Diritto e Fisco | Editoriale

Come si stipula un contratto di affitto

14 maggio 2018


Come si stipula un contratto di affitto

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 maggio 2018



Dalla redazione del contratto al modello con facsimile del contratto; come si registra l’affitto e quali sono gli adempimenti successivi per proprietario di casa e affittuario.

Per quanto possa sembrare facile e scontato, non esistono molte guide in internet su come si stipula un contratto di affitto. Si tratta, infatti, di una procedura molto semplice la cui conoscenza viene data spesso per scontata. Eppure, anche in questi casi, ci sono degli aspetti legali da non trascurare, il rispetto dei quali è spesso posto come condizione di validità del contratto. Bisogna quindi rispettare i limiti e le tempistiche stabilite dalla legge tenendo altresì conto che, oltre alle implicazioni di carattere civilistico, ci sono anche quelle di tipo fiscale. In questa guida spiegheremo quindi come si stipula un contratto di affitto: ci rivolgeremo tanto al padrone di casa quando all’inquilino visto che le regole da rispettare interessano entrambi nella stessa misura. Basti infatti pensare che, in caso di evasione dell’imposta di registro, a risponderne sono tutte e due le parti, in via solidale.

Come si chiama il contratto di affitto?

Prima di spiegare come si stipula un contratto di affitto è bene fare la consueta precisazione di carattere giuridico. Anche se comunemente l’accordo con cui si dà il godimento di un immobile dietro corrispettivo mensile viene detto “affitto” è in realtà chiamato dal codice civile “locazione”. Se l’affitto infatti riguarda le aziende e tutti gli altri beni che producono frutti, la locazione riguarda gli immobili a carattere commerciale o abitativo. Per facilità ci rivaleggeremmo a quest’ultima ipotesi (locazione a uso abitativo) tenendo conto che quella ad uso commerciale ha regole spesso identiche.

In sintesi possiamo dire che la locazione ad uso abitativo è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga, verso un determinato corrispettivo, a fare godere all’altra parte (conduttore o locatario) un immobile (un appartamento o anche solo un locale di esso) allo scopo di abitarlo per un periodo di tempo definito dalle parti o dalla legge.

Affitto: ci vuole l’agenzia immobiliare?

Chi si rivolge all’agenzia immobiliare è, di solito, agevolato non solo per quanto riguarda la fase di ricerca del cliente, ma anche su tutti gli aspetti legali. Le migliori agenzie forniscono anche un modello di contratto, si preoccupano della registrazione e, quelle più attente, pensano anche all’attivazione delle utenze di casa. Insomma, si tratta di una consulenza non solo di carattere immobiliare, ma anche legale. È pur vero, però, che l’agente deve essere pagato per il solo fatto di aver posto in contatto le parti; quindi, se l’accordo salta per colpa di uno dei due che non rispetta gli impegni presi, la provvigione è comunque dovuta.

Se il mandato non viene dato all’agente in via esclusiva (cosa che di solito è previsto in tutti i contratti da una apposita clausola), il proprietario è libero di trovare direttamente un affittuario e ciò senza attendere la fine del mandato all’agente; per l’affittuario reperito dal locatore non è dovuta alcuna provvigione. Viceversa, se c’è la clausola di esclusiva non si può evitare di pagare l’agente se il contratto tra proprietario e affittuario è avvenuto grazie all’intervento di quest’ultimo anche dopo che il mandato è scaduto.

Di solito, anche se a contattare l’agenzia è il locatore, la provvigione viene posta a carico dell’inquilino. Ovviamente questi può sempre decidere di non concludere il contratto ma se accetta dovrà rispettare la condizione impostagli dal padrone di casa.

Il cartello Affittasi 

Se decidi di trovare l’affittuario da te, senza valerti dell’agenzia, la cosa più opportuna da fare, oltre al passaparola, è affiggere un cartello con l’avviso AFFITTASI sul portone di ingresso del condominio. Sul cartello non si devono pagare tasse o marche da bollo se viene esposto sull’abitazione del locatore, sulla cassetta delle poste o nelle immediate vicinanze dell’immobile che si intende affittare. Ciò comunque a condizione che le sue dimensioni non siano superiori a 25 centimetri quadrati (un normale foglio A4). Lo stesso vale quando il cartello Affittasi viene collocato sul cancello o sulla recinzione di casa, sulla ringhiera del balcone, sul portone o sul portoncino di ingresso.

In tutti gli altri casi è necessaria la marca da bollo da 1,81 euro. Per i cartelli superiori a 25 comunque invece è necessaria la marca da bollo da 16 euro (tuttavia, sarà meglio informarsi presso il proprio Comune per verificare la presenza di discipline locali di tipo diverso).

