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Le parti comuni del condominio


Le parti comuni del condominio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 17 maggio 2018



Analizzare la disciplina delle parti comuni del condominio permette a ciascun condomino di sapere sempre quali sono i propri diritti e doveri relativamente all’utilizzo delle aree in comproprietà.

Il condominio, si sa, può essere la fonte delle più disparate occasioni di litigio: rapporti con i vicini degradati, contrasti sulla gestione delle spese, difficoltà di accordarsi sull’avvio delle opere necessarie alla manutenzione o alle migliorie, e così via. In particolare, uno degli ambiti in cui è più pervicace il rischio di contrasti riguarda la disciplina delle parti comuni del condominio: ci può essere un condomino che pretende di accampare diritti esclusivi su un’area di parcheggio, oppure qualcun’altro che pretende di addebitare al condominio spese relative alla manutenzione di un muro interno alla propria abitazione e centinaia di altri possibili casi.
Per non trovarsi impreparati rispetto alle difficoltà relative all’amministrazione delle parti comuni del condominio e per evitare di incorrere in possibili abusi di qualche vicino poco accorto ai propri limiti, può essere utile conoscere appieno i diritti e i doveri che la legge e i regolamenti condominiali assegnano a ciascun condomino, specialmente riguardo alla destinazione d’uso ed alle modalità d’impiego delle parti comuni: aree di parcheggio, giardinetti, ascensori, rampe di scale, tetti e quant’altro. Per questo motivo, dopo aver descritto brevemente i beni rientranti nella disciplina delle parti comuni e quelli che, invece, non vi sono ricompresi, esamineremo la disciplina che la legge dispone per questa fattispecie, analizzando, in particolare, il problema della ripartizione delle spese sulle parti comuni e la possibilità di modificarne la destinazione d’uso.

Parti comuni del condominio: quali sono

Il condominio è una particolare modalità di comunione, disciplinata dal codice civile sotto il profilo della contitolarità di determinate aree (le parti comuni), che si somma alla proprietà esclusiva relativa alle abitazioni private: in sostanza, nel condominio più persone hanno la proprietà esclusiva di parti distinte di un medesimo fabbricato (piani o porzioni di piano), mentre su altre parti dell’edificio, connesse al complesso delle singole unità immobiliari per funzione e struttura, insiste la proprietà comune di tutti i condomini [1].
In particolare, è la legge a disciplinare puntualmente le parti comuni del condominio, i diritti d’uso e sfruttamento concessi ai vari partecipanti al condominio e come calcolare le quote di partecipazione alle spese relative al mantenimento della struttura.

Per quanto riguarda le parti comuni condominiali, vi si fanno rientrare normalmente i servizi e i beni necessari all’esistenza dell’edificio strutturalmente destinati all’uso o al godimento comune: il suolo, le scale, il tetto, le tubature per il passaggio di acqua e gas. Rispetto alle parti comuni, tutti i condomini sono proprietari proporzionalmente al valore delle rispettive proprietà private: per questo, in un condominio composto da cinque persone, delle quali uno, però, sia proprietario di metà delle unità immobiliari, la porzione di proprietà sulle parti comuni segue il medesimo ordine, per cui il soggetto in questione sarà considerato proprietario per metà delle parti comuni e gli altri quattro vedranno dividersi proporzionalmente la restante metà.

Il codice civile contiene un’elencazione di parti comuni, che, però, non è tassativa: in altri termini, la legge considera per presunzione che determinati beni siano da considerarsi parti comuni, ma è possibile dimostrare il contrario sia per il diverso uso che ne viene dato, sia perché dal contratto di condominio o dal regolamento questi beni sono individuati diversamente; inoltre, l’elencazione è esemplificativa, e ciò significa che anche altri beni possono essere considerati parti comuni ed essere assoggettati alla relativa disciplina. Ad ogni modo, sono di proprietà comune dei condomini:

  • le parti dell’edificio necessarie per gli usi comuni, come il suolo, le fondamenta, i muri maestri e le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i cortili e le facciate esterne degli edifici;
  • le aree destinate a parcheggio per i condomini, i locali comuni, come la portineria, la lavanderie, i sottotetti e simili;
  • le installazioni e gli strumenti ad uso comune, come gli ascensori, le cisterne e gli altri impianti idraulici e fognari, i sistemi di riscaldamento e condizionamento centralizzato, le antenne televisive, i condotti di aria, gas ed elettricità (almeno fino al punto di diramazione nei locali di proprietà personale, o fino al punto di utenza).

