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Come si stipula un contratto di comodato


Come si stipula un contratto di comodato

> Diritto e Fisco Pubblicato il 14 maggio 2018



Comodato verbale e scritto; la registrazione all’Agenzia delle Entrate. Il modello di comodato immobiliare col facsimile del contratto. 

Forse non lo sai o non ci hai mai prestato caso, ma uno degli atti giuridici che compi più spesso è il comodato. Tradotto in parole molto semplici, il «comodato» altro non è che un banalissimo prestito di un oggetto mobile o immobile (il prestito di una somma di denaro invece è chiamato «mutuo»). Grazie al contratto di comodato è anche possibile dare o prendere in prestito una casa altrui con obbligo, per l’utilizzatore, di restituirla al titolare non appena questi lo richiede. Nonostante l’informità con cui spesso si conclude tale accordo, per stabilire come si stipula un contratto di comodato è però necessario conoscerne bene il funzionamento. Ed è quanto faremo qui di seguito.

Tecnicamente il comodato (o prestito d’uso) è un contratto essenzialmente gratuito con il quale una parte (comodante) consegna un immobile a un’altra parte (comodatario) che se ne serve per un tempo o per un uso determinato e si assume l’obbligo di restituire lo stesso immobile ricevuto. Per tutti i chiarimenti su questo tipo di scrittura privata ti consiglio di leggere la nostra guida dal titolo Comodato: cos’è e come funziona.

Il comodato si distingue dall’affitto proprio per la maggiore flessibilità e l’assenza di un termine minimo di durata (che invece la legge impone per la locazione) nonché per il fatto che è un contratto di norma gratuito. Di solito si ricorre al comodato tra parenti, quando, ad esempio, il padre presta al figlio la propria casa fino a quando questi non è in grado di acquistarne una o affinché la utilizzi come casa coniugale nel momento in cui si sposa.

Il contratto di comodato non può essere oggetto di un preliminare (il cosiddetto “compromesso”).

È molto importante precisare che il comodato, benché gratuito, non è considerato una donazione. Per cui, al momento del decesso del comodante, il tempo in cui il comodatario ha sfruttato l’immobile non si considera come una forma di utilità da quantificare economicamente ai fini del calcolo della quota di legittima.

Il comodato deve essere scritto?

Iniziamo col chiederci se il comodato di un immobile deve essere scritto o può anche essere verbale. Il codice civile non stabilisce una particolare forma, per cui il contratto di comodato può essere anche verbale. La forma scritta, tuttavia, è preferibile perché con essa possono essere facilmente dimostrati gli accordi presi tra le parti, non in ultimo la data di scadenza entro la quale l’immobile deve essere restituito obbligatoriamente.

L’esistenza di un comodato verbale può essere provata anche con i testimoni o per presunzioni purché esse siano gravi, precise e concordanti.

Quando le parti redigono il contratto in forma scritta è opportuno che indichino l’uso per il quale l’immobile è stato prestato, le condizioni a cui il comodato è eventualmente sottoposto, la durata, se prevista dalle parti, e lo stato di conservazione del bene al momento della consegna.

Come si stipula un contratto verbale di comodato

Per stipulare il contratto verbale di comodato non bisogna provvedere a particolari forme. Tutto ciò che serve è la consegna delle chiavi dell’immobile, momento a partire dal quale l’accordo ha effetto. Come diremo a breve, il contratto di comodato verbale non deve essere neanche registrato all’Agenzia delle Entrate. Se non viene stipulata una scrittura privata le parti avranno maggiori difficoltà a dimostrare gli accordi conclusi in caso di successive controversie, primo tra tutti il termine per la riconsegna del bene.

Il contratto di comodato deve avere una scadenza?

Il contratto di comodato non deve necessariamente indicare una data di scadenza.

Se è fissato un termine

Quando le parti hanno concordato un termine di scadenza, il comodato cessa a tale data anche se il comodante non ha richiesto espressamente la restituzione della casa. Se prima della scadenza muore il proprietario dell’immobile, il comodatario può continuare a rimanervi essendo gli eredi tenuti a rispettare il contratto e il temine stabilito.

Se non è fissato un termine

Se non viene fissato un termine di scadenza del comodato, si parla di comodato precario. In tale ipotesi, il comodante può richiedere la restituzione dalla casa in qualsiasi momento voglia salvo che, dagli accordi presi dalle parti, è possibile determinare indirettamente lo scopo per il quale è stato conferito il bene e, quindi, la durata del contratto stesso. In ogni caso, se manca l’accordo sul termine, è possibile ricorrere al giudice affinché sia questi a stabilirlo.

