Diritto e Fisco | Editoriale

Come aprire un campeggio in un terreno non edificabile

9 maggio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 9 maggio 2018



Apertura di un camping senza permesso di costruire: quando è possibile, quali sono gli adempimenti necessari.

Possiedi un terreno molto grande in una zona ricca di attrattive, ma non puoi costruirci? Forse potresti avere la possibilità di aprire un camping o un’attività ricettiva all’aperto. I passaggi per ottenere le autorizzazioni necessarie sono diversi e articolati, e le possibilità cambiano a seconda della regione e del Comune di residenza. È importante, in ogni caso, sapere che la normativa nazionale [1] consente di installare case mobili e roulotte, anche se in via soltanto occasionale, nei terreni non edificabili a destinazione turistica. Se si possiede un’azienda agricola, poi, può essere consentito di ospitare un piccolo numero di tende o caravan. Ma procediamo per ordine e vediamo in quali casi e come si può aprire un campeggio in un terreno non edificabile.

Posso installare una casa mobile o una roulotte nel terreno non edificabile?

Per poter posizionare su un terreno non edificabile delle casette con ruote, o dei caravan, adibiti ad attività ricettiva, è necessario che il terreno sia, innanzitutto, a destinazione turistica. Se le casette risultano fissate al suolo, però, l’ancoraggio non può risultare definitivo, né stagionale, ma soltanto temporaneo: la normativa [1] prescrive infatti che l’installazione debba essere occasionale; di conseguenza con un ancoraggio stagionale, quindi ciclico, verrebbe meno il requisito dell’occasionalità. È possibile anche l’allaccio della casetta, o della roulotte, alle reti (idrica, elettrica, etc.), se non effettuato in modo permanente. È inoltre fondamentale il requisito della destinazione turistica del terreno o della struttura entro cui è effettuata l’installazione: se dovesse venir meno tale requisito, il proprietario è obbligato alla rimozione immediata della casa mobile, del camper o della roulotte eventualmente ancorati al suolo.

Quando non serve il permesso di costruire per installare una casa mobile?

In pratica, il permesso di costruire, relativamente a case mobili, camper e roulotte, non occorre soltanto se si verificano le seguenti condizioni:

  • la casetta prefabbricata, o la roulotte, deve essere collocata su ruote ed essere omologata al trasporto su strada, non essendo sufficiente la mera collocazione su un supporto mobile che non permetta il trasporto;
  • l’installazione deve soddisfare necessità puramente transitorie;
  • l’installazione deve poter essere immediatamente rimossa e trasferita altrove (non deve dunque risultare ancorata).

Queste condizioni sono soddisfatte, ad esempio, nell’ipotesi della casa mobile sistemata su telaio poggiante su ruote gommate, bilanciate da supporti di ferro (dunque deve trattarsi di un manufatto realmente trasportabile su strada), non allacciata alle reti della distribuzione della corrente elettrica e dell’acqua potabile. Per quanto riguarda l’ancoraggio al suolo, questo, come abbiamo appena visto, in assenza di permesso di costruire, è consentito, ma soltanto:

  • in via transitoria;
  • per le installazioni posizionate all’interno di strutture ricettive, all’aperto, utilizzate per la sosta e il soggiorno di turisti;
  • la collocazione delle installazioni (casette, roulotte, bungalow…) deve inoltre essere effettuata in conformità alle leggi regionali.

Quanto può rimanere la casa mobile sul terreno non edificabile?

La legge nulla specifica sul requisito dell’occasionalità dell’installazione: secondo una nota sentenza del Tar del Veneto [2], una delle pochissime che si pronuncia sull’argomento, il requisito della temporaneità dell’installazione viene meno se sono superati i 90 giorni.

A quale distanza deve essere spostata la casa mobile?

La legge non precisa nulla, inoltre, sulla distanza minima alla quale deve essere spostato, dopo 90 giorni, il manufatto mobile: è chiaro, comunque, che quanto più corto risulta lo spostamento, tanto più evidente risulta la finalità di elusione della legge dello spostamento stesso. Un trasloco di pochi metri, in pratica, non si considera effettuato per rispondere a una reale esigenza di spostamento del proprietario della casa o della roulotte.

Quali autorizzazioni sono necessarie per aprire un campeggio in un terreno?

Veniamo ora alle autorizzazioni necessarie per aprire una struttura ricettiva all’aperto, in pratica un campeggio, in un terreno di proprietà. Le aperture dei campeggi sono disciplinate da norme regionali emanate in conformità alla Legge quadro sul turismo [3]: gli obblighi sono numerosi ed articolati, e variano a seconda del luogo in cui si apre l’attività ricettiva. Riportiamo di seguito gli adempimenti principali:

  • autorizzazioni comunali: bisogna innanzitutto ottenere dal Comune l’autorizzazione per la conversione del terreno in piazzola per campeggiatori, quindi l’autorizzazione amministrativa per l’apertura di un complesso ricettivo all’aria aperta (se e dove consentito dal piano regolatore); la domanda deve essere corredata da una serie di documenti elencati dalla legge regionale di disciplina dei complessi ricettivi all’aperto; in questo caso vige la regola del silenzio-assenso: se entro 60 giorni non si ha riscontro, la domanda e il relativo progetto si intendono approvati; se sono previste nuove costruzioni, tra le quali, come abbiamo visto, rientrano anche le installazioni mobili con allacci non occasionali, serve la concessione edilizia comunale; dopo che il sindaco si è pronunciato sulla domanda di concessione per l’allestimento, deve essere presentata sempre al Comune una domanda di autorizzazione per l’esercizio, ora sostituita dalla Scia (segnalazione certificata d’inizio attività), corredata anch’essa dai documenti previsti dalla specifica legge regionale;
  • autorizzazioni sanitarie e regionali (Asl e Regione): bisogna rivolgersi all’Asl per l’agibilità sanitaria su servizi igienici, ristorazione e spazi comuni, e alla Regione per la valutazione di impatto ambientale; inoltre, è indispensabile il pagamento della tassa di concessione regionale per l’apertura dell’attività ricettiva all’aperto: in mancanza, l’attività è considerata abusiva;
  • registro delle imprese: è obbligatorio iscriversi al registro delle imprese, nella sezione speciale per le imprese turistiche, e stipulare un’assicurazione per responsabilità civile e furto;
  • antincendio e sicurezza: nei campeggi più grandi, servono apposite autorizzazioni e collaudo dei Vigili del fuoco; inoltre, se si hanno dipendenti, è anche necessario il documento di valutazione dei rischi e lo svolgimento dei corsi di formazione per i lavoratori;
  • altri adempimenti necessari: come per tutte le attività, inoltre, sono necessarie l’apertura della partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio, l’apertura di una posizione Inps, Inail, la dichiarazione Imu, la dichiarazione per la tassa sui rifiuti…

Quali sono gli obblighi, una volta aperto il campeggio?

Una volta avviata l’attività, il titolare (o un rappresentante) della struttura dovrà assicurare una custodia continua del campeggio e quindi essere presente e vigilare sulla struttura turistico ricettiva, senza mai lasciare gli ospiti da soli. Questo è solo uno dei numerosi obblighi previsti per chi gestisce un’attività di campeggio; vi sono infatti diversi obblighi, divieti e prescrizioni stabiliti dal Tulps (Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza), dalle leggi dello Stato e dalle Regioni: obbligo di esporre l’autorizzazione dell’esercizio, obbligo di comunicare le tariffe, obbligo di esporre le ricevute di pagamento della tassa di concessione, obbligo di comunicare giornalmente alle autorità locali di pubblica sicurezza le dichiarazioni delle generalità delle persone alloggiate… Bisogna poi rispettare la normativa in materia di sicurezza e igiene dei lavoratori sui luoghi di lavoro e la normativa sulla privacy.

Posso aprire un agricampeggio se ho un terreno agricolo?

Per chi possiede un’azienda agricola, la maggior parte delle leggi regionali consente di ospitare nello spazio circostante l’azienda agricola un minimo di 3 tende o caravan. Il Comune in relazione alle esigenze locali e in alternativa ai posti letto può consentire l’elevazione del numero di tende o caravan fino a un massimo di 10, per non più di 30 persone, dopo aver verificato che l’azienda agricola abbia un’estensione territoriale e caratteristiche adeguate per ospitarle. Devono ovviamente essere garantiti ai turisti servizi igienico-sanitari e la fornitura d’acqua mediante le strutture ordinarie dell’azienda agricola; Per gli insediamenti superiori a 3 tende o caravan deve essere garantito mediante strutture apposite il rispetto dei parametri minimi dei requisiti igienico-sanitari previsti per i campeggi dalla legge regionale applicabile. [1] Art.41, Co.4, DL. 47/2014, che integra il Testo Unico Edilizia, L.380/2001. [2] Tar Veneto, sent. n.57/2016. [3] L. 135/2001.

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