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Lo sai che? Come si stipula un contratto

Lo sai che? Pubblicato il 17 maggio 2018

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> Lo sai che? Pubblicato il 17 maggio 2018

Quando si stipula un contratto è obbligatorio seguire alcune regole precise, definite tassativamente per legge. In questo articolo vi spiegheremo come redigere correttamente un contratto.

Hai un appartamento vuoto e vuoi affittarlo o vuoi assumere qualcuno all’interno della tua azienda? Per poter eseguire tali operazioni è sempre necessario stipulare un contratto, rispettivamente di locazione e di lavoro. Spesso ci si trova nella situazione di dover redigere e sottoscrivere un contratto, ma non sempre si conoscono le norme che regolano questo negozio giuridico, in quale forma deve essere redatto e, soprattutto, quali elementi deve contenere per essere valido. Non tutti possiedono una competenza legale che permette di stipulare un contratto conforme alle norme giuridiche.

Per evitare che il tuo appartamento venga distrutto e poi non riparato o che il tuo nuovo dipendente ti faccia causa per aver omesso condizioni contrattuali obbligatorie, è necessario capire come si stipula un contratto. Le regole generali per la stipula del contratto sono elencate all’interno del codice civile [1] e sono una guida utile se ti trovi nella condizione di dover redigere un negozio giuridico. Il contratto è un accordo stipulato da una o più parti che ha lo scopo di costituire, regolare o estinguere tra loro un determinato rapporto giuridico di natura patrimoniale [2]. Ma procediamo con ordine e vediamo nel dettaglio come si stipula un contratto.

Stipula di un contratto: quali sono i requisiti essenziali?

Per stipulare qualsiasi tipo di negozio giuridico il codice civile stabilisce delle regole generali da seguire in ogni occasione; queste regole sono obbligatorie e, se non vengono rispettate, possono determinare la nullità [3] o l’annullabilità del contratto.

Innanzitutto, il codice civile individua quattro requisiti fondamentali del contratto[4]:

  1. l’accordo delle parti;
  2. la causa;
  3. l’oggetto;
  4. la forma, quando è prescritta dalla legge.

Primo elemento essenziale, senza il quale non si potrebbe neanche parlare di contratto, è l’accordo delle parti. L’accordo può essere definito come la convergenza delle volontà dei contraenti. Ad esempio, Tizio vuole vendere i suoi mobili al prezzo di duemila euro e Caio accetta tale proposta: entrambe le parti (Tizio e Caio) vogliono la stessa cosa.

Il secondo requisito che individua la legge è la causa del contratto: si tratta della funzione economico-sociale svolta dal contratto. In altre parole, la causa individua lo scopo, il perché del contratto, l’interesse pratico che esso è chiamato a soddisfare. Nel nostro esempio del contratto di compravendita, la causa è rappresentata dallo scambio dei mobili dietro il pagamento di duemila euro.

L’oggetto del contratto può essere inteso in due modi diversi: come il bene oggetto dell’operazione economica (ad esempio, i mobili di cui abbiamo parlato), oppure come contenuto del contratto. In quest’ultima accezione, l’oggetto si identifica con la regolamentazione voluta dalle parti, cioè con le clausole, il prezzo, ecc.

La forma è il modo in cui il contratto si mostra esteriormente, cioè il mezzo (atto pubblico, scrittura privata, ecc.) attraverso il quale le parti manifestano la propria volontà. Per il contratto di compravendita la legge prescrive che la forma sia libera, quindi è possibile che il negozio giuridico si concluda anche senza sottoscrivere nessun contratto scritto. Nel caso invece di contratto di locazione, la legge prescrive obbligatoriamente la forma scritta, tranne in alcuni casi specifici [5].

Cosa sono la proposta e l’accettazione?

