HOME Articoli

Lo sai che? Convocazione assemblea condominio: come e quando va inviata?

Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2018

Articolo di




> Lo sai che? Pubblicato il 10 maggio 2018

Avviso di convocazione della riunione di condominio: ordine del giorno, orario e modalità di convocazione. La raccomandata, la Pec, l’email semplice, la consegna a mano dell’avviso o l’affissione sulla bacheca. Quali di queste modalità è consentita.

Siamo abituati agli avvisi di convocazione dell’assemblea di condominio che arrivano a casa tramite raccomandata a/r, spesso consegnati dalle poste private. In alcuni stabili si consegnano degli avvisi a mano, in altri si invia un’email o un sms, in altri ancora c’è un cartello affisso sul portone. Ma non tutte queste modalità sono consentite dalla legge. Dopo la riforma del condominio del 2012, il codice civile [1] specifica espressamente – cosa che in passato non faceva – come e quando va inviata la convocazione dell’assemblea di condominio. Di recente, sul punto, è anche intervenuta una interessante sentenza della Cassazione [2] a spiegare quale valore possono avere prassi diverse utilizzate da alcuni amministratori. Vediamo dunque come si fa per comunicare ai condomini la data e l’orario della prossima riunione di condominio.

Convocazione assemblea di condominio: cosa dice la legge

Per convocare regolarmente l’assemblea, l’amministratore deve predisporre un apposito avviso di convocazione  e portarlo a conoscenza di tutti i condomini.

Avviso di convocazione: cosa deve contenere?

L’avviso di convocazione deve indicare con precisione il giorno, l’ora ed il luogo fissati per lo svolgimento della riunione, nonché l’ordine del giorno. La legge fa riferimento al giorno della prima convocazione dell’assemblea. Tuttavia, di norma, l’avviso indica anche una seconda convocazione, da tenersi nel caso in cui la prima vada deserta o comunque non possa deliberare per un numero insufficiente di partecipanti. 

La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima, ma almeno il giorno successivo, e in ogni caso non oltre 10 giorni dalla prima. 

Avviso di convocazione: quando deve essere inviato?

L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione. Se questo termine non viene rispettato l’assemblea è annullabile solo se qualcuno la contesta nel termine di 30 giorni da quando si è tenuta (o, per gli assenti, da quando ne hanno avuto notizia con la comunicazione del relativo verbale). 

Avviso di convocazione: come deve essere inviato?

La legge stabilisce degli specifici modi per inviare l’avviso di convocazione:

  • lettera raccomandata a/r; 
  • posta elettronica certificata (Pec), almeno per chi ne è dotato;
  • fax;
  • con consegna a mano, di cui una copia va controfirmata e consegnata come prova all’amministratore.

Naturalmente l’amministratore può scegliere di adottare, con alcuni condomini, una forma e con altri una differente. Ad esempio potrebbe consegnare la lettera a mano a quanti vede personalmente, la Pec a chi ne è dotato e ai restanti inviare le raccomandate. Tuttavia, i costi postali vanno sempre ripartiti per millesimi e non possono essere imputati solo a chi richiede di ricevere la raccomandata e non accetta altri mezzi di comunicazione dell’avviso di convocazione. 

Avviso di convocazione per la modifica delle destinazioni d’uso del palazzo

La legge stabilisce una particolare forma per la convocazione dell’assemblea di condominio quando l’ordine del giorno contiene una votazione sulla modifica della destinazione d’uso delle parti comuni dello stabile. In tali ipotesi, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea spedendo il relativo avviso per lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, da far pervenire ai condomini almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea. Inoltre egli deve affiggere un avviso con il medesimo contenuto nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (quindi ad esempio nell’atrio di ingresso, vicino alle cassette per la posta, nella bacheca degli avvisi se esistente). L’avviso deve rimanere visibile per non meno di trenta giorni consecutivi antecedenti la data fissata per l’assemblea. Nell’avviso di convocazione, a pena di nullità, deve essere indicata ed individuata chiaramente la parte comune oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso proposta.

Avviso di convocazione: quando viene ricevuto?

Ai fini del rispetto dei termini per la comunicazione dell’avviso di convocazione (si è infatti detto che tra la data di consegna dell’avviso e quella della riunione devono esserci almeno 5 giorni) è necessario stabilire con esattezza il momento in cui il condomino riceve detta comunicazione. Il discorso è diverso a seconda delle modalità:

  • per la raccomandata a/r conta la data riportata sull’avviso di ricevimento compilato dall’ufficio postale. Se, al momento dell’arrivo del postino, il destinatario è assente, gli deve essere inviato un avviso di giacenza alla posta. Come prova del ricevimento basta  il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico raccomandato presso l’abitazione del condomino o nella casella di posta;
  • se la casa è in comproprietà, è sufficiente la consegna dell’avviso ad uno solo dei comproprietari, come in caso di coniugi conviventi e non in contrasto di interessi [3];
  • per il fax conta la data in cui il mittente riceve la conferma di invio;
  • per la Pec conta la ricevuta di spedizione inviata dal gestore del servizio al mittente;
  • per la consegna a mano è necessaria la firma di una ricevuta che dovrà essere quindi anche datata.

