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Condominio: torna la solidarietà passiva tra condomini


Condominio: torna la solidarietà passiva tra condomini

> Diritto e Fisco Pubblicato il 21 dicembre 2012



Con la recentissima riforma del condominio, viene in parte ripristinato il principio di solidarietà passiva tra i condomini per quanto attiene al pagamento delle spese comuni.

Come noto, la solidarietà passiva è un meccanismo che consente, al creditore che intenda recuperare i propri crediti verso il condominio, di agire, per il pagamento dell’intero debito, nei confronti di un solo condomino, salva poi la facoltà per quest’ultimo di rivalersi nei confronti degli altri condomini.

Questo meccanismo era stato disatteso dalla più recente giurisprudenza. Le Sezioni Unite della Cassazione, infatti, avevano stabilito [1] che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà (e non della solidarietà): il che significa che le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti solo in proporzione delle rispettive quote. In termini pratici, sino all’altro giorno, il creditore del condominio insoddisfatto poteva sì agire nei confronti dei condomini, ma a ciascuno di essi poteva chiedere solo la parte del debito corrispondente alla sua quota condominiale.

La riforma del condominio ha modificato nuovamente questo sistema, ripristinando, almeno in parte, la solidarietà passiva. Oggi, infatti, i creditori non possono agire nei confronti degli condomini in regola con i pagamenti degli oneri condominiali, se non dopo l’escussione preventiva degli altri condomini morosi. A tal fine, l’amministratore consegna al creditore un elenco contenente i dati dei condomini morosi. In questo modo, il creditore saprà contro chi dover agire preventivamente, prima di poter fare esecuzione forzata anche contro i proprietari in regola con le quote condominiali.

Nei rapporti invece tra condominio e comproprietari di un’unità immobiliare, sussiste piena solidarietà passiva: l’amministratore di condominio, per il pagamento degli oneri condominiali, potrà indifferentemente agire, per l’intero credito, nei confronti dell’uno o dell’altro comproprietario.

Peraltro, in caso in cui un condomino sia in ritardo nel pagamento dei contributi, ritardo che si sia protratto per almeno sei mesi, l’amministratore può sospendere nei suoi confronti la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Nel caso in cui ci sia un creditore del condominio che non sia stato pagato, chi è in regola con il pagamento degli oneri condominiali può subire ugualmente l’esecuzione forzata da parte del creditore, ma solo dopo che quest’ultimo abbia agito prima nei confronti dei condomini morosi.

note

[1] Cass. sent. n. 9148/2008.

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