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Le Guide Cartelle non pagate: i rischi per la casa

Le Guide Pubblicato il 8 maggio 2018

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> Le Guide Pubblicato il 8 maggio 2018

Debiti per cartelle esattoriali: cosa bisogna sapere per evitare l’ipoteca e il pignoramento della casa.

Il mancato pagamento delle cartelle esattoriali può comportare l’iscrizione dell’ipoteca (anche sulla prima casa) e, successivamente il pignoramento e la vendita all’asta dell’immobile. Non è possibile evitare l’ipoteca neppure nel caso di casa cointestata o di casa assegnata all’altro coniuge in sede di separazione coniugale.

L’assegnazione della casa familiare ad uno dei coniugi non impedisce l’iscrizione dell’ipoteca da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione. L’ipoteca esattoriale è, infatti, possibile a prescindere dal fatto che la casa venga assegnata al coniuge non debitore e comproprietario della stessa.

Vediamo quali sono i rischi per la casa in ipotesi di mancato pagamento delle cartelle esattoriali.

Ipoteca sulla casa per cartelle non pagate: quando è possibile?

L’ipoteca è un misura cautelare che consente al creditore che la iscrive di avere la garanzia di soddisfare il proprio credito tramite la vendita forzata dell’immobile. L’ipoteca iscritta dall’Agenzia delle Entrate Riscossione è un’ipoteca legale, in quanto espressamente prevista dalla legge in presenza di determinati requisiti e condizioni.

L’ipoteca viene iscritta per un importo pari al doppio dell’importo complessivo della somma dovuta dal debitore. Per esempio, se il debito è di 100 mila euro, il valore dell’ipoteca è di 200 mila euro.

In caso di mancato pagamento delle cartelle esattoriali, l’ipoteca può essere iscritta su qualsiasi immobile del debitore, anche sulla sua prima e unica casa, ma il debito deve essere sempre non inferiore a 20mila euro.

Secondo la Cassazione, per calcolare tale limite, occorre guardare a tutti i crediti iscritti a ruolo a carico del contribuente e non soltanto a quelli di natura tributaria. In altri termini, se il contribuente non ha pagato cartelle esattoriali per un valore complessivo superiore a 20mila euro, è indifferente, ai fini dell’iscrizione dell’ipoteca, che tali cartelle si riferiscano a imposte e tasse o anche a multe per violazioni del codice della strada, contributi Inps ecc.

Per non correre il rischio di un’iscrizione ipotecaria sulla propria casa è quindi opportuno fare in modo che il debito complessivo nei confronti dell’Agenzia delle Entrate Riscossione rimanga sempre sotto la soglia di 20 mila euro.

Pignoramento della casa per cartelle non pagate: quando è possibile?

L’iscrizione dell’ipoteca consente all’Agenzia delle Entrate Riscossione di procedere al pignoramento immobiliare e alla vendita forzata della casa del debitore. L’iscrizione ipotecaria per cartelle non pagate è un passaggio obbligato, in assenza del quale il pignoramento non è possibile e, se avviato, sarebbe illegittimo.

Una volta decorsi sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca, se il debitore non paga, il concessionario può procedere all’espropriazione. Il pignoramento immobiliare è possibile però solo se il debito è superiore a 120mila euro.

Pignoramento prima casa: è possibile?

L’Agenzia delle Entrate Riscossione può iscrivere ipoteca anche sulla prima casa del debitore. Tuttavia, se questa è anche l’unico immobile del debitore medesimo, non è di lusso (categorie catastali A/8 e A/9), è destinata ad uso abitativo ed in essa il contribuente ha fissato la propria residenza, all’ipoteca non può seguire il pignoramento, neppure se il debito supera l’importo di 120 mila euro.

Ipoteca casa cointestata assegnata all’ex

L’ipoteca e il pignoramento per cartelle non pagate sono possibili anche se la casa è in comproprietà con il coniuge (o altro soggetto) non debitore e anche quando questa gli è stata assegnata dal giudice dopo la separazione.

Secondo la più recente giurisprudenza, infatti, l’ipoteca è legittima anche se iscritta dopo l’assegnazione della casa all’ex coniuge non debitore. I creditori possono inoltre pignorare la casa assegnata dal giudice, con la sentenza di separazione, ad uno degli ex coniugi se quest’ultimo è anche proprietario dell’immobile.

Dunque, se il coniuge assegnatario della casa coniugale, ottenuta con provvedimento del giudice all’esito della causa di separazione, è anche proprietario dell’immobile, i suoi creditori potranno pignorare tale bene. Non conta il fatto che l’assegnazione sia anteriore. Insomma il provvedimento giudiziale di assegnazione non costituisce uno scudo per il debitore nei confronti dei propri creditori.

Ipoteca per cartelle non pagate: quando è legittima

In tutti i casi sopra descritti, affinché l’ipoteca possa considerarsi legittima, è indispensabile che sia preceduta da un avviso regolarmente notificato al contribuente e denominato “comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria”. Dalla data della notifica delle comunicazione devono decorrere almeno trenta giorni prima che l’ipoteca possa essere iscritta. Una volta iscritta, al contribuente non viene notificato alcun ulteriore avviso.

La comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria è un atto dovuto che consente il contraddittorio preventivo e l’esercizio del diritto di difesa. La mancata notifica comporta l’illegittimità dell’iscrizione ipotecaria, contestabile dinanzi al giudice competente (individuabile in base alla natura dei crediti vantati dall’agente della riscossione).


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