforzamento, la sostituzione o l’installazione di cancellate o di recinzioni murarie degli edifici;
  • l’apposizione di grate sulle finestre o la loro sostituzione;
  • l’installazione di porte blindate o rinforzate;
  • l’apposizione o la sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
  • l’installazione di sistemi elettronici rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
  • l’apposizione di saracinesche, tapparelle metalliche con bloccaggi, vetri antisfondamento, casseforti a muro, fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati, apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

Opere per il risparmio energetico

La detrazione ristrutturazioni spetta anche per i lavori di risparmio energetico, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia relativi ad abitazioni (non quindi ad aziende o altri impianti produttivi).

Vi rientrano opere come:

  • installazione di impianti fotovoltaici;
  • opere di coibentazione che consentano un contenimento del fabbisogno energetico necessario per la climatizzazione di almeno il 10%;
  • impianti di climatizzazione e/o produzione di acqua calda sanitaria utilizzanti pannelli solari piani;
  • impianti che utilizzano pompe di calore per climatizzazione ambiente e/o produzione di acqua calda sanitaria;
  • generatori di calore che, in condizione di regime, presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90%;
  • generatori di calore che utilizzino come fonte energetica prodotti di trasformazione di rifiuti organici e inorganici o di prodotti vegetali a condizione che, in condizione di regime, presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 70%;
  • apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e calore a condizione che il fattore di utilizzo globale del combustibile non sia inferiore al 70%;
  • apparecchiature di regolazione automatica della temperatura dell’aria all’interno delle singole unità immobiliari o dei singoli ambienti, purché, in quest’ultimo caso, applicati almeno al 70% degli ambienti costituenti l’unità immobiliare;
  • apparecchiature di contabilizzazione individuale dell’energia termica fornita alle singole unità immobiliari.

Come utilizzare la detrazione fiscale sulle spese di ristrutturazione

Lo sconto fiscale deve essere spalmato su 10 anni. Questo significa che la detrazione non può essere goduta in un solo periodo d’imposta ma va obbligatoriamente divisa in 10 rate annuali. La possibilità di ripartizione in 5 e 3 quote annuali di pari importo riguarda le sole spese sostenute fino al 31.12.2011 per gli interventi di recupero.

Adempimenti per avere il bonus ristrutturazioni

Per usufruire del bonus ristrutturazioni bisogna eseguire una serie di adempimenti. Eccoli qui di seguito indicati:

  1. comunicazione all’Asl: occorre inviare all’Azienda sanitaria una raccomandata a/r che riporti l’ubicazione dei lavori da effettuare, i dati del committente, la natura delle opere oggetto di intervento, il nome della ditta che esegue i lavoro, la data di inizio lavori, l’assunzione di responsabilità, da parte dell’impresa esecutrice dei lavori di essere in regola con tutti gli obblighi imposti dalla normativa vigente in materia di sicurezza del lavoro e in materia di contribuzione del lavoro;
  2. conservazione della documentazione: il contribuente deve conservare la documentazione relativa alle opere e alle spese per eventuali verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate (ad es. abilitazioni amministrative, domanda di accatastamento per immobili non ancora censiti, delibera dell’assemblea di approvazione dei lavori, la dichiarazione preventiva di inizio lavori inviata all’Asl, ecc.);
  3. pagare con bonifico bancario la ditta esecutrice dei lavori. Il bonifico deve indicare: a) la causale del versamento; b) il codice fiscale del beneficiario della detrazione. In presenza di più soggetti, il bonifico deve recare l’indicazione del codice fiscale di tutti i soggetti che intendono fruire della detrazione. Invece, per gli interventi realizzati su parti comuni degli edifici residenziali, il bonifico deve recare il codice fiscale dell’amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento o della società o di un socio, nonché quello del condominio; c) il numero di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico.
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