Per quanto riguarda le parti comuni non ricomprese nell’elenco di legge, occorre verificare di volta in volta se questi beni possono essere considerati comuni, accertandone in concreto le caratteristiche e la destinazione, oppure dimostrando l’esistenza di un titolo contrario [2]: tra questi è possibile ricomprendere il regolamento condominiale concordato dai condomini, un titolo d’acquisto (come un contratto di vendita o un testamento) di una porzione di condominio da cui si possono desumere elementi tali da escludere la comunione del bene, mentre non sono considerati elementi validi ai fini di questa dimostrazione i dati catastali relativi al frazionamento e alla trascrizione di una porzione dell’edificio o una semplice situazione di fatto, come l’utilizzo esclusivo che un condomino, senza nessuna ragione giustificatrice, faccia di una parte comune.

I beni ad uso esclusivo

Esistono, tuttavia, determinate categorie di beni che, pur rientrando astrattamente nel novero delle parti comuni, non vengono considerate tali, in forza della circostanza che uno o determinati condomini hanno un utilizzo esclusivo di queste ultime e, quindi, ne traggano un vantaggio personale: in questo caso, la destinazione effettiva del bene prevale sulla considerazione astratta fatta dalla legge, potendosi dimostrare che, nei fatti, il bene non è utilizzato o utilizzabile da tutti i condomini. D’altra parte, si tratta di un profilo di giustizia: se il bene, il servizio o l’impianto di uso comune, per le sue caratteristiche o per l’uso che ne viene fatto, non è posto a vantaggio di tutti i partecipanti, viene meno l’attribuzione della proprietà comune (cosiddetto condominio parziale) [3]. Questo aspetto ha delle conseguenze molto importanti: i condomini che non partecipano dell’uso di un bene non sono tenuti al pagamento delle spese in proporzione necessarie al suo mantenimento o alla sua manutenzione, così come vengono meno le facoltà di contribuire alle decisioni in assemblea relativamente all’uso o alla funzione di questi beni; viceversa, quelli che vengono considerati proprietari sono anche gli unici soggetti ad essere tenuti alle riparazioni obbligatorie e chiamati a rispondere dei danni, qualora l’utilizzo improprio di questi beni possa danneggiare un terzo.

Bisogna precisare che, per i beni ad uso esclusivo di uno solo o di alcuni condomini, non esiste nessuna indicazione da parte della legge: normalmente è il giudice che, chiamato a decidere se applicare o meno la disciplina relativa alle parti comuni, valuta la natura del bene, stabilendo, ad esempio, se un condomino è tenuto a contribuire alle spese oppure se ha diritto a votare relativamente a quanto concerne il bene stesso. La casistica è piuttosto ampia [4], per questo è preferibile concentrarsi su alcuni degli aspetti più controversi.
Ad esempio, il giardino: questa parte ha la funzione di dare aria e luce alle unità abitative ed ha una funzione decorativa per migliorare l’aspetto estetico, senza contare la capacità di rivalutare gli appartamenti che compongono il fabbricato che vi si affaccia. Nonostante queste funzioni interessino generalmente tutti i condomini, esso è considerato parte comune solo se c’è espressa previsione nel regolamento di condominio, ma in mancanza esso spetta a chi ne ha la disponibilità o al condomino che ha  la proprietà dell’unità immobiliare di cui il giardino costituisce pertinenza. Questo comporta che i condomini che non ne usufruiscono per ragioni strutturali non devono pagarne la manutenzione.