Affitto: ci vuole il contratto scritto?

Veniamo ora a come si stipula un contratto di affitto. La prima cosa da tenere in conto è che esso deve essere necessariamente scritto se si intende locare un’abitazione. Se l’accordo dovesse essere verbale, sarebbe nullo. Con tutte le conseguenze che ne derivano non solo in termini di evasione fiscale (e recupero delle imposte da parte dell’Agenzia delle Entrate), ma anche sul rispetto di tutte le condizioni contrattuali: l’inquilino, infatti, in presenza di accordi non validi, potrebbe lasciare l’appartamento quando vuole, potrebbe smettere di pagare o pagare un importo inferiore. Senza contare che la procedura di sfratto necessita obbligatoriamente un contratto per iscritto.

Per stipulare un contratto di affitto sarà bene procurarsi un modello che risponda alle proprie necessità. A riguardo è bene considerare che non esiste un solo tipo di contratto di affitto, ma svariati. Per i dettagli su questo argomento – che è molto vasto – ti rinvio all’articolo Quale affitto conviene. In questa sede ci limiteremo a fornire le indicazioni generali. Per la locazione ad uso abitativo la legge prevede quattro fattispecie contrattuali:

  • contratto a canone libero (le parti stabiliscono senza vincoli le condizioni della locazione, quali il canone, la durata, le obbligazioni principali e accessorie. Vi è solo l’obbligo di rispettare la durata minima di quattro anni più altri quattro anni di rinnovo obbligatorio solo alla scadenza dei primi quattro anni);
  • contratto a canone “concordato” (il contratto ha una durata più breve (3+2 anni), ma deve essere stipulato in base ad accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie della proprietà edilizia e dei conduttori). Anche qui, il contratto ha una durata di tre anni, con un rinnovo obbligatorio di due anni alla scadenza dei primi tre anni;
  • contratto di natura transitoria (tale contratto risponde ad esigenze oggettive – sia del conduttore sia del locatore – che giustificano una durata più breve rispetto a quella prevista dalla legge);
  • contratto per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari. È riservato a studenti universitari “fuori sede” i quali risiedono in un comune diverso da quello in cui ha sede il corso di laurea (il canone viene determinato tenendo conto dei valori minimi e massimi individuati dagli accordi territoriali).

Modello di contratto di locazione a canone libero

Per i modelli di contratti di locazione a canone concordato esistono degli appositi modelli ministeriali scaricabili da internet o reperibili sui siti istituzionali. Quelli invece a canone libero, sono rimessi alla libertà delle parti. Pertanto ciascuno è libero di dare al contratto il contenuto che meglio ritiene. A tal fine, se stai cercando un modello di contratto di locazione e il relativo facsimile, lo puoi scaricare a questo link.

Affitto: la registrazione del contratto

Quando si decide di affittare casa bisogna ricordare che tutti i contratti di locazione di immobili devono essere registrati all’Agenzia delle Entrate se hanno una durata superiore a 30 giorni dell’anno, a prescindere dall’ammontare del canone stabilito.

Pertanto, entro 30 giorni dalla stipula del contratto, si deve registrare l’affitto presso un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, telematicamente oppure tramite un intermediario abilitato (commercialista, avvocato, Caf, associazioni di categoria, ecc.).

L’agenzia delle entrate mette a disposizione sul proprio sito internet software gratuiti che consentono di registrare il contratto, pagare le imposte nonché compilare un contratto di locazione tipo.

Ricordati di nuovi contratti d’azione l’inquilino deve dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, compresa l’attestazione della prestazione energetica dell’edificio (Ape). Se le unità abitative prese in affitto sono più d’una, una copia dell’Ape deve essere allegata contratto.

Come registrare il contratto di affitto

La registrazione cartacea del contratto di affitto può essere effettuata in qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate; non rileva la residenza anagrafica del locatore o del locatario e nemmeno l’ubicazione dell’immobile.

Per registrare il contratto occorre portare:

  1. due originali del contratto entrambi firmati
  2. un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 16 euro, da applicare su originali e copie, per ogni quattro facciate scritte e ogni 100 righe;
  3. il modello RLI per la richiesta di registrazione, compilato (che si può scaricare direttamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate o richiedere presso gli uffici);
  4. la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con modello F24 Elementi identificativi (se si è optato per la cedolare secca non è dovuta l’imposta di registro).

La registrazione telematica può essere effettuata o collegandosi al sito ww.agenziaentrate.it oppure delegando l’incarico al proprio consulente.

Cosa fare dopo la registrazione dell’affitto?

Dopo la registrazione, il padrone di casa deve darne notizia all’inquilino e all’amministratore di condominio entro 60 giorni con copia dei documenti che dimostrano la registrazione.

È possibile la registrazione tardiva dell’affitto?

Che succede se scade il termine di 30 giorni per la registrazione dell’affitto senza che tale adempimento sia stato realizzato? Da un punto di vista fiscale ci sono delle sanzioni che aumentano sulla base del ritardo. Da un punto di vista civilistico la registrazione in ritardo dell’affitto non comporta sanzioni e la nullità viene sanata. È questo l’orientamento più recente sposato dalla Cassazione. Abbiamo approfondito l’argomento nell’articolo Affitto: si può registrare in ritardo?

Affitto: obblighi delle parti

Obbligazioni del locatore

Il locatore deve:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  • mantenerla in stato da servire all’uso convenuto (ossia deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione e, nel caso di cose mobili, di quelle di conservazione e di ordinaria manutenzione, che sono a carico del conduttore. Inoltre, in caso di vizi, anche sopravvenuti, che diminuiscono in modo apprezzabili l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo);
  • garantire il pacifico godimento durante la locazione (la garanzia fa riferimento alle eventuali pretese di terzi che vantano diritti sulla cosa);
  • registrare il contratto di locazione concluso con il conduttore.

Obbligazioni del conduttore

Il conduttore è obbligato a:

  • servirsi della cosa secondo l’uso pattuito (o desunto dalle circostanze) e con la diligenza dell’uomo medio;
  • pagare il corrispettivo nei termini pattuiti;
  • effettuare le riparazioni che la legge prevede a suo carico;
  • restituire la cosa al locatore, a fine locazione, nello stato in cui l’ha ricevuta (salvo il possibile deterioramento risultante dall’uso della cosa dedotta in contratto).

In caso di alienazione del bene locato, il contratto può essere opposto al terzo acquirente se ha data certa anteriore al trasferimento.

Il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di sublocare il bene, in tutto o in parte, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore.

Disdetta dell’affitto

Il contratto di affitto indica entro quanto tempo, prima della scadenza del contratto, bisogna mandare la disdetta per evitare il tacito rinnovo per un uguale periodo di tempo. Eccezionalmente però alle parti è consentito dare disdetta anticipata. Questa possibilità è più ampia per l’inquilino che non per il locatore. Analizzeremo le ipotesi qui di seguito.

Disdetta del locatore

Il padrone di casa può dare disdetta anticipata alla prima scadenza del contratto, impedendo il tacito rinnovo (nel contratto a canone libero, di 4 anni; nel contratto a canone concordato, di 2 anni) solo in determinate circostanze.

In pratica, il locatore può impedire, al momento della scadenza, il rinnovo del contratto di locazione, mediante comunicazione al conduttore, con preavviso di almeno sei mesi, solo nei seguenti casi:

  • quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • quando il locatore, nel caso in cui sia una persona giuridica, una società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire tali finalità, ed offra al conduttore altro immobile idoneo di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di lavori indispensabili;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge (e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dello stesso);
  • quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione (ossia può acquistare l’immobile alle stesse condizioni a cui è disposto ad acquistarlo il terzo).

Il locatore deve, nella comunicazione, indicare il motivo (tra quelli tassativamente indicati dalla legge) su cui è fondata la disdetta.

Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile (eventualmente anche a seguito di una procedura giudiziaria), questi deve adibirlo agli usi su cui si è basata la disdetta entro dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità dello stesso. Diversamente, il conduttore ha diritto alternativamente:

  • al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni ò chiedere che il precedente rapporto di locazione sia ripristinato alle stesse condizioni;
  • al risarcimento del danno, che determinerà il giudice, in ogni caso in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

Disdetta dell’inquilino

L’inquilino può recedere dal contratto, oltre che alla naturale scadenza e nei casi in cui il contratto glielo consente (tali clausole solo eventuali e rimesse alla discrezionalità delle parti) solo se vi è un grave motivo.

Secondo la giurisprudenza, i “gravi motivi” sono fatti:

  • estranei alla volontà del conduttore;
  • imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto conclusione;
  • tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto.

Possono rientrare nei “gravi motivi”, ad esempio, un trasferimento dal posto di lavoro che non dipende dalla volontà del conduttore, una grave malattia, un mutamento del nucleo familiare (ad esempio in caso di separazione dei coniugi) ecc.

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