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Acquisto casa e oneri condominiali: obblighi del venditore e dell’acquirente

10 Gennaio 2013 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Gennaio 2013



Acquistare una casa può comportare, per l’acquirente, dei rischi “nascosti” derivanti da eventuali morosità del vecchio proprietario per spese condominiali arretrate (ordinaria e straordinaria amministrazione): al fine di dirimere questo tipo di controversie la legge detta precise regole che è bene conoscere prima di avventurarsi nell’acquisto di un immobile.

In caso di acquisto di una casa “di seconda mano”, l’acquirente può essere tenuto a pagare gli oneri condominiali non versati dal precedente proprietario: infatti, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, insieme a quest’ultimo, a versare al condominio i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Attenzione: non si deve fare riferimento all’anno solare, ma all’anno condominiale, ossia al periodo preso a riferimento ai fini della gestione, che può ovviamente anche non coincidere con l’anno solare [1].

Pertanto, l’amministratore può rivolgersi, per il pagamento degli oneri non riscossi, indifferentemente tanto al venditore quanto al compratore. Quest’ultimo, poi, se costretto a pagare, potrà chiedere la restituzione di quanto versato a colui che gli ha venduto la casa.

Sempre nel caso di vendita di un’unità immobiliare, qualora siano stati deliberati lavori di manutenzione dell’immobile, di ristrutturazione o innovazioni, in mancato accordo tra le parti, per stabilire se il pagamento competa al venditore o all’acquirente bisogna distinguere due ipotesi.

Manutenzione ordinaria dell’immobile

Nel caso di spese necessarie alla manutenzione ordinaria dell’immobile, l’obbligo di pagare le relative somme spetta a chi era proprietario al momento in cui i lavori sono materialmente iniziati.

Manutenzione straordinaria dell’immobile

Nel caso di spese necessarie alla straordinaria manutenzione dell’immobile, alla ristrutturazione o ad innovazioni, è tenuto a sopportare i costi colui che era proprietario al momento in cui è stata approvata la delibera assembleare di approvazione dei lavori. Per es.: se le spese sono state approvate prima della stipula del rogito notarile, ne risponde il venditore, anche se i lavori sono stati eseguiti materialmente in epoca successiva.

Pertanto, l’acquirente che sia tenuto a pagare tali somme in forza del principio sopra esposto della solidarietà (ossia, come appena detto, il principio che obbliga l’acquirente, insieme al venditore, per le morosità relative all’anno in corso e a quello precedente), ha il diritto di rivalersi nei confronti del venditore [2].

Il venditore, da parte sua, è obbligato insieme al compratore, per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita dell’immobile.

Prima di firmare l’atto di acquisto di una casa, è sempre opportuno informarsi presso l’amministratore se e per quale importo il venditore è debitore nei confronti del condominio: se il debito è particolarmente elevato, sarà buona cosa inserire una clausola nel contratto di vendita che preveda la trattenuta, sul prezzo, della somma dovuta, in modo da non essere costretti a rimetterci qualora il venditore non intenda pagare o non abbia beni su cui potersi rivalere. Quanto meno è opportuno specificare, nell’atto di vendita, che il pagamento dei contributi condominiali spetterà unicamente al venditore. Quest’ultima clausola, in verità, non mette l’acquirente al riparo dalle richieste dell’amministratore di condominio (perché non è opponibile ai terzi), ma quantomeno serve a rendere più facile la dimostrazione dell’obbligo in capo al venditore qualora si debba andare in causa per il recupero del credito.

note

[1] Trib. Napoli, sent. del 9.10.1978.

[2] Cass. sent. n. 24654 del 3.12.2010.


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4 Commenti

  1. in caso di acquisto appartamento all’ asta quali spese deve pagare l’acquirente al condominio. ho sentito parlare di due gestioni.
    ES : acquisto giugno 2014
    Gestioni condominiali dal 1 genn. al 31 dic.
    L’ acquirente deve 2014 più 2013 anche se il 2014 non è terminato.
    Oppure 2012- 2013 e 2014 Grazie

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  2. Dopo l’acquisto,il compratore è venuto a conoscenza delle ingenti spese legali per giudizi soccombenti. Il venditore nell’atto notarile ha garantito che l’immobile è venduto libero da oneri,ecc.ecc. E’ tenuto a risarcire l’acquirente ?

  3. salve siamo una coppia giovane abbiamo comprato casa in un condominio 2 anni fa,abbiamo sistemato le spese amministrative dell’anno prima e fino a oggi.l’altra sera andiamo a fare un assemblea condominiale e ci dicono che il palazzo è in debito di oltre 15 mila euro per via che anni fa (oltre 2 anni fa)dei condomini non hanno pagato l’amministrazione e si è andato a cumulare questo debito che ora vogliono fare pagare noi divisi per tutto il palazzo.cosa dobbiamo fare?

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