Dopo aver individuato quali sono gli elementi essenziali del contratto è necessario comprendere in quale momento si conclude il negozio giuridico. La legge individua due momenti specifici: la proposta e l’accettazione. Nel codice civile viene specificato che il «contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte» [6]. La suddetta norma stabilisce altresì che la proposta e la dichiarazione si presumono conosciute quando sono state ricevute dal destinatario presso il suo indirizzo, la sua residenza o il suo domicilio.

Come ha sancito una recente sentenza della Corte di Cassazione, il mittente deve provare l’avvenuto recapito della proposta all’indirizzo del destinatario, tramite una ricevuta di ritorno del servizio postale [7].

Secondo il codice civile, nella proposta devono essere inseriti gli elementi essenziali del contratto (oggetto, accordo tra le parti, causa e forma se prevista per legge). In particolare, l’oggetto deve essere:

  • lecito, cioè non contrario a norme imperative, all’ordine pubblico e al buon costume;
  • determinato o determinabile: deve essere cioè specificata la quantità e la qualità (es. un auricolare con dispositivo bluetooth);
  • deve essere possibile o può venire ad esistere (ad es. vendita di un’abitazione che deve essere ancora costruita).

Ritornando ai requisiti che deve possedere una proposta, è necessario che sia indicato non solo il bene (es. mobili) oggetto di compravendita ma anche il suo prezzo.

Come si formula la proposta?

La proposta può essere rivolta ad una o più persone, ma anche a gruppi o addirittura al pubblico (es. proposta di vendita di auricolari bluetooth su un sito di e-commerce). La proposta può essere orale o, nel caso di specifici contratti, deve essere formulata per iscritto (es. compravendita immobiliare), altrimenti si considera nulla.

La proposta può essere revocata da colui che l’ha fatta, senza addurre nessun motivo o giustificazione, solo fino a quando il contratto non si è concluso, cioè fino a quando il proponente non abbia avuto conoscenza dell’accettazione. Se, però, il destinatario ha già intrapreso in buona fede l’esecuzione del contratto, il proponente è obbligato a risarcirlo delle spese affrontate o degli eventuali danni subiti. Nel caso specifico di vendita degli auricolari, se il destinatario ha già spedito l’oggetto e il proponente revoca il contratto, questi deve pagare le spese sostenute per la spedizione.

Nel codice civile [8] si precisa che la proposta è irrevocabile «se il proponente si è obbligato a mantenere tale proposta per un certo tempo». La revoca è nulla quando in un accordo delle parti è stato convenuto che una parte deve restare vincolata alla propria dichiarazione per un certo periodo di tempo, mentre l’altra può decidere se accettare o meno [9].

Come si accetta la proposta?

Dopo aver analizzato i requisiti che deve possedere una proposta, passiamo all’analisi dei profili giuridici dell’accettazione, che può essere realizzata in qualsiasi forma se non è previsto diversamente dalla legge (forma scritta ad substantiam). Il termine per l’accettazione non è illimitato, ma solitamente viene indicato dal proponente all’interno del contratto o durante le trattative. È opportuno ribadire che il contratto si conclude quando il destinatario ha ricevuto e approvato la proposta, dandone comunicazione al proponente.

L’accettazione deve essere obbligatoriamente conforme alla proposta: ad esempio, se una parte propone di vendere uno smartphone con custodia al prezzo di 250 euro, non è possibile che l’altra parte dichiari di volere solo lo smartphone ad un prezzo di 230 euro. Se si palesa questa situazione il contratto non si ritiene concluso. La dottrina ha inoltre specificato che il silenzio vale come accettazione della proposta solo se si è in presenza di particolari circostanze oggettive e soggettive che inducano a credere che quella sia la volontà del destinatario.

Cosa sono le trattative?

È risaputo che prima di firmare qualsiasi tipo di contratto intercorrono tra le parti lunghe ed estenuanti trattative che hanno lo scopo di determinare il contenuto dell’accordo. Si pensi ad esempio ad un contratto di compravendita immobiliare: Tizio ha appena visionato un appartamento e chiede al venditore il prezzo della casa; Caio indica come costo complessivo della casa 150mila euro, ma esclude che nel contratto sia compreso il garage annesso all’abitazione. Tizio, invece, è disposto a pagare quella cifra solo se il garage verrà inserito nella compravendita. Ecco, in questo preciso istante iniziano le trattative per stabilire cosa prevedere nel futuro contratto. Le trattative si svolgono in un momento antecedente alla stipula del contratto e possono intercorrere tra le parti o coinvolgendo anche altri soggetti (mediatore, agente immobiliare nel caso di compravendita) che agiscono in qualità di rappresentante di una delle parti [10].

Cosa sono le indagini sul contraente?

L’accordo tra le parti si raggiunge attraverso uno scambio di dichiarazioni e può essere:

  • immediato: si pensi ai cosiddetti contratti di adesione (contratti che prevedono la sottoscrizione di moduli o formulari come quelli dei servizi di fornitura di energia elettrica);
  • a seguito di trattative intercorse tra le parti o dopo la stesura di un contratto preliminare.

Durante le trattative le parti possono condurre qualsiasi tipo di indagine nei confronti della controparte (situazione economica, affidabilità, settori in cui opera, ecc.). Questo tipo di indagini ispettive sono molto importanti per poter valutare se sia opportuno, sicuro e conveniente stipulare un contratto con una determinata controparte. Le indagini preventive vengono utilizzate dalle società quando si devono stipulare contratti di particolare rilevanza, ma anche il semplice venditore può raccogliere informazioni riguardanti la controparte per non rischiare di ritrovarsi in situazioni di insolvenza o inadempimento.

È logico che le indagini svolte in via preliminare devono rispettare la privacy e la riservatezza della controparte. Le parti possono svolgere le loro trattative sia oralmente che in forma scritta. Solitamente, durante questa fase, si fa ricorso alla minuta del contratto, un documento provvisorio che ha lo scopo di documentare l’intesa raggiunta su alcuni punti [11].

Quando si concludono le trattative?

Le trattative possono durare giorni, mesi o anni e, al termine di queste, si può decidere di stipulare immediatamente un contratto definitivo o in alternativa redigere un contratto preliminare. In alcuni casi è possibile anche stabilire che una parte versi una caparra all’altra, ma non è sempre necessario inserire questa clausola accessoria. Se le parti non hanno trovato nessuna intesa durante la fase delle trattative, non si procede alla stipula del contratto e si possono ricominciare le contrattazioni.

Durante le trattative le parti devono comportarsi secondo buona fede. Nel caso in cui una parte receda dalle trattative senza un giustificato motivo, quando «queste sono giunte ad uno stadio tale da creare il legittimo affidamento della controparte sulla futura conclusione del contratto» [12] inducendola a sostenere delle spese o a rinunciare ad offerte più convenienti, la controparte incorre in responsabilità precontrattuale.

La responsabilità precontrattuale si configura, ad esempio, quando durante le trattative per la compravendita di un appartamento, il venditore interrompe bruscamente tali contrattazioni in presenza di un acquirente che ha offerto una cifra più elevata e non ha comunicato alla controparte che si stavano svolgendo trattative parallele.

Cos’è la responsabilità precontrattuale?

Come abbiamo visto, se si recede dalle trattative senza giustificato motivo è prevista una responsabilità precontrattuale che obbliga la controparte al risarcimento del danno. La legge dice che, se durante le contrattazioni si viola il principio di buona fede, cioè quel principio generale che obbliga le parti a comportarsi secondo lealtà e correttezza, si palesa la responsabilità precontrattuale per la parte inadempiente, con conseguente obbligo di risarcimento del danno alla controparte [13].

Ad esempio, se durante la formazione del contratto di compravendita di un terreno edificabile, una parte non comunica alla controparte che è stato previsto un progetto di variante al piano regolatore che prevede il cambiamento della destinazione d’uso di quello specifico appezzamento di terreno, in questo caso si è verificata una violazione al principio di buona fede e si configurerà una responsabilità precontrattuale.

