Diritto e Fisco | Editoriale

Regolamento condominio contrattuale e assembleare

17 maggio 2018


Regolamento condominio contrattuale e assembleare

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 maggio 2018



Il regolamento di condominio: differenza tra contrattuale e assembleare; natura, limiti, contenuto minimo e regole di approvazione all’unanimità e a maggioranza. L’efficacia nei confronti dei successivi acquirenti.

Se vivi in un palazzo è molto probabile che avrai avuto già tra le mani un regolamento condominiale e che tu sappia di cosa si tratta; lo possiamo definire come l’accordo di tutti i condomini volto a regolare la gestione dell’edificio, l’utilizzo delle parti comuni e la partecipazione dei singoli proprietari alle spese che ad esse ineriscono. In pratica, con il regolamento, il condominio si autodisciplina, crea delle proprie regole, diritti e divieti. Il regolamento è quindi molto simile a un contratto, da cui si differenzia soprattutto per il fatto che, se il contratto richiede la firma di tutte le parti, il regolamento, come a breve vedremo, può essere approvato anche solo con la maggioranza dei partecipanti. Proprio a riguardo del metodo di approvazione del regolamento, esiste una differenza tra regolamento di condominio contrattuale e assembleare ed è di questo che parleremo in questo articolo. Possiamo già anticipare però che un regolamento approvato all’unanimità può intervenire anche in determinati settori come, ad esempio, i limiti all’utilizzo dei singoli appartamenti, che quello invece approvato a maggioranza non può sfiorare. Se infatti è vero che scopo del regolamento è gestire solo le parti comuni dello stabile e che invece le unità abitative rientrano nella proprietà individuale, solo un’autolimitazione dello stesso titolare (che si esprime con un voto favorevole in assemblea) potrebbe legittimare tali vincoli (si pensi al divieto di dare in locazione l’appartamento ad attività commerciali o di stendere i panni fuori dalla finestra). Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere qual è la differenza tra regolamento di condominio contrattuale e assembleare.

Differenza tra regolamento di condominio contrattuale e assembleare  

Volendo dare subito una immediata risposta al quesito dal quale siamo partiti, possiamo già dire che il regolamento contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito. La caratteristica fondamentale è che tale regolamento, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Dunque, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza (quello cioè di origine assembleare).

Invece il regolamento assembleare (come suggerisce la parola stessa) è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Proprio questo minore consenso fa sì che il regolamento assembleare, a differenza di quello contrattuale, non possa andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.

In sintesi possiamo dire che:

  • il regolamento di condominio contrattuale è quello approvato all’unanimità;
  • il regolamento di condominio assembleare è quello approvato a maggioranza.

Regolamento di condominio: a che serve?

Fatta questa generale premessa, andiamo a vedere quali sono le funzioni di un regolamento di condominio e fino a dove possono spingersi le sue disposizioni. 

Il regolamento condominiale è un insieme di norme che disciplinano la vita del condominio, relativamente all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione; è dunque lo strumento di attuazione pratica dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condomino. 

Regolamento di condominio: quando è obbligatorio?

Il regolamento deve per forza essere redatto per iscritto ed è obbligatorio solo per gli edifici con almeno 11 condomini. Nei palazzi con non più di 10 condomini, il regolamento non è indispensabile e si applicano le norme del codice civile.

Regolamento di condominio: fin dove può spingersi?

Come abbiamo detto, il regolamento può essere approvato sia a maggioranza che all’unanimità. Sebbene sia sufficiente la maggioranza (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino anche la metà dei millesimi), esso vincola tutti coloro che occupano le unità immobiliari, anche quelli che hanno votato a sfavore.  Pertanto il regolamento è obbligatorio anche per inquilini in affitto, usufruttuari e per i successivi acquirenti degli appartamenti. Se però il regolamento contiene dei limiti all’utilizzo degli appartamenti, esso è vincolante per i successivi acquirenti solo se questi, prima del rogito, ne sono venuti a conoscenza. Il che significa che il regolamento deve essere alternativamente:

  • trascritto nei pubblici registri immobiliari, dimodoché chiunque, prima di acquistare, ne possa prendere visione;
  • oppure sia allegato o richiamato nel rogito notarile di compravendita dell’appartamento.

Se è vero che scopo del regolamento è quello di disciplinare la vita negli spazi comuni e i servizi del condominio, esso non può porre limiti all’utilizzo degli appartamenti. Ad esempio, il regolamento non può dire se e a chi affittare il proprio immobile, non può vietare di detenere animali in casa, non può impedire al proprietario di stendere i panni dal balcone o di esporre fioriere, non può imporre degli orari di assoluto silenzio al di là della soglia della “normale tollerabilità” (che è quella imposta dal codice civile); in materia di ripartizione delle spese, il regolamento non può consentire ad alcuni condomini di pagare meno rispetto ad altri o di escluderli completamente. Tuttavia tali limiti sono consentiti laddove sia lo stesso proprietario dell’appartamento a volerli e ciò si manifesta con il suo voto favorevole alla clausola contenuta nel regolamento condominiale: ecco perché il regolamento contrattuale – quello cioè approvato all’unanimità – può contenere dei limiti che invece quello assembleare non può avere.

Regolamento di condominio assembleare

Anche se ormai il regolamento di condominio contrattuale – quello cioè redatto dall’originario costruttore e quindi approvato all’unanimità – è il più frequente, non mancano ancora edifici che hanno un regolamento approvato in assemblea (regolamento assembleare). È di quest’ultimo che ci occuperemo, più nel dettaglio, qui di seguito.

Il codice civile stabilisce a riguardo [1]: «Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente». 

Per l’approvazione del regolamento, l’assemblea deve:

  • costituirsi con almeno la partecipazione dei condomini che rappresentano almeno la metà dei millesimi dell’edificio (cosiddetto quorum costitutivo);
  • votare con il consenso di almeno la maggioranza dei presenti in assemblea, ossia il 50%+1 (cosiddetto quorum deliberativo).

Questo però non toglie che in assemblea si possa raggiungere l’unanimità. In tal caso, il regolamento seguirà le stesse regole del regolamento contrattuale (di cui parleremo a breve) e quindi, essendo espressione della volontà di tutti i condomini, potrà anche contenere limitazioni all’uso degli appartamenti.

Queste regole riguardano sia la prima redazione del regolamento sia l’eventuale successiva modificazione o revisione. Pertanto per modificare un regolamento di condominio approvato all’unanimità serve nuovamente l’unanimità, mentre per modificare uno approvato a maggioranza è sufficiente il voto del 50%+1 dei condomini che rappresentino la metà dei millesimi dell’edificio. 

Il regolamento condominiale approvato a maggioranza non può contenere disposizioni che limitino il godimento degli appartamenti in quanto «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». L’eventuale regolamento di condominio formato in assemblea che introduca delle limitazioni al godimento di dette proprietà, deve essere dichiarato invalido in quanto contrario alla legge.

Come chiarisce la giurisprudenza [2] «è nulla la delibera con la quale un’assemblea condominiale approvi l’interpretazione autentica da dare al regolamento nel senso di non ammettere la destinazione delle singole unità ad esercizio commerciale pur in assenza di qualsiasi norma specifica che imponga tale divieto, in quanto atto potenzialmente lesivo dei diritti individuali di ciascun proprietario». 

Secondo la Cassazione sono lecite le clausole che introducono disposizioni rivolte a disciplinare l’uso od il godimento di parti delle singole proprietà dell’edificio semprechè con esse si miri a tutelare un interesse comune e purché l’imposizione sia necessaria al fine di permettere e regolare l’uso delle cose e servizi comuni, nei limiti della quota di ciascuno oppure al fine di assicurare la tutela del decoro dell’edificio. In particolare la Corte ha detto che [3] «Se il regolamento non si limita alla disciplina dell’uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini, ma pone delle norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in un’alterazione, a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri della misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota in tal caso nessuna modificazione può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio». 

Regolamento di condominio assembleare

Come abbiamo anticipato in precedenza, il regolamento contrattuale è quello predisposto dall’unico originario proprietario dello stabile (ossia quasi sempre il costruttore) ed accettato dagli acquirenti delle singole unità immobiliari, in sede di compravendita degli alloggi che compongono l’edificio. 

Esso può limitarsi a regolare gli spazi e i servizi comuni o, a differenza di quello assembleare, spingersi anche a porre dei limiti all’utilizzo degli appartamenti individuali. A tal fine, però, per essere vincolante nei confronti di chi acquisterà la casa “di seconda mano” (ossia da chi ha comprato dal costruttore e, quindi, era già consapevole dei vincoli) è necessario che

  • sia trascritto nei pubblici registri immobiliari
  • oppure sia allegato o richiamato ed approvato nei singoli atti di compravendita. 

Anche se il contenuto normale del regolamento contrattuale è lo stesso del regolamento assembleare (ossia disciplinare la vita comune nello stabile), la prestazione del consenso di tutti i condomini legittima la previsione e la validità di clausole con cui si limitano in qualche modo le proprietà esclusive. Questa è la fondamentale differenza rispetto al regolamento assembleare. 

Le clausole limitative della proprietà possono riguardare sia limitazioni d’uso della destinazione della proprietà privata che limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva e sulle parti comuni dell’edificio.

Le clausole non possono in alcun modo ledere i diritti di ciascun condomino di usare e godere, in una certa misura e col contributo di tutti i condomini, delle cose comuni e delle proprietà esclusive.

Ecco alcuni esempi di clausole limitative che sono legittime solo se contenute in un regolamento contrattuale:

  • l’obbligo di destinare l’appartamento solo a uso civile, professionale e commerciale di tutti gli immobili: ad esempio i comproprietari non potranno destinare le loro proprietà ad uso pensioni, camere di affitto (tuttavia non è possibile ricomprendere nel divieto di “uso diverso da quello abitativo” la gestione di un bed & breakfast), scuole di canto o danza, asili di infanzia, istituti di esercizi fisici, sale da ballo, ricovero, agenzie di qualunque specie, case ed istituti di cura e laboratori artigianali di pasticcini. 
  • il divieto di destinare i locali a qualsiasi uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all’igiene o al decoro dell’edificio; 
  • il divieto di stendere i panni da finestre e balconi;
  • il divieto di trasformare solai in abitazione;
  • il divieto di esporre fioriere o condizionatori d’aria;
  • il divieto di montare tende da sole di colore e struttura diversa da quella deliberata dall’assemblea;
  • il divieto di detenere animali negli appartamenti, anche quelli di compagnia.

Come chiarito dalla Cassazione [4] «Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che, seppure non inserito materialmente, deve ritenersi conosciuto e accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto».

«Le clausole limitative dei diritti esclusivi di proprietà spettanti a ciascun condomino non sono opponibili agli aventi causa a titolo particolare di questi se non espressamente e specificamente riportate nelle note di trascrizione relative agli atti di acquisto e di provenienza» [5] 

È inopponibile al condomino il regolamento condominiale, da questi non approvato con atto scritto, per la parte che vietava la collocazione di una caldaia sul ballatoio e la collocazione di fili elettrici nell’androne del fabbricato [6]. 

Come anticipato, il regolamento approvato dall’assemblea può avere natura contrattuale se accettato dall’assemblea all’unanimità dei condomini.

Tanto è stato confermato dalla Cassazione secondo cui [7] «In tema di condominio, i poteri dell’assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. (Nella specie è stata esclusa la nullità della delibera recante il diniego ad una condomina della installazione sul lastrico condominiale di un’antenna ricevente, promessa contrattualmente alla società locatrice del proprio appartamento esercente sistemi di navigazione satellitare, perché il regolamento condominiale di natura contrattuale vietava di destinare le unità abitative ad attività di impresa». «Il regolamento di condominio trae origine o da un patto stipulato da tutti i condomini ovvero dall’accettazione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari (piani o porzioni di piano) del regolamento già predisposto dal venditore, unico originario proprietario del fabbricato; ne consegue che l’esistenza di tale regolamento non può ritenersi dimostrata ove non risulti né l’accettazione dei condomini nei singoli rogiti di acquisto né l’approvazione dell’assemblea di condominio» [8]. 

note

[1] Art. 1138 cod. civ.

[2] Trib. Napoli, sent. del 19.03.1994.

[3] Cass. sent. n. 21287/2004; n. 642/1996; n. 158/1966.

[4] Cass. sent. n. 17086/2009. 

[5] Cass. sent. n. 10774/1991; 8066/1992; 714/1998; 1942/1998

[6] Cass. sent. n. 1314/2004.

[7] Cass. sent. n. 26468/2007.

[8] Cass. sent. n. 3245/2009.


Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter:

Informativa sulla privacy
DOWNLOAD

ARTICOLI CORRELATI

1 Commento

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI