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Locazione: chi paga il condominio se il contratto non dice nulla?

18 maggio 2018


Locazione: chi paga il condominio se il contratto non dice nulla?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 18 maggio 2018



Nella stipula del contratto di locazione (01/2015) non sono indicate le modalità del pagamento del condominio, è stato scritto “eventuali oneri condominiali a carico del locatore”. Degli anni 2015 e 2016 non mi è mai stato chiesto il pagamento. Nel 2017 è stato ricostituito il condominio con amministratore e mi sono state chieste le spese condominiali con cifre forfettarie. I contatti con l’amministratore non dovrebbe tenerli il proprietario per poi richiedere a me la parte di mia competenza? Le spese che mi riguardano non dovrebbero essere solo quelle di consumi e manutenzioni o anche quelle amministrative? Devo pagare anche gli anni 2015 e 2016?

L’obbligo di pagare all’amministrazione condominiale le spese condominiali grava, per intero, sul proprietario anche per quello che riguarda la quota di esse che sia di competenza del conduttore.

Questo significa che in ogni caso (ed anche in caso di omesso pagamento da parte del conduttore), per il pagamento degli oneri condominiali l’amministratore deve rivolgersi al proprietario (anche, ove occorra, con il ricorso al giudice per l’emissione di un decreto ingiuntivo).

Tocca dunque al proprietario far fronte alle richieste di pagamento dell’amministratore per l’intera quota di spese condominiali che compete alla sua unità abitativa e poi rivalersi nei confronti del conduttore chiedendo quella parte delle spese che tocca pagare al conduttore.

Di regola quindi, sulla base del bilancio consuntivo approvato dall’assemblea:

1) il proprietario richiede al conduttore la quota di oneri condominiali che tocca al conduttore sostenere;

2) il conduttore deve pagare al proprietario la quota di oneri condominiali che gli spetta pagare entro due mesi dalla data in cui gli viene fatta la richiesta;

3) il conduttore può, prima di pagare, chiedere al proprietario l’indicazione specifica delle spese che gli competono con la menzione dei criteri di ripartizione.

Si noti che se il conduttore chiede l’indicazione specifica delle spese che gli competono con la menzione dei criteri di ripartizione entro i due mesi dalla richiesta del proprietario, non sarà tenuto a pagare finché il proprietario non avrà esaudito la sua richiesta.

Si aggiunga che se non ci sono clausole specifiche che stabiliscano nel contratto di locazione un criterio di ripartizione degli oneri tra proprietario e conduttore, al conduttore spetta di pagare, in base all’articolo 9 della legge n. 392 del 1978:

– per intero le spese per il servizio di pulizia, per il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, per la fornitura di acqua, di energia elettrica, del riscaldamento e condizionamento dell’aria, per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e per la fornitura di tutti gli altri servizi comuni;

– per il 90% le spese di portineria.

Occorre sottolineare, poi, che la giurisprudenza ritiene che siano invece a carico del proprietario le spese per il compenso dell’amministratore e dell’assicurazione dello stabile (così decise la Corte di Cassazione con sentenza n. 6.216 del 3 giugno 1991), a meno che esse non siano state poste a carico del conduttore con apposita clausola del contratto di locazione.

Infine si precisa che il proprietario può chiedere al conduttore il pagamento e rimborso delle quote condominiali che spettano all’inquilino entro il termine di due anni (termine di prescrizione) che comincia a decorrere, nel caso di immobile situato in condominio, dalla data in cui è stato approvato il consuntivo delle spese con delibera dell’assemblea dei condomini (così ha stabilito la Corte di

Cassazione con sentenza n. 3.947 del 2015).

 

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte

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