Cosa succede se si viola la buona fede?

Come anticipato, la legge impone a coloro che sono in trattative di comportarsi lealmente, secondo correttezza, senza ingannare l’altra parte. Le trattative possono essere definite come il contatto sociale instaurato tra le parti interessate alla conclusione di un contratto. Le persone che si siedono allo stesso tavolo per discutere di un futuro contratto (ad esempio, della vendita di una vettura, della costruzione di una casa, ecc.), pur non avendo assunto ancora un impegno giuridico vincolante a tutti gli effetti, devono comunque comportarsi in una determinata maniera. La violazione di questo obbligo comporta il sorgere, appunto, di responsabilità precontrattuale e, quindi, l’obbligo di risarcire il danno.

Nel caso in cui si sia configurata un’ipotesi di responsabilità precontrattuale, si può ottenere un risarcimento del danno tramite il ricorso ad un’azione giudiziale che mira a dimostrare la violazione del principio di buona fede. Il problema, però, è capire quale sia la natura giuridica della responsabilità precontrattuale. Com’è noto, infatti, il codice civile prevede solamente due forme di responsabilità:

  • contrattuale, che sorge a seguito della valida formazione di un contratto;
  • extracontrattuale che, al contrario, non presuppone alcun vincolo giuridico tra le parti ma il semplice fatto di aver commesso un illecito. Caso emblematico di responsabilità extracontrattuale è il sinistro stradale.

Dove collocare la responsabilità precontrattuale? A rigore, un contratto tra le parti non è stato ancora stipulato, quindi non si potrebbe parlare di responsabilità contrattuale. Allo stesso modo, però, le parti non sono completamente estranee tra loro, in quanto durante le trattative hanno cominciato ad intessere un legame che potrà sfociare in un vincolo giuridico vero e proprio.

Collocare la responsabilità precontrattuale nell’una o nell’altra fattispecie di responsabilità non è cosa priva di conseguenze: si pensi solamente che la responsabilità contrattuale si prescrive in dieci anni mentre quella extracontrattuale in cinque.

La giurisprudenza prevalente ha accolto la tesi della responsabilità extracontrattuale [14]. Di conseguenza, il diritto al risarcimento del danno si prescrive entro cinque anni e l’entità di tale risarcimento comprende tanto il danno emergente (spese sostenute in relazione alle trattative sostenute) quanto il lucro cessante (quantificazione dei vantaggi che la parte danneggiata avrebbe potuto conseguire).

Ad esempio, se Tizio, residente a Roma, ha dovuto svolgere le trattative a Milano con Caio e questi ha violato il principio di buona fede, Caio dovrà risarcire a Tizio le spese sostenute per il viaggio. Inoltre Caio dovrà risarcire Tizio per il mancato guadagno visto che non ha potuto vendere la sua merce a Sempronio che gli aveva fatto un’altra offerta più vantaggiosa.

note

[1] Artt. 1321-1469 cod. civ.

[2] Art. 1321 cod. civ.

[3] Art. 1418 cod. civ.

[4] Art. 1325 cod. civ.

[5] Cass., sent. n. 18214/2015 del 17.09.2015.

[6] Art. 1326 cod. civ.

[7] Cass., sent n. 16327/2007 del 24.07.2007; Cass. ,sent. n. 6105/2003 del 16.04.2003.

[8] Art. 1329 cod. civ.

[9] Cass., sent n. 2568/2009 del 02.02.2009.

[10] Art. 1754 cod. civ.

[11] Cass., sent. n. 4265/1995 del 13.04.1995.

[12] Cass., sent. n. 22269/2010 del 02.11.2010; Cass., sent. n. 5830/1999 del 14.06.1999.

[13] Cass., sent. n. 8671/2017 del 04.04.2017.

[14] Cass., sezioni unite, sent. n. 9645/2001 del 16.07.2001.


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