Un altro dei beni su cui è controversa la natura di parte comune o di proprietà esclusiva è l’insieme degli impianti di scarico per le acque. Per legge questi sono considerati parti comuni, quanto meno nella porzione della colonna centrale che raccoglie le acque provenienti da tutti gli appartamenti. Tuttavia, le condutture e i raccordi di collegamento che si diramano dalla colonna di condominio e servono un appartamento singolo sono considerate parti ad uso esclusivo. Anche per quanto riguarda le condutture del gas e dell’elettricità, o quelli che servono il riscaldamento o il condizionamento d’aria, l’impianto centrale è parte comune, fino alla diramazione o ingresso nei locali di proprietà esclusiva, quindi queste condutture interne sono di pertinenza dei singoli proprietari dell’appartamento servito.

Quanto al lastrico solare, si tratta della copertura del tetto che può essere utilizzata come terrazza, sebbene serva da copertura dell’edificio e quindi vive una doppia natura: per legge è una parte comune, anche se poi nell’uso pratico soltanto il condomino dell’ultimo piano ne approfitti come affaccio esterno. Il solaio divisorio tra due piani dell’edificio, invece, si considera proprietà comune dei rispettivi proprietari, mentre il solaio del pian terreno sottostante al relativo pavimento appartiene al proprietario del piano, come se si trattasse del pavimento stesso. I sottoscala che afferiscono alle scale condominiali, invece, sono considerati beni comuni. I sottotetti, intesi come spazi compresi tra il tetto e il solaio che copre l’ultimo piano sono considerati beni comuni, salvo che un titolo contrario attesti l’afferenza al proprietario delle unità immobiliari dell’ultimo piano. In questo caso, quindi, occorre verificare la destinazione concreta: se il sottotetto è usato comunemente come stenditoio o soffitta comune, è un bene condominiale, se, invece, ha la funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante, allora di considera di pertinenza del proprietario di quest’ultimo.

Quanto ai muri perimetrali dell’edificio, sono anch’essi parti comuni, anche se non hanno la funzione di muri portanti, perché determinano il volume dell’edificio e lo proteggono dagli agenti esterni, delineandone la sagoma architettonica. Allo stesso modo sono considerati i muri di facciata del prospetto, perché rientranti nella categoria dei muri maestri e, al pari di questi, sono considerati strutture essenziali per l’esistenza di tutto il fabbricato. Viceversa, i muri di sostegno di un giardino in proprietà esclusiva, anche se sovrastano un terreno condominiale, hanno una funzione esclusiva, volta a delimitare la proprietà del singolo condomino; questo ad eccezione che il muro oggettivamente serva una destinazione comune a tutti i condomini, perché ad esempio favorisce il passaggio nelle parti comuni.

La disciplina delle parti comuni

Dopo aver indicato per sommi capi quali beni possono considerarsi parti comuni del condominio e quali no, è possibile esaminarne la disciplina. La natura dei beni, infatti, ha determinate conseguenze, che fanno nascere un insieme di diritti ed obblighi a seconda che il bene sia comune o di proprietà esclusiva.
Innanzitutto, data la funzione strumentale delle parti comuni al godimento delle proprietà esclusive, queste sono caratterizzate dall’indivisibilità: esse cioè non possono essere separate dal resto dell’edificio, né possono essere vendute, alienate o trasformate senza il necessario consenso di tutti i condomini. Tuttavia, in alcuni casi particolari, la legge ammette la divisione delle parti comuni quando non renda meno comodo l’utilizzo della cosa a tutti i proprietari e quando la decisione sia assunta con il voto favorevole di tutti i condomini. E’ opportuno distinguere, però, tra cose separabili e cose incorporate:

  • alcuni elementi sono materialmente incorporati e quindi mai separabili, come i piani e le porzioni di piano che sono inscindibili dal fabbricato condominiale, oppure i servizi e impianti comuni che ne fanno parte, come i muri maestri, i pilastri, i tetti e così via;
  • altre parti del condominio possono essere incorporate in via stabile nell’edificio, ma possono essere separate alle condizioni viste sopra: ciò riguarda, in particolare, le tubazioni per l’acqua, gli impianti di riscaldamento, gli ascensori e tutto quanto possa essere rimosso senza pregiudizio per l’esistenza e la funzionalità dell’edificio.