Altre modalità di convocazione dell’assemblea

Tutti gli altri metodi di consegna dell’avviso di convocazione dell’assemblea – come ad esempio tramite la spedizione di un’email semplice o l’avviso lasciato nella cassetta delle lettere o l’affissione di un manifesto sulla bacheca condominiale – non possono essere considerati validi in quanto non garantiscono la prova del ricevimento da parte del destinatario dell’avviso stesso né il rispetto della data. Tuttavia, sul punto, la Cassazione ha fornito alcuni interessanti chiarimenti. 

Innanzitutto il regolamento di condominio può derogare la norma del codice civile e stabilire che l’avviso di convocazione sia comunicato in specifici modi (ad esempio solo con raccomandata). La previsione legislativa, in questo, è modificabile se c’è l’accordo delle parti.

Nonostante il codice, nell’attuale formulazione, preveda modalità specifiche di convocazione dell’assemblea condominiale – dispone infatti al riguardo come l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano – è pacifico che il regolamento condominiale possa imporre particolari forme di comunicazione dell’avviso di convocazione che, pertanto, dovranno essere osservate per ritenere l’assemblea condominiale validamente costituita.

Nondimeno, però, trattandosi di disposizione regolamentare dal contenuto meramente organizzativo, la stessa è da ritenersi modificabile anche per “fatti concludenti”, vale a dire in virtù della prassi comunemente utilizzata dall’amministratore di condominio. Ciò perché essa va interpretata tenendo conto della reale volontà delle parti e, pertanto, pure in relazione al comportamento complessivo delle stesse benché successivo alla redazione del regolamento. Conta pertanto la circostanza che il condomino abbia comunque avuto contezza della convocazione assembleare, il che può essere dimostrato in qualsiasi modo.

note

[1] Art. 66 disposiz. att. cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 10866/18.

[3] Cass. sent. n. 1206/1996.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 19 gennaio – 7 maggio 2018, n. 10866

Presidente Giusti – Relatore Scalisi

Fatti di causa

il Tribunale di Lecce, con sentenza n.626 del 2010, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, con atto depositato il 14.08.2008. da L.G.G., nei confronti del Condominio (omissis) – di annullamento della delibera condominiale adottata in data 5.9.2008, dichiarava cessata la materia del contendere e condannava il ricorrente alla refusione in favore del condominio convenuto, delle spese del giudizio. Il Tribunale adito rilevava che nelle more del giudizio, il condominio aveva adottata altra delibera in sostituzione di quella impugnata, dichiarava venuto meno l’interesse del ricorrente alla definizione dello stesso, e lo condannava al pagamento delle spese di lite, avendone accertata la soccombenza virtuale.

Avverso la predetta sentenza, L.G.G., proponeva appello cui resisteva il condominio “(omissis)”, in persona dell’amministratore p.t.. chiedendone il rigetto, in quanto infondato in fatto ed in diritto, con vittoria delle spese del presente gravame.

La Corte di Appello di Lecce con sentenza n. 287 del 2014 rigettava l’appello e condannava l’appellante al pagamento delle spese di lite. Secondo la Corte distrettuale posto che la convocazione ai sensi dell’art. 1136 cod. civ. non è soggetta a forme particolari, e può essere dimostrato in qualunque modo che il condomino l’abbia, comunque, ricevuta, la convocazione dell’assemblea condominiale che ha adottato la delibera oggetto del giudizio risultava corretta. A sua volta insussistente era la dedotta violazione dell’art. 1105 cod. civ. perché come sarebbe giurisprudenza costante “l’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l’irregolarità della convocazione”. La delibera assunta, oggetto del presente giudizio risultava adottata con le maggioranze richieste.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da L.G.G. con ricorso affidato a tre motivi, illustrati con memoria.

Il Condominio (omissis) ha resistito con controricorso.

Ragioni della decisione

1.- L.G.G. lamenta:

a) Con il primo motivo la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1136, 1350, 1352 cod. civ. e 66 disp. att. cod. proc. civ. in relazione all’art. 14 Regolamento del Condominio (omissis) ed ai principi di diritto affermati dalla Giurisprudenza di legittimità riguardo alle modalità di convocazione delle assemblee condominiali (art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.) Secondo il ricorrente la Corte distrettuale nel determinare le modalità di convocazione delle assemblee condominiale e specificando che l’art. 1136 cod. civ. non prescrive alcuna modalità di notifica ai condomini dell’avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblea avrebbe ignorato completamente sia l’art. 14 del Regolamento del Condominio (omissis) che i principi di diritto invocati dall’appellante (odierno ricorrente). Specifica il ricorrente che l’art. 14 del Regolamento del Condominio (omissis) impone che l’avviso di convocazione sia effettuato a mezzo di raccomandata inviata ai condomini cinque giorni prima della data stabilita e contenente l’oggetto da trattare. E, comunque, la Corte distrettuale non avrebbe tenuto conto del principio espresso dalla Corte di Cassazione secondo il quale “in materia di condominio degli edifici, per l’avviso di convocazione dell’assemblea, obbligatorio per tutti i condomini ai fini della sua regolare costituzione, non è previsto alcun obbligo di forma che il relativo invito a partecipare debba rivestire, tanto che, secondo la giurisprudenza di questa Corte e la prevalente dottrina, la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio di libertà delle forme, laddove queste non siano prescritte dalla legge o convenute dalle parti, ai sensi degli artt.1350 e 1352 c.c. (Cass. 875/1999; Cass. 2450/1994) ovvero, in materia di condominio, quando tale principio non sia derogato dal regolamento che imponga particolari modalità di notifica, in mancanza delle quali l’assemblea non può essere ritenuta regolarmente costituita (Cass. 1515/1988)”.

