Diritto e Fisco | Editoriale

Sfratto convalidato ma l’inquilino non va via: che fare?

8 maggio 2018


Sfratto convalidato ma l’inquilino non va via: che fare?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 maggio 2018



Si può forzare la porta di casa o chiamare la polizia? Commette reato l’inquilino che, nonostante l’intimazione di sfratto, si chiude dentro casa e non la vuole lasciare?

L’inquilino a cui, qualche anno fa, hai affittato il tuo appartamento ha smesso ormai da tempo di pagare i canoni. Così hai dovuto chiedere al tuo avvocato di procedere contro di lui in tribunale per sfrattarlo e per intimargli il pagamento degli arretrati. Il giudice ha convalidato lo sfratto e, all’udienza fissata per la comparizione delle parti, l’affittuario non si è presentato né ha fatto opposizione. Ciò nonostante, come se nulla fosse, continua a rimare dentro casa e non vuol andare via. Così ti chiedi cosa puoi fare per tutelarti: lo puoi denunciare? Puoi cambiare le chiavi della serratura? Come puoi tornare nel possesso del tuo appartamento? La questione, che potrebbe apparire per certi versi semplice da risolvere con un po’ di buon senso, spesso si scontra con gli iter della giustizia che, per realizzare l’esecuzione forzata, sono spesso lenti e farraginosi. Ecco allora che fare se lo sfratto è convalidato ma l’inquino non va via di casa.

Innanzitutto voglio darti una buona notizia. Se hai ottenuto lo sfratto esecutivo puoi smettere di pagare le tasse sull’affitto. Saprai infatti che i canoni di affitto vanno ugualmente “denunciati” nella dichiarazione dei redditi anche quando l’inquilino è moroso a meno che non vi sia risoluzione consensuale del contratto oppure una intimazione di sfratto convalidata dal giudice.

Cosa succede dopo il provvedimento di sfratto

Detto ciò vediamo cosa succede dopo lo sfratto, o meglio dopo l’ordinanza che intima al conduttore di lasciare l’immobile.

L’originale dell’intimazione e l’ordinanza di convalida costituiscono titolo esecutivo. Cosa significa? Che con questi documenti il proprietario di casa può recarsi dall’ufficiale giudiziario (sempre tramite il proprio avvocato) affinché avvii l’esecuzione forzata. Il termine tecnico, in questo caso, è «esecuzione per rilascio». Prima dell’arrivo dell’ufficiale giudiziario, all’affittuario va comunque notificata l’ordinanza di sfratto del giudice e il cosiddetto atto di precetto. Quest’ultimo è un avvertimento con cui intima al conduttore di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, avvertendolo che, nel caso contrario, si procederà con l’esecuzione forzata.

Avviso di rilascio o di sloggio 

Se dopo i 10 giorni l’inquilino è ancora barricato in casa, come detto il locatore può procedere all’esecuzione forzata per il rilascio, consegnando all’ufficiale giudiziario l’atto di precetto ed il titolo esecutivo. L’ufficiale controlla la regolarità di tali documenti e notifica al conduttore un atto (il cosiddetto avviso di sloggio o di rilascio) con il quale:

  • lo avverte di liberare immediatamente l’immobile;
  • gli comunica data e ora del suo accesso.

La notifica deve avvenire almeno 10 giorni prima della data fissata per lo sfratto.

In questo modo, l’inquilino sa già in anticipo quando passerà l’ufficiale giudiziario per intimargli di lasciare l’appartamento e consegnargli le chiavi. Per quella data l’affittuario non potrà opporre resistenza, non potrà presentare scuse come, ad esempio, il fatto di essere impossibilitato a trovare un altro appartamento. Ciò nonostante, ciò succede ugualmente e di frequente.

Il giorno dello sfratto

Nel giorno e all’ora indicata nell’avviso di sloggio, l’ufficiale giudiziario si reca presso l’immobile con il titolo esecutivo ed il precetto. Giunto sul luogo dell’esecuzione, il rilascio avviene attraverso l’immissione del locatore (o di una persona da questi designata) nel possesso dell’immobile con la consegna delle chiavi e l’ingiunzione al conduttore di riconoscere il nuovo. Non è necessario redigere un apposito verbale.

Quando è necessario, l’ufficiale giudiziario può fare uso dei suoi poteri, come aprire la porta dell’immobile anche se all’interno vi sono ancora persone, aprire ripostigli o recipienti, vincere la resistenza opposta dall’esecutato o da terzi, oppure allontanare persone che disturbano l’esecuzione del pignoramento. Provvede secondo le circostanze e, se necessario, richiede l’assistenza della forza pubblica.

Che succede se l’inquilino non è a casa?

Se l’inquilino non si fa trovare a casa, l’ufficiale giudiziario fissa un secondo accesso e la procedura si ripete come la prima volta. Di solito, se neanche in questo caso l’inquilino si fa trovare, si può procedere con l’ausilio della forza pubblica, ad esempio ricorrendo ai carabinieri e alla nomina di un tecnico che tenti di “forzare la porta” per aprire l’appartamento.

Quanti tentativi deve fare l’ufficiale giudiziario?

Di solito ogni tribunale fissa una propria prassi e individua il numero dei tentativi da parte dell’ufficiale giudiziario per accedere all’immobile occupato prima di poter chiedere l’intervento della forza pubblica per costringere coattivamente l’ex conduttore a rilasciare l’immobile.

Si può forzare una porta blindata se c’è l’inquilino?

Il padrone di casa non può autonomamente chiamare un fabbro e forzare la porta di casa per riprendersi l’appartamento. Egli deve ricorrere all’ufficiale giudiziario e solo quest’ultimo può valersi della forza pubblica e di un fabbro. Se il locatore procede da solo a scassare la porta di casa per riprenderne possesso commette reato.

Si può denunciare l’inquilino che resta a casa?

Non è violazione di domicilio né occupazione abusiva di immobili il comportamento dell’inquilino che, nonostante la notifica dell’ordine di sgombero, si barrica nell’appartamento. L’unico strumento che puoi utilizzare è lo sfratto o (se manca un contratto scritto) l’azione di occupazione senza titolo (sicuramente più lunga e costosa della precedente procedura). A ricordarlo è una recente sentenza della Cassazione [1].

Che succede se l’inquilino ha lasciato oggetti nell’appartamento?

Se nella casa si trovano beni mobili dell’inquilino (arredi, indumenti, utensili, ecc.) e che gli devono essere consegnati, l’ufficiale giudiziario gli intima di asportare tali beni, assegnando un termine.

L’atto di intimazione è messo a verbale, ma quando l’intimato non è presente gli viene notificato a spese dell’istante.

Se i beni non vengono asportati entro il termine assegnato, su richiesta e a spese della parte istante l’ufficiale giudiziario determina, anche a mezzo di rappresentazione fotografica o di ripresa audiovisiva, il presumibile valore di realizzo dei beni e indica le prevedibili spese di custodia e di asporto.

note

[1] Cass. sent. n. 16932/16 del 22.04.2016.

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2 Commenti

  1. La spiegazione è impeccabile, però si evidenzia il solito guazzabuglio legale denso di cavilli e controcavilli. Illuminante è una trasmissione Tv in Inghilterra, dove Ufficiali del Tribunale eseguono pacatamente uno sfratto nel giro di 60 minuti.

  2. cosa devo fare dopo fatto lo sfratto esecutivo con carabinieri e ufficiale giutiziario e sigillata la casa dopo poco tempo trovo l inquilino di nuovo in casa ho chiamato i carabinieri ma nulla di fatto mi dicono fai una denuncia. ma la legge dove sta.

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