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Pignoramento immobiliare per debiti fiscali

15 Mag 2018


Pignoramento immobiliare per debiti fiscali

> Diritto e Fisco Pubblicato il 15 Mag 2018



Esecuzione forzata esattoriale: per i debiti con Agenzia Entrate Riscossione la legge prevede una particolare procedura di pignoramento di case e terreni e di vendita all’asta. Ecco le regole.

Chi ha uno o più debiti con l’Agente della riscossione esattoriale (soggetto che, per i debiti con l’erario, è Agenzia Entrate Riscossione) può subire il pignoramento dei beni immobili come case e terreni. Tale forma di esecuzione forzata scatta però solo a determinate condizioni: condizioni che concernono sia l’entità del debito accumulato dal contribuente, sia il rispetto di una particolare procedura. In particolare l’iter del pignoramento immobiliare esattoriale è parzialmente diverso da quello che può porre in essere qualsiasi altro creditore, visto che tutto avviene senza il controllo di un giudice e in assenza di udienze innanzi al tribunale. In questo articolo spiegheremo appunto come avviene il pignoramento immobiliare per debiti fiscali e quando il contribuente rischia di vedersi mettere all’asta la casa.

Ipoteca e pignoramento: che differenza c’è?

C’è un primo aspetto che bisogna mettere in evidenza. Spesso si confonde tra ipoteca e pignoramento. Sono due attività diverse e con finalità differenti, tuttavia il pignoramento esattoriale presuppone la previa iscrizione dell’ipoteca e senza di essa è illegittimo.

Scopo dell’ipoteca sull’immobile del debitore è quella di garantire al creditore che la iscrive per primo di soddisfarsi con preferenza rispetto a tutti gli altri (eventuali) creditori del proprietario. Sicché, se la casa dovesse essere venduta all’asta, il ricavato del prezzo di aggiudicazione andrebbe prima a chi è titolare dell’ipoteca di primo grado, poi a chi ha (eventualmente) un’ipoteca di secondo grado e il residuo diviso tra tutti gli altri creditori.

Quando l’Agenzia Entrate Riscossione può pignorare la casa?

Se per i creditori privati non esistono vincoli per pignorare la casa o il terreno di un debitore (per cui si può procedere anche per debiti di importo minimo) quando invece si tratta di debiti fiscali esistono numerose condizioni. Eccole qui di seguito esaminate.

Debito minimo per il pignoramento immobiliare del fisco

Per rischiare il pignoramento immobiliare, il debitore deve avere un debito per cartelle scadute (ossia notificate da più di 60 giorni) di almeno 120mila euro. Un debito di 119 mila euro non consente quindi di procedere al pignoramento immobiliare. Chi ha un debito di più di 120mila euro può sempre pagare solo una parte dell’importo per far scendere la passività al di sotto del limite e legale e quindi evitare il pignoramento immobiliare per debiti fiscali. Si pensi a chi ha un debito di 125mila euro e versa spontaneamente all’Agenzia Entrate Riscossione 6mila euro: in questo modo è possibile salvare la casa.

Il fatto che una cartella sia stata impugnata non comporta l’esclusione della stessa dal calcolo del valore minimo per procedere al pignoramento. Così, fare ricorso non salva il debitore da un’eventuale esecuzione forzata. L’unica soluzione è chiedere la rateazione del debito: in tal caso l’Agenzia Entrate Riscossione è obbligata a non avviare pignoramenti o a sospendere quelli già intrapresi.

Valore complessivo dei beni immobili

In secondo luogo, per rischiare il pignoramento immobiliare per debiti fiscali è necessario che la somma del valore di tutti i beni immobili di proprietà del contribuente (anche solo per quote) superi 120mila euro. Chi ha due terreni, di valore pari a 25mila euro l’uno, non può mai rischiare l’esecuzione forzata.

Numero di immobili di proprietà del debitore

Non si può subire il pignoramento immobiliare se il contribuente è proprietario di un un unico immobile, il quale sia adibito a casa di residenza, destinata quindi a civile abitazione, e considerata non di lusso (ossia non accatastata nelle categoria A/8 e A/9). Questo vincolo è comunemente noto come «divieto di pignoramento della prima casa».

Questo significa che può subire il pignoramento immobiliare per debiti fiscali solo chi:

  • ha più di un immobile
  • o, se ha un solo immobile, questo è: a) di lusso; b) oppure non adibito a civile abitazione; c) oppure non di residenza.

Chi è proprietario di una sola casa ma un giorno eredita una quota di un altro immobile rischia di subire il pignoramento di entrambi gli immobili essendo venuta meno la condizione per l’impignorabilità della prima casa (ossia l’assenza di altri immobili intestati).

La precedente iscrizione dell’ipoteca

Per poter avviare il pignoramento immobiliare per debiti fiscali è necessario che l’Agente della Riscossione abbia previamente iscritto un’ipoteca sull’immobile da pignorare e da tale momento siano decorsi almeno sei mesi. Questa condizione non è prevista per tutti gli altri tipi di debiti privati (anche se è prassi e norma di buona prudenza procedere sempre prima all’ipoteca).

Prima dell’ipoteca è necessario che il contribuente riceva un preavviso di ipoteca con raccomandata a/r o con posta elettronica certificata. Dopo la consegna del preavviso devono decorrere almeno 30 giorni prima di poter procedere all’iscrizione dell’ipoteca nei pubblici registri immobiliari.

L’ipoteca essere autonomamente iscritta solo se il debito è superiore a 20mila euro. Ne consegue che se il debito è superiore a 20mila euro ma inferiore a 120mila euro, essendo vietato il pignoramento al di sotto di questa soglia, tutto ciò che può fare l’esattore è conservare l’ipoteca, non potendo però promuovere l’asta. Pertanto, in tali situazioni, l’Agente della riscossione iscrive l’ipoteca a solo titolo di garanzia.

Perdurare dell’inadempimento Decorsi 6 mesi dall’iscrizione senza che il debito sia stato estinto, l’Esattore può procedere al pignoramento.

Il termine decorre dall’iscrizione (rilevabile dai registri immobiliari) e non da una notifica o comunicazione. Il contribuente (che dovrebbe aver ricevuto la comunicazione preventiva di iscrizione) deve quindi controllare presso i registri immobiliare se è quando è effettuata l’iscrizione.

Come avviene il pignoramento immobiliare per debiti fiscali

Come abbiamo anticipato, il pignoramento immobiliare per debiti fiscali è disciplinato da norme speciali rispetto a quelle previste per i debiti nei confronti di soggetti privati (come banche, condominio, finanziarie, fornitori, ecc.) [1].

La principale caratteristica è che tutta la procedura si svolge al di fuori del tribunale, senza quindi un’udienza di audizione e comparizione delle parti e senza che a valutare l’immobile sia un perito nominato dal giudice.

Inoltre, le funzioni dell’ufficiale giudiziario sono svolte dall’ufficiale della riscossione.

Manca infine un vero e proprio atto di pignoramento in quanto l’Agente della Riscossione notifica un unico atto (avviso di vendita) con il quale effettua il pignoramento [2].

L’avviso di vendita e l’inizio del pignoramento immobiliare

L’avviso di vendita dà il via alla procedura esecutiva vera e propria. Esso sostituisce il cosiddetto atto di pignoramento che invece viene notificato nelle procedure ordinarie tra privati.

L’avviso di vendita viene notificato al debitore, ma cinque giorni prima viene trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Esso deve contenere:

  1. le generalità del soggetto nei confronti del quale si procede;
  2. la descrizione degli immobili con le indicazioni catastali e la precisazione dei confini. Se vi è assoluta incertezza circa la loro individuazione, l’atto è affetto da nullità insanabile;
  3. l’indicazione della destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato;
  4. il giorno, l’ora e il luogo del primo, del secondo e del terzo incanto, con intervallo minimo di 20 giorni;
  5. l’importo complessivo del credito per cui si procede, distinto per imposta, per periodo d’imposta, per interessi di mora e per spese di esecuzione già maturate;
  6. il prezzo base dell’incanto;
  7. la misura minima dell’aumento da apportare alle offerte;
  8. l’avvertenza che le spese di vendita e gli oneri tributari concernenti il trasferimento sono a carico dell’aggiudicatario;
  9. l’ammontare della cauzione ed il termine entro il quale deve essere prestata dagli offerenti;
  10. il termine di versamento del prezzo di aggiudicazione;
  11. l’ingiunzione rivolta al debitore “esecutato” ad astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni assoggettati all’espropriazione e i frutti di essi.

L’avviso di vendita deve essere sottoscritto, a pena di nullità, dall’Agente della Riscossione. La nullità resta però sanata se non rilevata d’ufficio o non fatta valere con l’opposizione agli atti esecutivi entro 20 giorni dalla notifica di tale provvedimento.

Si può vendere o donare un immobile non ipotecato?

Diamo qui di seguito alcuni chiarimenti in merito alle condotte che, comunemente, vengono poste in essere per evitare il pignoramento.

Sicuramente si può vendere o donare un immobile non ancora ipotecato o pignorato. Tuttavia se il contribuente ha già maturato il debito (il che non deve necessariamente risultare dalla notifica delle cartelle ma dal fatto stesso che non ha corrisposto le tasse dovute), l’atto può essere oggetto di revocatoria nei cinque anni successivi. Tuttavia, se il contribuente non ha pagato Irpef e Iva, e il debito è superiore a 50mila euro, può essere anche incriminato per il reato di «sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte».

Si può vendere o donare un immobile ipotecato?

È lecito vendere o donare una casa o un terreno già ipotecato. Il nuovo titolare eredita l’ipoteca e può subire l’esproprio nel caso in cui il debitore principale non dovesse adempiere al proprio obbligo di pagamento delle tasse.

Si può vendere o donare un immobile pignorato?

È invece categoricamente vietato vendere un bene su cui è già partita la procedura esecutiva esattoriale con la trascrizione dell’avviso di vendita nei pubblici registri immobiliari. Chi lo fa ne risponde penalmente.

Invece è possibile la vendita avvenuta prima della trascrizione dell’avviso di vendita, anche se è possibile la revocatoria nei cinque anni successivi.

Pignoramento se la casa è in comunione

Nel caso in cui il contribuente debitore sia proprietario solo di una quota dell’immobile da pignorare, l’avviso di vendita viene notificato anche agli altri comproprietari, a prescindere dal fatto che siano o meno debitori. Ad essi è fatto divieto di permettere al debitore di separare la sua quota senza ordine del giudice.

Custodia dell’immobile pignorato dal fisco

Una volta avviato il pignoramento, il custode dell’immobile resta lo stesso proprietario che, pertanto, è autorizzato a continuare ad utilizzarlo e ad abitarlo. Non può però percepire i frutti di un eventuale affitto che vanno invece consegnati al creditore. La stessa stipula del contratto di affitto non può avvenire senza autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

L’esattore può tuttavia rivolgere al giudice dell’esecuzione, sentito il debitore, e  nominare come custode una persona diversa dal debitore stesso (ciò di solito succede quando l’immobile oggetto di pignoramento non è occupato dal debitore).

Il custode è tenuto ad amministrare e gestire l’immobile pignorato, nei limiti degli atti rientranti nell’ordinaria amministrazione, salvo apposita autorizzazione del giudice dell’esecuzione.

Il contribuente può quindi continuare ad abitare la casa pignorata (tuttavia, secondo alcuni tribunali, è necessario prima presentare un’apposita richiesta al giudice dell’esecuzione). Se la richiesta non è avanzata o se l’autorizzazione non è concessa, il giudice dispone con ordinanza non impugnabile la liberazione dell’immobile.

Come viene venduto l’immobile pignorato per debiti fiscali?

La vendita all’asta dell’immobile pignorato dall’Agenzia Entrate riscossione avviene senza intervento del tribunale. È l’esattore che procede in automatico mediante la procedura per pubblico incanto.

L’incanto è tenuto e verbalizzato dall’ufficiale della riscossione.

Il primo incanto deve avvenire entro 200 giorni dal pignoramento (in questo caso dalla trascrizione) e quelli successivi con un intervallo minimo di 20 giorni.

Almeno 20 giorni prima del primo incanto, è necessario dare pubblicità all’incanto mediante tali passaggi:

  • affissione dell’avviso di vendita alla porta esterna della cancelleria del giudice dell’esecuzione;
  • affissione l’avviso di vendita all’albo del Comune o dei Comuni nel cui territorio sono situati gli immobili;
  • pubblicazione sul proprio sito internet.

Come anticipato l’incanto è tenuto e verbalizzato dall’ufficiale della riscossione (senza intervento del giudice dell’esecuzione). Esso avviene nel luogo e nell’ora indicati nell’avviso di vendita.

Il prezzo base dell’incanto è determinato in base al valore automatico (in caso di fabbricati) o di perizia (in caso di terreni edificabili).

L’Esattore può tuttavia chiedere al giudice dell’esecuzione di determinare il valore attraverso un perito ai fini di una stima più congrua rispetto ai valori di mercato.

L’incanto avviene davanti all’ufficiale della riscossione. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nell’avviso di vendita.

Se si presenza un offerente questi deve presentare una cauzione per come riportato nell’avviso di vendita. La cauzione è pari al 10% del prezzo base.

L’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente quando sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore.

In caso di mancata aggiudicazione, si terrà un secondo incanto alla data con un prezzo base inferiore di un terzo a quello precedente.

Fra un incanto e il successivo devono trascorrere almeno 20 giorni.

Nell’eventualità che si debba procedere ad un terzo incanto il prezzo base sarà inferiore di un terzo rispetto a quello del precedente incanto.

In caso di mancata vendita anche al terzo incanto, l’Agenzia delle Entrate, se procede per entrate tributarie dello Stato, nei 10 giorni successivi, può chiedere al giudice dell’esecuzione l’assegnazione dell’immobile allo Stato per il prezzo base del terzo incanto, depositando nella cancelleria del giudice dell’esecuzione gli atti del procedimento.

Diversamente, se non intende esercitare questa facoltà, l’esattore può procedere ad un quarto incanto a prezzo ancora ridotto.

note

[1] Il pignoramento immobiliare esattoriale è disciplinato dal codice civile e da quello di procedura civile se ed in quanto compatibile con gli artt. 76-85 DPR 602/73 dove sono dettate le norme speciali.

[2] Art. 78 DPR 602/73 e art. 555 cod. proc. civ.

Autore immagine: unsplash.com


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