Diritto e Fisco | Editoriale

Immobili inagibili e inabitabili

7 maggio 2018


Immobili inagibili e inabitabili

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 maggio 2018



Denuncia di variazione catastale, esenzione Irpef, Imu e Tasi: quali tasse si pagano per un immobile dichiarato inagibile o inabitabile?

Se anche è vero che il 77% degli italiani ha un immobile di proprietà (acquistato o ereditato) e che solo il 23% vive invece in affitto, una discreta fetta del patrimonio immobiliare italiano è inagibile (per mancanza di autorizzazioni amministrative) o, di fatto, inabitabile (capita quando, al di là dell’aspetto burocratico, si tratta di palazzi fatiscenti, con rischi di crollo o privi di situazioni igieniche accettabili). Spesso l’immobile è inagibile o inabitabile perché soggetto a ristrutturazione, per cui al suo interno c’è una ditta edile e il cantiere è aperto. In ogni caso, i proprietari di immobili inagibili e inabitabili hanno un doppio problema: la responsabilità per eventuali danni arrecati a terzi (il fatto che il palazzo sia cadente, infatti, non esonera dagli obblighi della responsabilità civile che spetta al titolare di un bene) e il peso fiscale (anche gli immobili inagibili possono essere soggetti al pagamento delle tasse). Vediamo più da vicino cosa prevede la legge per gli immobili inagibili e inabitabili.

Per poter ottenere gli sgravi fiscali previsti dalla normativa è necessario effettuare una denuncia di variazione catastale che va inviata al Comune. Chi possiede un immobile non utilizzato perché inagibile o per accertato degrado fisico (come nel caso degli immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti) o per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (alla quale non si può porre riparo con interventi di manutenzione) o chi sta ristrutturando la propria casa e perciò non la può abitare, può avviare la specifica procedura di variazione dell’accertamento catastale. Si tratta ovviamente di un onere e non di un dovere. In ogni caso, infatti, l’avvio della procedura non esonera il titolare dagli obblighi che gli impongono di mettere in sicurezza l’immobile o il cantiere contro eventuali danni arrecati a terzi. Si pensi a un tetto o un balcone che minacci di crollare e che possa danneggiare le abitazioni vicine, i passanti o le auto parcheggiate al di sotto.

La denuncia di variazione, se inviata entro il 31 gennaio, è efficace per l’anno in cui la stessa è stata prodotta e per quelli successivi.

La denuncia di variazione non va prodotta se l’inagibilità è determinata da eventi calamitosi (come ad esempio terremoti) e tale condizione risulta dal certificato del Comune che attesta la distruzione ovvero l’inagibilità totale o parziale del fabbricato.

Solo dopo che è stata presentata la denuncia di variazione catastale con cui si è dato atto al Comune che l’immobile è inagibile e inabitabile (denuncia che, come detto, non va inviata quando il fatto è noto), si possono ottenere gli sgravi sull’Imu e sulla Tasi. In particolare come vedremo a breve, fatta salva la possibilità che il Comune preveda la completa esenzione dalle imposte locali, la regola vuole che il contribuente paghi solo la metà di tali imposte.

Di sicuro, gli immobili inagibili e inabitabili non sono soggetti all’Irpef e alle relative addizionali [1]. Questo significa che, una volta fatta la dichiarazione, con la dichiarazione dei redditi successiva non verranno imputati al contribuente, ai fini del versamento dell’Irpef, i redditi costituiti da detta proprietà.

Nel modello 730 o REDDITI PF, tuttavia, nei quadri B o RB, devono essere indicati tutti i fabbricati, compresi quelli i cui redditi sono sostituiti dall’IMU.

I fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati scontano solo il 50% dell’IMU e della TASI, determinata nei modi ordinari sulla base della loro categoria catastale, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni [2].

Dopo che il proprietario ha presentato la dichiarazione al Comune, l’inagibilità o inabitabilità deve essere accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Quindi il contribuente non può autoridursi l’imposta da versare all’ente locale senza prima aver attivato l’apposita procedura. Tuttavia, di recente, la Cassazione ha chiarito [3] che il contribuente ha ugualmente diritto alla riduzione dell’Imu anche senza bisogno della denuncia al Comune se tale situazione di inabitabilità di fatto della casa era già a conoscenza della pubblica amministrazione. Al proprietario infatti non può essere richiesta la documentazione che attesti lo stato di inagibilità e inabitabilità se essa è già in possesso della P.A. (il che peraltro corrisponde ai principi di buona fede nei rapporti tra Fisco e contribuente) [4].

note

[1] Ag. Entrate circolare n. 5 dell’11.3.2013.

[2] Art. 13 co. 3 lett. b) del DL 201/2011.

[3] Cass. sent. n. 18453/2016.

[4] Sono comunque completamente esenti dall’Imu i fabbricati ubicati nei comuni interessati dal sisma che ha colpito le regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria riportati negli allegati 1 e 2 al DL 189/2016 conv in L. 229/2016, a decorrere dalla rata in scadenza il 16 dicembre 2016 e fino alla definitiva ricostruzione o agibilità, comunque non oltre il 31 dicembre 2020. A tale scopo, il contribuente, entro il 28 febbraio 2017, può dichiarare la distruzione o l’inagibilità del fabbricato all’autorità comunale (art. 48 c. 16 DL 189/2016).

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