Uno degli aspetti più importanti che riguarda la disciplina delle parti comuni è l’uso che delle stesse può essere fatto da ciascun condomino: ai sensi di legge, tutti i condomini possono servirsi liberamente delle parti comuni, sempre che l’utilizzo non alteri la destinazione delle stesse e non impedisca l’uso uguale e paritetico degli altri. Ne consegue il divieto per i condomini di utilizzare arbitrariamente le cose comuni a danno degli altri condomini, oppure in modo tale da rendere non più utile quella cosa agli interessi di tutti [5].

Per quanto riguarda le modalità di utilizzo delle parti comuni del condominio, per tutti i condomini vige l’obbligo di permettere agli altri di fare un uso paritetico della cosa comune. Questo non significa, però, che l’utilizzo sia sempre lo stesso per tutti: infatti, è possibile decidere di fare un uso frazionato o turnario del bene comune, decidendo di servirsene a turno per un dato periodo di tempo, oppure ancora limitarsi a godere di un utilizzo indiretto dello stesso. Può accadere di frequente, inoltre, che uno dei condomini faccia della cosa comune un utilizzo più intenso degli altri: questo è ovviamente ammissibile, perché la legge non può determinare la quantità di utilizzo che rientra nei diritti di tutti i condomini, ma ciò nonostante vi sono dei precisi limiti rispetto a queste facoltà. Infatti, l’uso più intenso non deve essere idoneo a determinare delle servitù pregiudizievoli a carico del bene comune, oppure invadenze nell’ambito dei diritti degli altri proprietari. Per risolvere eventuali contrasti in tal senso, occorre analizzare l’uso potenziale dei condomini rispetto ai diritti di ciascuno, e non l’uso concreto che ne fanno in ogni singolo momento: si tratta, in altri termini, di verificare in astratto se rimane per gli altri condomini la possibilità di utilizzare il bene con la stessa frequenza e intensità con cui questo viene usato dal condomino in questione.
Oltre all’obbligo dell’altrui utilizzo, l’uso delle parti comuni deve essere effettuato da parte del singolo condomino in modo tale da non alterare irreversibilmente la destinazione del bene, modificandone o deteriorandone la funzione. Si può dire rispettata la destinazione del bene quando il condomino ne fa un utilizzo sufficiente a soddisfare i propri bisogni e quando questi siano analoghi a quelli di tutti gli altri, mentre non si considera utilizzo arbitrario quello che può comportare, anche in caso di uso non perfettamente simmetrico, la possibilità che altri possano utilizzare il bene: ad esempio, non si considera un’alterazione della destinazione d’uso l’installazione in cortile di serbatoi idrici che servono soltanto alcuni appartamenti, perché normalmente questi manufatti non sono idonei ad alterare la funzione dello spazio comune.

Se, però, uno dei condomini non rispetta queste condizioni di utilizzo, la legge prevede la possibilità di contrastare i comportamenti abusivi dei vicini, quando questi possono incidere e modificare la destinazione delle parti comuni: ad esempio, se un condomino parcheggia l’auto nel cortile utilizzato dagli altri per effettuare le manovre necessarie all’ingresso o all’uscita, oppure se lascia la propria bicicletta nell’androne, ostacolando il libero e comodo passaggio degli altri, si può reagire inviando una diffida al rispetto dell’uso. L’amministratore o un singolo condomino può intimare per iscritto il vicino che non rispetta l’uso delle parti comuni, invitandolo a modificare i propri comportamenti. Se però dovesse continuare l’uso arbitrario del bene, l’amministratore deve sottoporre la questione all’assemblea, che può essere convocata anche su iniziativa di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Sarà l’assemblea a dover valutare il comportamento contestato e decidere se questo si può configurare come arbitrario: in questo caso, l’assemblea proibisce formalmente al condomino di continuare nella propria condotta. Se neanche questa intimazione dovesse avere risultati, è possibile consultare un legale per intraprendere le azioni più opportune, come un’intimazione da parte del giudice o una richiesta di risarcimento dei danni eventualmente provocati dalle condotte scorrette.

Ripartizione delle spese sulle parti comuni

Uno degli aspetti più rilevanti che riguarda la disciplina delle parti comuni attiene alla ripartizione delle spese per il loro mantenimento e manutenzione. I condomini sulle parti comuni sono comproprietari insieme agli altri: questo determina a carico di ciascuno di essi l’obbligo di partecipare alle spese per la conservazione dei beni. Questa circostanza rende ancora più chiaro perché è importante stabilire quali beni fanno parte del condominio e quali invece no: non potrete essere chiamati a partecipare alle spese di una parte in uso esclusivo, mentre, all’opposto, non potrete sottrarvi dall’obbligo di contribuire ai costi necessari al mantenimento delle parti comuni.

Si pone, però, il problema di individuare un criterio con cui dividere le spese tra i condomini. In questo caso, è la legge a fissare un criterio standard: il valore delle unità immobiliari di cui è proprietario. In altri termini, i diritti (il godimento unitario delle parti comuni) e i doveri (le spese condominiali) relative alle parti comuni del condominio si determinano in misura proporzionale al valore delle unità immobiliari di cui ciascun condomino è proprietario. L’individuazione di tale valore, per espressa previsione di legge, è fatta in millesimi di proprietà, indicati nelle apposite tabelle catastali di cui ogni condominio deve essere fornito. Se dunque l’obbligo di pagare le spese condominiali grava sui condomini in funzione dell’ampiezza del loro diritto di proprietà, si è posto l’ulteriore problema di stabilire se si trattasse di un obbligo solidale a tutti gli altri, o da considerare pro quota: in questo senso, gli ultimi arresti della giurisprudenza evidenziano che le obbligazioni condominiali sono da considerarsi parziarie. Ne consegue, che i debiti assunti per il condominio sono ripartiti tra i condomini al momento dell’adempimento e che, quindi, un creditore (quale può essere il fornitore del servizio, un appaltatore per i lavori, i muratori e quant’altro) non può esigere da un singolo condomino il pagamento di tutte le somme, ma dovrà rivolgersi a ciascuno di essi singolarmente, in caso di ritardo nel pagamento di quanto dovuto [6].

Le modifiche alla destinazione d’uso

È possibile che nel corso del tempo un bene appartenente alle parti comuni del condominio subisca delle modifiche, fisiche o giuridiche, che ne alterano la natura di proprietà comune. Ad esempio, un condomino può concludere un accordo con gli altri comproprietari per modificare il proprio diritto all’uso del bene e renderlo esclusivo, ma l’acquisto e la perdita dell’uso esclusivo può derivare anche da usucapione: il comportamento prolungato nel tempo, tale da evidenziare un possesso esclusivo sulla cosa, è incompatibile con il compossesso altrui e può guadagnare in capo al condomino che nei fatti è l’esclusivo utilizzatore, l’acquisto della proprietà del bene decorsi i termini richiesti dalla legge (dieci o venti anni). Inoltre, possono intervenire anche modifiche al bene comune. Ad esempio, un condomino può apportare a proprie spese una modifica per migliorare e rendere più comodo il godimento della cosa. Questi interventi sono consentiti dalla legge a patto che non determinino una mutazione della destinazione della cosa comune non autorizzata dal condominio e il sacrificio dell’altrui utilizzo. Per alcune modifiche, tuttavia, vista la loro capacità di alterare l’entità sostanziale della cosa o la sua destinazione, è sempre necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, per tutelare l’interesse dei vari partecipanti [7].

Accanto alle modifiche di fatto, è possibile anche che intervengano modifiche alla destinazione d’uso delle parti comuni. In questo caso, l’assemblea può decidere di variare la funzione del bene, ritenendo, ad esempio, più opportuno trarre un vantaggio diverso da quel bene o attribuirlo in via esclusiva ad uno o più condomini. Tra le ipotesi di modifiche alla destinazione d’uso è possibile indicare:

  • la soppressione del locale portineria per adibirlo a rimessa per biciclette;
  • la modifica del terrazzo adibito a stenditoio in solarium;
  • la soppressione della canna di caduta dei rifiuti per ricavarne un vano per installare contatori e caldaie.

Oltre a tali modifiche, che variano la destinazione d’uso ma non la natura di parte comune di un determinato bene, è ammissibile anche l’attribuzione dell’uso esclusivo su un determinato bene. Tuttavia, ci sono, anche in questo caso, dei precisi limiti individuati dalla legge: la modifica deve rispondere ad esigenze generali dei condomini, quindi non sono ammessi cambi di destinazione che avvantaggiano alcuni e sacrificano altri condomini; in secondo luogo, la modifica non può mai essere tale da pregiudicare la sicurezza dell’edificio o alterarne il decoro architettonico.

Per procedere alle modifiche, l’amministratore convoca l’assemblea, invitando i condomini almeno venti giorni prima della data fissata per la seduta. Sarà l’assemblea, poi, a deliberare la modifica alla destinazione quando votino favorevolmente almeno 4/5 dei partecipanti, che rappresentino a loro volta almeno i 4/5 del valore dell’edificio. Se la modifica è approvata alla presenza di questo quorum deliberativo, l’assemblea approva la modifica e dà mandato all’amministratore di attuarla, contattando gli operatori edili o i professionisti richiesti per realizzare le modifiche. I costi delle modifiche sono comunque rientranti tra le spese condominiali. Tuttavia, una modifica che può comportare un uso separato legittima coloro che hanno espresso il loro dissenso a sottrarsi dalle spese condominiali: quindi, se non siete d’accordo con la proposta dell’inquilino dell’ultimo piano di realizzare un solarium sul terrazzo non potete essere costretti a partecipare ai costi necessari.

note

[1] A norma degli artt. 1117 ss. c.c., la disciplina delle parti comuni può essere fatta rientrare nell’ambito della comunione pro indiviso di quei beni, detti appunto parti comuni del condominio, che strutturalmente e funzionalmente sono connessi alle singole unità immobiliari appartenenti, in esclusiva, a ciascun condomino. La relazione esistente tra le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva è di tipo funzionale: le parti comuni, infatti, sono poste al servizio di altre parti dell’edificio e sono a queste legate da un rapporto di accessorietà, che esprime la mancanza di autonomia fisica dei beni comuni rispetto ai beni di proprietà solitaria (gli appartamenti, per intendersi). È per questo motivo che, in dottrina, si parla del condominio non in termini di proprietà ma di “ente di gestione”, al quale vengono imputate, anche grazie all’indirizzo dato dalla riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012, n. 220), le funzioni delle singole parti della proprietà.

[2] Secondo la giurisprudenza uno dei criteri per cui valutare la caratteristica di parte comune è la destinazione del bene (cfr. Cass. 2 agosto 2011, n. 16914), che potrebbe dimostrare una caratteristica di autonomia e indipendenza del bene e, pertanto, la sua assenza di accessorietà rispetto all’edificio condominiale (Cass. 7 luglio 2003, n. 10700); altro criterio che può far desumere la natura comune o, al contrario, rivelare che nonostante si tratti di un bene compreso nell’elenco legislativo non sia da considerarsi parte comune, è il titolo, cioè un atto scritto, da cui evincersi ad esempio che un condomino in particolare vanta la proprietà esclusiva su un determinato bene (Cass. 16 gennaio 2014, n. 822 e Cass. 14 marzo 2008, n. 6981). Tra i beni e servizi per i quali è stato richiesto l’intervento chiarificatore della giurisprudenza è possibile comprendere: a) i corridoi, che permettono di accedere alle singole unità immobiliari; b) il cortile, inteso come area scoperta compresa tra gli edifici, che ha la funzione di fornire aria e luce agli ambienti e di consentire il passaggio per l’accesso agli edifici: questo si considera per legge una parte comune, non rilevando che le unità immobiliari che non si affacciano sul cortile non fruiscono delle prese d’aria o di luce; c) allo stesso modo gli elementi architettonici o artistici che possono riguardare la facciata dell’edificio sono considerati parti comuni; d) il sottosuolo, inteso come spazio sottostante agli edifici, per la sua ovvia funzione di sostegno per i fabbricati costituisce una parte comune: quindi il singolo condomino non può effettuare scavi per ricavare nuovi locali o ingrandire quelli esistenti, senza il consenso degli altri condomini.

[3] Il criterio principale che viene utilizzato in questi casi è quello dell’utilità che si ricava dalla destinazione di un bene: se la parte condominiali è al servizio di una sola parte dell’immobile e quindi è posta a vantaggio solo di alcuni condomini, questa destinazione ne fa venire meno la caratteristica di parte comune del condominio (cfr. Cass. 2 agosto 2011, n. 16914).

[4] A titolo esemplificativo, è possibile elencare i seguenti beni: a) sono comunque considerate parti comuni del condominio l’alloggio del portiere, cioè i locali destinati alle necessità abitative dell’addetto alla portineria, ivi compresa la guardiola (in questo caso, peraltro, il bene rientra nell’elenco di parti comuni previsto dalla legge); b) allo stesso tempo si considera sempre parte comune l’androne dell’edificio, inteso come luogo di passaggio per raggiungere le unità immobiliari esclusive, anche se alcuni condomini hanno un accesso indipendente sulla strada; c) per quanto riguarda gli ascensori occorre distinguere: se l’ascensore è stato installato al momento della costruzione o, successivamente, dietro iniziativa di tutti i condomini, allora si considera comunque parte comune se consente di raggiungere più velocemente le parti destinate all’uso comune poste ai piani superiori; viceversa, se l’ascensore è stato installato su iniziativa e a spese solo di alcuni condomini allora si considera proprietà esclusiva di questi ultimi; d) allo stesso modo non si considera parte comune l’autorimessa, anche se posta nel perimetro dell’edificio condominiale (come nel seminterrato), perché non si tratta di una parte necessaria all’uso comune e, soprattutto, perché ne prevale la destinazione individuale; e) anche i balconi che sporgono sulla facciata dell’edificio, pur essendo posti su quest’ultima (che si considera sempre parte comune), non rientrano nei beni comuni a tutti i condomini, perché rappresentano un prolungamento dell’appartamento cui appartengono e sono privi di funzione di sostegno o di copertura necessaria all’interesse dell’intero edificio.

[5] Le due condizioni di utilizzo delle parti comuni previste dall’art. 1102 c.c. (rispetto dell’altrui uso e divieto di modifica della destinazione) debbono essere rispettate congiuntamente: ne consegue che l’uso diventa illecito anche soltanto quando venga violata una delle due condizioni viste (così Cass. 15 luglio 1995, n. 7752).

[6] In questi termini, ponendo fine ad un lungo dibattito giurisprudenziale, si sono pronunciate le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 8 aprile 2008, n. 9148, adottando la tesi della parziarietà.

[7] Anche sotto questo profilo, la casistica è molto ampia: a) in tema di aperture praticate nei muri condominiali per far comunicare un’area comune con un locale di proprietà, si parla di modifica non ammessa, mentre se si apre una vetrina da esposizione realizzata mediante la demolizione della parte di muro corrispondente, la modifica è ammissibile perché compatibile con l’ordinaria funzione del muro perimetrale a fornire affaccio sulla strada; b) non è ammessa la costruzione di un’autorimessa nel sottosuolo, perché muta la destinazione del sottosuolo dalla sua funzione di sostegno a quella di ricovero per automobili; c) allo stesso modo non si può costruire una copertura con veranda sul giardino comune, anche se concesso in godimento esclusivo ad un condomino, perché può pregiudicare l’areazione o le vedute anche di altri appartamenti; d) è possibile invece la ristrutturazione dell’impianto vecchio da parte di un singolo condomino, perché necessaria alla conservazione della cosa comune.

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