Spesso succede che i genitori prestino un proprio immobile per soddisfare le esigenze abitative del figlio non ancora in grado di comprare una propria casa o di pagare l’affitto. Se non viene fissata la durata del contratto, il comodato resta in vita fino a quando permangono le esigenze abitative del figlio. Peraltro se questi dovesse separarsi dalla moglie, la donna cui siano stati assegnati i figli ha diritto a continuare a vivere nell’immobile nonostante sia di proprietà dei suoceri. In tale ipotesi, il comodante può esigere la restituzione immediata solo se sopravviene un bisogno urgente e imprevisto [2].

In ogni caso, il comodante può recedere dal contratto se il comodatario non adempie agli obblighi di custodia e di conservazione o si serve del bene per un uso diverso da quello pattuito o reso necessario dalla natura del bene oppure cede il godimento dell’immobile a terzi senza il debito consenso.

Il comodato di immobile deve essere registrato?

Se stipulato per iscritto, il comodato va registrato entro massimo 20 giorni dalla sua stipula con una imposta fissa di 200 euro a prescindere dalla durata prevista. È dovuta poi l’imposta di bollo con contrassegni telematici (la data di emissione deve essere non successiva alla data di stipula). Il bollo è di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Viceversa, se il contratto di comodato viene stipulato in forma verbale non va registrato (salvo che sia enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione).

Possono essere registrati, inoltre, contratti di comodato gratuito stipulati verbalmente, relativi a immobili, esclusivamente per fruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità 2016. Per tali contratti la registrazione potrà essere effettuata presentando a un qualunque ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate:

  • il modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”
  • ricevuta del pagamento di 200 euro per l’imposta di registro effettuato con modello F23 (codice tributo 109T).

SCRITTURA PRIVATA

CONTRATTO DI COMODATO

Con la seguente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, tra:

– Il sig. …, nato a …, il … e residente in …, via …, Codice Fiscale …

– Comodante –

– La sig. …, nata a …, il … ed ivi residente, via …, Codice Fiscale …- Comodatario –

PREMESSO CHE

– il sig. è proprietario dell’unità immobiliare sito al piano II del fabbricato in …, via … di circa mq …composto da ingresso/corridoio, soggiorno, bagno, cucina, stanza, locale di sgombero e balconcino attrezzato, distinta al Catasto Fabbricati al Foglio …, Particella …, Sub. …, Cat. A…;

– A seguito di intese intercorse tra il comodante intende concedere il predetto immobile in comodato al comodatario ;

– La suddetta unità immobiliare viene riconosciuta dal Comodatario in perfetto stato di conservazione e di manutenzione e adatta all’uso convenuto;

Quanto sopra premesso, che costituisce parte integrante e sostanziale del presente contratto, le parti

convengono e stipulano quanto segue

1) il Sig. concede l’immobile sopra indicato in comodato gratuito alla Sig.ra , la quale dichiara di accettare per sé, i suoi eredi, parenti e affini abitualmente conviventi e comunque per i propri aventi causa-

2) Il comodato è concesso ad uso abitazione e tale destinazione non può essere mutata. Nel caso in cui la destinazione convenuta venisse mutata per fatto del comodatario tale comportamento sarà considerato come recesso dal contratto con immediata restituzione dell’immobile, oltre al risarcimento del danno.

3) La durata del presente contratto viene convenuta dalle parti in anni 1 (uno), con decorrenza dal ….

Alla scadenza del contratto, esso si intenderà tacitamente rinnovato per un ulteriore anno, salvo disdetta di una delle due parti, comunicata a mezzo lettera raccomandata con un preavviso di 60 giorni. Resta fermo in ogni caso il diritto del comodante di risolvere ad nutum il presente contratto con un preavviso di 60 giorni.

Ovvero, in caso di comodato precario

3.1) Il comodatario che riceve immediatamente in consegna il bene oggetto del presente contatto, si impegna e restituirlo al comodante non appena gliene pervenga richiesta.

3.2 Il bene comodato verrà restituito nello stato in cui viene attualmente consegnato, salvo il normale deterioramento per effetto dell’uso.

3.3 Nel caso il comodatario ritardi la restituzione del bene comodato, pagherà al comodante una penale che le parti convengono pari ad euro…. per ogni giorno di ritardo.

4) Al termine del rapporto di comodato il Comodatario si impegna a riconsegnarlo al comodante nello stato in cui esso si trova adesso con esclusione del normale deperimento d’uso.

