Diritto e Fisco | Editoriale

Il valore dell’usufrutto

26 maggio 2018 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 maggio 2018



Criteri e modalità di calcolo per valorizzare l’usufrutto. Esso si può estinguere anche per consolidazione.

Volete cedere la nuda proprietà dell’abitazione in cui vive vostra madre, riservandole l’usufrutto. Oppure avete già venduto la titolarità sul bene e vorreste proporre al nudo proprietario di acquistare anche l’usufrutto. Ebbene, nelle descritte circostanze quale potrebbe essere il valore dell’usufrutto? C’è la possibilità di calcolare oggettivamente il valore dell’usufrutto oppure il tutto è rimesso alla libera valutazione delle parti? Il valore dell’usufrutto è determinante o meno ai fini fiscali e cioè del calcolo per le imposte dovute a seguito dell’atto notarile? Trattasi di domande più che lecite alle quali si cerca di dare risposta in questa pubblicazione.

Usufrutto e notaio

L’usufrutto è tecnicamente definito un diritto reale, il cui titolare, chiamato usufruttuario, acquista il pieno godimento di un bene che rimane, formalmente, di proprietà di un altro soggetto (definito nudo proprietario). Ne abbiamo parlato più diffusamente nell’articolo usufrutto: chi vota in assemblea, alla cui interessante lettura rimandiamo il lettore. Detto ciò, per costituire un diritto di usufrutto e/o la corrispondente nuda proprietà sull’appartamento di vostra madre è necessario l’atto notarile: in buona sostanza dovete rivolgervi ad un notaio, perché trattandosi di materia immobiliare, il diritto nascente andrà debitamente trascritto nei registri immobiliari. Ebbene, quando, con intento esplorativo, vi recherete dal notaio per conoscere tutti i costi dell’operazione (onorario, imposte, costi di trascrizione, ecc), il predetto professionista dovrà quantificare le imposte dovute per la costituzione dell’usufrutto. Per farlo dovrà calcolare il valore dell’usufrutto.

Il valore dell’usufrutto

Abbiamo visto che il notato è essenziale e necessario per la costituzione di un usufrutto e della corrispondente nuda proprietà. Ebbene, per consentire il calcolo delle imposte da versare allo Stato a seguito della costituzione e/o trasferimento di un usufrutto (imposta ipotecaria, catastale e di registro), esiste una tabella che consente di valorizzare questo diritto. Approvata con decreto ministeriale [2], ed aggiornata annualmente, essa manifesta determinati coefficienti i quali, espressi in relazione all’età dell’usufruttuario, dovranno essere moltiplicati con la rendita annuale dell’immobile (quest’ultima ottenuta dalla rendita catastale rivalutata del bene, moltiplicata per il tasso d’interesse legale, attualmente fissato nello 0,3 %), ottenendo così il valore dell’usufrutto. Ad esempio, considerando un’ipotetica rendita catastale dell’immobile pari a € 1000,00, un usufruttuario di 83 anni e che per il medesimo è previsto un coefficiente pari a 55, avremo:

  • rendita catastale dell’immobile: € 1000,00;
  • coefficiente di rivalutazione della rendita catastale per una prima casa: 115,50;
  • valore catastale dell’immobile = € 115.500,00 (1000,00 * 115,50)
  • rendita annua dell’immobile = € 346,50 (valore catastale dell’immobile * 0,3% quindi € 115.500,00 * 0,3%);
  • valore dell’usufrutto = € 19.057,50 (rendita annuale dell’immobile * il coefficiente dell’età e quindi 346,50 * 55), che corrisponde al 16.50% del valore

L’estinzione dell’usufrutto: la consolidazione

Nella premessa di questo articolo, è stata presa in esame una particolare ipotesi e cioè l’usufruttuario che vorrebbe cedere al nudo proprietario il proprio diritto: si può fare? Ebbene, relativamente agli immobili, questo particolare diritto reale, per l’appunto l’usufrutto, le cui caratteristiche svuotano di ogni facoltà l’ordinario diritto di proprietà (che per questa ragione viene definito “nudo”) si estingue, tra le varie possibilità, anche con la riunione dei due diritti (usufrutto e nuda proprietà) nella stessa persona. Tecnicamente, questa situazione giuridica viene definita con il termine di confusione e/o consolidazione che, nel caso specifico qui esaminato, è esplicitamente prevista dalla legge [1]. Pertanto se il nudo proprietario acquista il diritto di usufrutto, questo si estinguerà e la proprietà riacquisterà la sua integrale pienezza, in termini di facoltà e caratteristiche. Per eseguire la descritta operazione, sarà ovviamente necessario rivolgersi ad un notaio e quindi procedere con l’atto scritto e la successiva trascrizione nei registri immobiliari.

note

[1] D.M. 20.12.2017 pubblicato in G.U. n. 301 del 28.12.2017.

[2] Art. 1014 cod. civ.

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