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Quando per il Fisco una casa è di lusso

11 maggio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 11 maggio 2018



Come si stabilisce se un’abitazione è di lusso: le caratteristiche che escludono le agevolazioni fiscali.

La classificazione al catasto di un immobile come “di lusso” impedisce di beneficiare di alcune agevolazioni fiscali, tra cui quelle previste per l’acquisto della prima casa.

La legge prevede espressamente che il bonus prima casa non si applichi per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Vediamo quando per il Fisco una casa è di lusso e sono quindi escluse le agevolazioni fiscali.

Immobili categorie catastali

Le tipologie di immobili si distinguono in base alla categoria catastale (dalla quale si desume se si tratta di abitazione, ufficio, magazzino, negozio, fabbricato rurale ecc.).

Per quel che interessa ai fini del presente articolo, prendiamo in considerazione le categorie catastali A, identificative delle abitazioni. Queste ultime sono così distinte:

  • A/1 Abitazioni di tipo signorile: unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
  • A/2 Abitazioni di tipo civile: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
  • A/3 Abitazioni di tipo economico: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
  • A/4 Abitazioni di tipo popolare: unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti indispensabili.
  • A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare: Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
  • A/6 Abitazioni di tipo rurale
  • A/7 Abitazioni in villini: per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.
  • A/8 Abitazioni in ville: per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.
  • A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici: rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
  • A/10 Uffici e studi privati: unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.
  • A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi: rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc.

Immobili di lusso: categorie catastali

Stando alle identificazioni del catasto, gli immobili di lusso sono quelli contrassegnati dalla categoria A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). In particolare:

  • A/1 Abitazioni di tipo signorile: unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale;
  • A/8 Abitazioni in ville: per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.
  • A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici: rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. E’ compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

Come stabilire se una casa è di lusso

Al di là della categoria catastale, un’abitazione si considera di lusso quando ha anche solo una delle seguenti caratteristiche [1]:

  • è realizzata su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati od approvati, a “ville“, “parco privato” o a costruzioni qualificate come “di lusso”;
  • è realizzata su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati od approvati, prevedono una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 mq., escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali;
  • fa parte di fabbricati con cubatura superiore a 2000 mc. e realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati;
  • è un’abitazione unifamiliare dotata di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq;
  • è una composta di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed avente come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta;
  • ha una superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine);
  • fa parte di fabbricati o costituisce fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

Casa di lusso: superficie immobile da calcolare

Secondo la Cassazione [2], per stabilire re se un’abitazione è di lusso, occorre fare riferimento alla nozione di “superficie utile complessiva”, in forza del quale è irrilevante il requisito “dell’abitabilità” dell’immobile. Ciò che rileva è l’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità.

L’utilizzabilità di una superficie è concetto che prescinde dalla sua abitabilità ed è quello più idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” o meno di una casa.

Dunque, per esempio, i vani, pur se qualificati come cantina e soffitta ma con accesso dall’interno dell’abitazione e ad essa indissolubilmente legati, sono computabili nella superficie utile complessiva.

Secondo la giurisprudenza, spetta al contribuente, a fronte dell’irrilevanza del mero dato catastale, l’onere di provare, mediante idonea documentazione tecnica, l’inutilizzabilità a scopo abitativo di determinati vani.

note

[1] D.M. 2 agosto 1969.

[2] Cass. ord. n. 10994 del 8 maggio 2018.


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