5.1) Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1806 c.c. il comodante ed il comodatario convengono quale valore di stima del bene comodato, la somma complessiva di euro….

5.2) Detta stima è effettuata unicamente al fine della responsabilità per perimento del bene comodato, restando inteso che la proprietà del medesimo permane al comodante.

6) All’interno del predetto immobile sono presenti un piccolo mobile, tavolo e n. 4 sedie e delle mensole (nel soggiorno); all’interno del bagno sono presenti lavatrice e lavasciuga; nel corridoio una piccola scarpiera ed un armadio; nello stanzino degli scaffali; nella stanza adibita a camera da letto un armadio, una rete con la struttura del letto nonché due comodini; sul terrazzo sono presenti tavolino e sedie da arredo esterno;

7) I suddetti mobili sono di proprietà del comodante;

8) Sono a carico del comodatario le spese di utilizzo dell’immobile ed a tal fine il comodatario si obbliga a stipulare al più presto i contratti di somministrazione relativi ad acqua, elettricità, gas e telefono e ad altri servizi essenziali ovvero a chiedere la voltura a suo nome di quelli esistenti, rimborsando comunque al comodante l’importo delle bollette che si riferiscono al periodo successivo ad oggi.

Il comodante non garantisce invece l’idoneità dell’immobile all’uso a cui è destinato; egli dovrà peraltro avvertire il comodatario di eventuali vizi dell’immobile che siano a sua conoscenza, rispondendo, in caso contrario, dei danni che ne derivano ai sensi dell’art. 1812 c.c.

9) È fatto divieto al comodatario affittare l’unità immobiliare o di cedere ad altri il contratto anche a titolo gratuito, senza consenso scritto da parte del Comodante.

10) Le migliorie o modifiche eseguite dal Comodatario senza il consenso del Comodante non comporteranno alcun obbligo di compenso e saranno da lui acquisite, salvo sempre per il Comodante il diritto di pretendere dal Comodatario il ripristino dell’immobile nello stato in cui questi lo ha ricevuto.

11) L’immobile dovrà essere restituito, alla scadenza del termine indicato all’art. 2 del presente contratto, nello stesso stato in cui attualmente si trova.

A tal fine le parti convengono che il comodatario dovrà eliminare ogni traccia dell’uso fattone e, così, a titolo esemplificativo, dovrà riverniciare i locali, le porte e gli infissi, interni ed esterni, riparare eventuali imperfezioni nella chiusura degli infissi esterni e delle maniglie interne, sostituire i rubinetti difettosi, sostituire eventuali piastrelle danneggiate, ecc.; il tutto in espressa deroga a quanto disposto dall’art. 1807 c.c.

12) Le spese di registrazione del presente contratto sono a carico del Comodante che se le assume.

14.1) Il comodante potrà recedere anticipatamente dal presente contratto:

  1. a) in caso di inadempimento degli obblighi sopra descritti da parte del comodatario: in tal caso il comodante potrà richiedere la restituzione immediata;
  2. b) in caso si trovi privo di un’abitazione idonea come sopra stabilito: in tal caso il comodante potrà richiedere la restituzione con un preavviso di almeno 3 mesi;
  3. c) in caso di morte del comodatario ai sensi dell’art. 1811 c.c.: in tal caso il comodante potrà richiedere la restituzione con un preavviso di almeno 3 mesi.

14.2) Il comodatario potrà recedere liberamente dal presente contratto, essendo il termine per la restituzione stabilito a suo esclusivo favore ai sensi dell’art. 1184 c.c. In tal caso il comodante sarà obbligato a ricevere immediatamente la restituzione dell’immobile.

14.3) Il recesso sia da parte del comodante sia da parte del comodatario dovrà essere comunicato alla controparte unitamente all’eventuale preavviso con richiesta di restituzione, con lettera raccomandata a/r.

14.4) Il comodato non si estingue per morte o sopravvenuta incapacità del comodante; in tal caso gli eredi del comodante stesso subentrano negli obblighi nascenti dal presente contratto.

14.5) Il comodatario prende atto dell’inopponibilità del presente contratto agli eventuali aventi causa a titolo particolare del comodante, a qualsiasi titolo, ed all’eventuale conduttore in base a contratto di locazione.

15) Per tutto quanto non espressamente previsto nel presente contratto, si rinvia alle disposizioni del Codice civile e delle altre leggi in vigore.

Luogo, data

note

[1] Art. 5, tariffa, parte I, del testo unico sull’imposta di registro del 26 aprile 1986, n. 131.

[2] Cass. SU sent. n. 20448/2014.

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