b)- Con il secondo motivo il ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti l’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.). Secondo il ricorrente avrebbe omesso l’esame di un fatto deciso per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ovvero per avere la Corte di Appello ritenuto validamente convocata l’assemblea in assenza di convocazione scritta di tutti i condomini e sul presupposto che la forma scritta non fosse richiesta non solo dalla legge ma anche dall’art. 14 del Regolamento richiamato in tutti gli atti causa.

1.1.- Entrambi i motivi, che per l’innegabile connessione che esiste tra gli stessi vanno esaminati congiuntamente, sono infondati.

Appare opportuno osservare che ratione temporis la fattispecie in esame va riferita alla normativa precedente alla legge n. 220 del 2012 (riforma del condominio) e cioè all’art. 1136 cod. civ. nella sua versione precedente alla riforma del condominio, e, comunque, ai principi espressi da questa Corte in materia.

Incidentalmente va detto che a norma del terzo comma dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, così come modificato dalla legge n. 220/2012 (la così detta riforma del condominio) l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

Prima di questa riforma. era orientamento pacifico in dottrina ed in giurisprudenza che ” in tema di condominio degli edifici, non è previsto alcun obbligo di forma per l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso”. Tuttavia, con l’ulteriore specificazione che l’eventuale previsione regolamentare in ordine alla forma della convocazione dei condomini all’assemblea condominiale, trattandosi di prescrizione a contenuto organizzativo, ovvero, propriamente “regolamentare”, poteva essere modificata ed anche per “facta concludentia” cioè, per una prassi seguita dagli amministratori del condominio. D’altra parte, come è opinione della stessa giurisprudenza di questa Corte, la prescrizione regolamentare, per così dire, organizzativa, (e, non quindi, di contenuto contrattuale, ovvero, incidente sulla proprietà dei beni comuni o esclusivi), va interpretata ai sensi dell’art. 1362, comma 2, c.c., anche alla luce del comportamento posteriore avuto dai condomini al medesimo regolamento.

Correttamente, dunque, la Corte di Appello di Lecce ha ritenuto legittima la convocazione dei condomini mediante avviso immesso presso la cassetta postale dei singoli condomini posto che tale modalità di convocazione era la prassi seguita dagli amministratori del Condominio nonostante l’art. 14 del Regolamento condominiale prevedesse che la convocazione fosse effettuata mediante lettera raccomandata. “(…) Orbene, chiarisce la sentenza, non è stata contestata la prassi seguita dagli amministratori del condominio de quo di convocare le assemblee condominiali mediante avviso immesso presso la cassetta postale dei singoli condomini (…)”.

3.- Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 2697 cod. civ. in relazione all’art. 360 primo comma n. 3 cod. proc. civ. e nullità della sentenza per violazione degli artt. 115 primo comma e 116 cod. proc. civ. in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4 cod. proc. civ. Secondo il ricorrente, comunque, pur ammesso che la prassi con cui venivano convocate le assemblee condominiali fosse prevalente rispetto pure all’art. 14 del Regolamento condominiale, tuttavia, il Condominio (OMISSIS) avrebbe dovuto allegare e provare (non la generica esistenza di detta prassi ma il fatto specifico dell’avvenuta comunicazione a tutti i condomini dell’avviso di convocazione dell’Assemblea per la riunione del 5 settembre 2008.

2.1.- Il motivo è infondato perché G.G. (attuale ricorrente) ha dedotto, nel giudizio di appello, un vizio di convocazione dell’assemblea condominiale che non era avvenuta a mezzo di lettera raccomandata cinque giorni prima della data stabilita, secondo quanto previsto dall’art. 14 del Regolamento condominiale, ma non anche di non aver ricevuto alcuna comunicazione.

In definitiva, il ricorso va rigettato ed il ricorrente in ragione del principio di soccombenza ex art. 91 cod. proc. civ., condannato a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio che liquida con il dispositivo. Il Collegio dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in Euro 2.000,00 di cui Euro 200,00 per esborsi oltre spese generali pari al 15% del compenso ed accessori come per legge; dà atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002 sussistono i presupposti per il versamento da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:
Informativa sulla privacy

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI