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Infiltrazioni di acqua nei condomini: chi deve risarcire il danno


Infiltrazioni di acqua nei condomini: chi deve risarcire il danno

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 gennaio 2013



Macchie di umidità e infiltrazioni nei condomini: ecco come comportarsi.

Macchie di umidità e infiltrazioni di acqua sono la principale causa dei litigi tra vicini di casa: non sempre, infatti, è agevole individuare la fonte del danno, stabilire a chi spetti la riparazione e quantificare l’entità del risarcimento.

In questi casi, deve sempre prevalere il buon senso: spesso, infatti, si tratta di questioni di valore economico molto basso, per le quali non conviene iniziare cause in tribunale.

In questo articolo cercheremo di dettare alcune regole generali.

Acqua piovana

Se l’acqua piovana che ha determinato il danno è filtrata attraverso il terrazzo “a livello” di un condomino, che non abbia funzione di copertura dell’edificio, sarà il singolo condomino proprietario dell’immobile a dover risarcire il danno.

Se invece la terrazza funge da copertura alle sottostanti unità immobiliari, la spesa deve essere così ripartita: un terzo a carico del proprietario del terrazzo e due terzi a carico dei condomini le cui unità immobiliari vengono coperte dal terrazzo.

Condutture delle acque nere

Se il danno è causato dalla rottura dei servizi igienici di un’unità immobiliare, ne risponde il proprietario di quest’ultima [1].

Se il danno è prodotto dalla tubatura comune ne risponde il condominio e la spesa va ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (salvo diverso accordo).

Muro perimetrale

I muri perimetrali rientrano tra le parti comuni dell’edificio. Pertanto, se le infiltrazioni di acqua provengono dal muro perimetrale, la riparazione e il risarcimento spettano a tutti i condomini, in proporzione dei rispettivi millesimi.

Se, per provvedere alle riparazioni, il condomino danneggiato è costretto a trasferirsi altrove in attesa che il suo appartamento venga di nuovo reso agibile, il condominio è tenuto a risarcire anche quest’altra spesa [2].

Se il danno è stato causato da un “grave difetto” di costruzione e non sono decorsi dieci anni dall’ultimazione dell’immobile, sia il danneggiato che il condominio possono agire nei confronti del costruttore per ottenere tanto la riparazione quanto il risarcimento [3].

Tetto e lastrico solare

Se le infiltrazioni provengono dal tetto di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà tra tutti i condomini per millesimi di proprietà.

Nell’ipotesi di edifici distinti e autonomi, ma raggruppati in un unico condominio, le spese di riparazione dei singoli tetti vanno divise tra i soli condomini degli edifici su cui l’opera deve essere eseguita e coperti dal tetto interessato ai lavori [4].

Se invece le infiltrazioni riguardano il lastrico solare di cui un condomino abbia l’uso esclusivo, la ripartizione delle spese avverrà così: un terzo a carico del proprietario esclusivo o dell’usuario mentre i due terzi a carico di tutti i condomini a cui lo stesso serva da copertura.

Se però le infiltrazioni sono dovute a fatto e colpa di chi usa in via esclusiva il lastrico solare o  il tetto, sarà questi a dover risarcire tutta la spesa.

Il termine per chiedere il risarcimento è di cinque anni: dopo il diritto si prescrive.

In tutti i predetti casi in cui il danno viene (totalmente o parzialmente) ripartito tra i condomini, il soggetto danneggiato riveste sia la qualità di danneggiato che la qualità di danneggiante, in quanto appartenente al condominio. Pertanto, pur percependo il risarcimento, egli dovrà comunque partecipare alle spese di riparazione del bene comune e alla ripartizione delle spese di risarcimento (in proporzione ai suoi millesimi).

Qualora si riscontrino macchie di umidità per infiltrazioni, è necessario chiedere l’intervento dell’amministratore affinché, con un proprio tecnico di fiducia ed, eventualmente, con un altro nominato dal condominio, si appuri se il danno riguardi una condotta di proprietà comune o di un singolo condomino. Nel primo caso, è bene informarsi dall’amministratore se lo stabile è assicurato per questo tipo di danni. Nella seconda ipotesi, invece, sarà necessario munirsi di una propria perizia di parte e chiedere un pronto intervento del vicino. É importante che la richiesta di riparazione e indennizzo venga formalizzata con una lettera di cui si possa provare, in futuro, la data certa (raccomandata a.r. o telegramma). Ciò al fine di verificare, in un successivo ed eventuale giudizio, la tempestività dell’intervento da parte del responsabile.

note

[1] Cass. sent. n. 299/1964.

[2] Cass. sent. n. 6128/2012.

[3] Cass. sent. n. 3753/1999.

[4] Cass. sent. n. 1352/1969.

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16 Commenti

  1. Infiltrazioni d’acqua da un terrazzo.
    la richiesta all’amministratore del condominio può essere inoltrata dal condomino non proprietario?

  2. buongiorno, ma se il proprietario dell’immobile effettua un foro sulla canala in eternit delleacque chiare, perche ha ostruito lo scarico, e nel fare questa operazione danneggia gli appartamenti sottostanti.in questi casi l’amministratore che obblichi ha. possiamo chiamare in causa l’amministratore perche non interviene.

  3. recentemente ho acquistato un piccolo appartamento che confina con un vicino il cui terreno ricopre in altezza il mio muro, interrandolo, ciò provoca vistose infiltrazioni d’acqua sia alla parete esterna e soprattutto a quella interna. Ho chiesto se potevo fare uno scannafosso realizzando un muro a retta nel suo terreno accollandomi tutte le spese e ripristinando un muro per risarcirlo dal fastidio arrecatogli. Mi ha risposto che mi farà sapere…
    La mia domanda è la seguente: il mio vicino è tenuto in qualche modo ad agevolarmi per rendere salubre e quindi abitabile il mio appartamento?
    Grazie! Valerio Lo Coco

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  4. ho acquistato un’app.to 3 anni fa, in residence al 1° piano. Ci siamo accorti che dopo le piogge dei giorni scorsi, dalle travi del tetto scendeva dell’acqua, deve rispondere il costruttore? grazie mille

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  5. Buon giorno, io abito al secondo ed ultimo piano di un condominio di 12 appartamenti, mi ritrovo ad avere una piccola infiltrazione dal tetto che mi ha macchiato il soffitto della camera da letto, ho fatto intervenire l’amministratore con il geometra e mi hanno detto che per sistemare il tutto si deve fare una riunione e solo con la maggioranza loro possono intervenire a sistemare tale infiltrazione dal tetto, ora io vi chiedo ma non è obbligatorio da parte dell’amministratore anche senza esserci l’approvazione della maggioranza ad intervenire?? Grazie.

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  6. Buona sera,io abito in una palazzina al primo piano,sopra abbiamo una mansarda ad uso esclusivo,abbiamo avuto infiltrazioni d acqua causata dalle scossaline dei lucernari ,dobbiamo pagare solo noi ? La palazzina é di quattro famiglie .grazie

  7. La pioggia che penetra da un comignolo di un appartamento provoca una macchia di umidità nell’appartamento sottostante. Le spese sono a carico del condominio o del proprietario dell’appartamento che provoca il danno? Grazie

  8. La pioggia che penetra dal tetto in prossimità di un comignolo di una caldaia di un appartamento provoca perdita di acqua nell’appartamento e una macchia di umidità nella facciata esterna del condominio Le spese sono a carico del condominio o del proprietario dell’appartamento che provoca il danno? Grazie

  9. buon giorno, lo scarico del mio box doccia ha provocato un infiltrazione sul soffitto dei condomini sottostanti, l’amministratore ha inviato dei tecnici che dopo aver smantellato l’intero bagno (un anno di lavori) trovato il tubo rotto , hanno sostituito e risistemato il tutto, avvisandomi che ci sarebbero state delle spese a mio carico che l’amministratore non poteva far includere. senza preventivo e senza il minimo accenno alla cifra mi vedo arrivare una fattura di 1500 euro. E’ giusto che paghi tale cifra? grazie

  10. buon giorno, scusi volevo un iformazione in merito ad una infiltrazione di acqua piovana dal tetto condominiale, ho più volte sollecitato all’amministratore se posso ripristinare la parete e il soffitto (con Preventivo di un tecnico di mia fiducia), mi dice di apettare tra 2 mesi quando si fa l’assemblea, non mi pare giusto che il mio inquilino deve abitare in un alloggio che si stacca i pezzi di decorazione. grazie saluti marco

  11. buonasera,
    sono proprietario di un appartamento al piano terra di un condominio con lastricato solare d’uso proprio. Da un po’ di tempo c’è un infiltrazione d’acqua in prossimità del muretto che divide il mio lastricato da un lastricato di un altro condominio e l’acqua infiltrata è entrata nei 4 garage (tra cui il mio) sottostanti al lastricato. Adesso dovremmo effettuare il lavoro e volevo sapere la spesa come va ripartita o chi la deve pagare.
    attendo notizie in merito, grazie.
    saluti

  12. Sera, se c’è stato un danno ed è coperta dall’assicurazione che a seguito di perizia e confrontando il preventivo con la somma stabilita dall’ass.ne, non dovrebbe essere informata la persona danneggiata per l’accettazione o no del rimborso o il mandatario può agire di iniziativa e firmando il risarcimento?

  13. Buona sera ho un box condominiale all’entrata del box dal soffitto escono 2tubi discendenti e intorno a questi tubi che sono discendenti del palazzo di acque chiare (probabilmente dal terrazzo) quando piove scende dell’acqua piovana come mi devo comportare ?l’amministratore dice di avere pazienza perché il costruttore ha affittato la maggioranza degli appartamenti egli affittuari non pagano il condominio ci chiedo un consiglio (aiuti)

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